나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101156 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 828-28 역삼동이지소울리더 3층312호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HD · 평가일 2026.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 ‘역삼역’남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설 및 근린상가 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장 및 지하철역(역삼역, 강남역) 등이 배치되어, 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 지상9층 건물 내 제3층 제312호로서, 외 벽 : 강화유리 등 마감, 창 호 : 새시조 등 창호입니다.

이용상태

도시형생활주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 너비 약 8미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31./ 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./ 아파트 용도 한정) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나, 등기사항전부증명서 상 주택임차권이 등재되어 있습니다. 임차보증금 금230,000,000원/ 임대차계약일자 2021년02월06일/ 확정일자 2021년03월05일

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101156 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OOOOOO

감정가: 240,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 828-28 역삼동이지소울리더 3층312호

건물명: 역삼동 EG SoulLeader

용도: 도시형생활주택

건축년도: 2011년 11월 (건축물대장 승인일 기준)

토지면적: 10.08㎡ (약 3.05평)

건물면적 (전용면적): 19.37㎡ (약 5.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동에 위치하며, 역삼역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 업무시설 및 근린상가 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 혼합 지대의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 및 가까운 거리에 다수의 버스 정류장과 지하철 2호선 역삼역, 2호선 및 신분당선 강남역이 배치되어 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2026년 6월 12일 접수된 오오리히로타카의 강제경매개시결정 (서울중앙지방법원 2026타경101156) 입니다.

소유권 변동 내역: 등기부상 소유권 이전 기록이 다수 존재합니다.

선순위 권리: 2025년 12월 16일 접수된 오오리히로타카의 주택임차권 (을구 5번)이 말소기준권리보다 선순위이며, 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 오오리히로타카 (마스킹: 오 )

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 4월 1일

확정일자: 2021년 3월 5일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 12월 16일

인수 여부: 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수되는 권리입니다. 즉, 임차인의 보증금 230,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 230,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 채권자 겸 대항력 있는 임차인의 권리 관계가 복잡하므로 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 역삼동 일대의 다세대 주택 매매가는 2026년 7월 기준, 약 4억 4천만원(43.17㎡)에서 5억 8천만원(27.45㎡)에 형성되어 있습니다. 특히 신축에 가까운 건물(2020-2021년식)의 경우 ㎡당 가격이 약 1,700만원에서 2,100만원 이상으로 매우 높게 거래되고 있습니다.

본건은 도시형생활주택으로 전용면적 19.37㎡(약 5.86평)이며, 건축년도가 2011-2012년경으로 비교적 오래되었지만, 강남구 역삼동이라는 입지적 장점을 고려할 때, 주변 시세를 바탕으로 한 본건의 실질적인 시장 가치는 4억원 이상으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

역삼역 및 강남역 인근에 위치하여 현대백화점, 강남CGV, 국기원, 테헤란로 비즈니스 인프라 등 다양한 쇼핑, 문화, 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 정보

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

보증금 230,000,000원의 선순위 임차권이 존재하며, 이는 낙찰자가 전액 인수해야 하는 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 복잡한 권리관계

채권자(경매 신청인)와 대항력 있는 임차인이 동일인(오오리히로타카)으로 추정되어 권리 관계가 복잡합니다.

6.3. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 2026년 12월 31일까지 아파트 용도에 한해 허가 관련 규정이 적용됩니다. 외국인 등 특정 구매자에게는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동의 최적 입지에 위치한 도시형생활주택 경매 건입니다. 가장 큰 특징은 2억 3천만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 감정가 2억 4천만원은 부동산 자체의 가치를 의미하며, 여기에 인수해야 할 보증금을 합산한 총 매수 비용을 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다. 채권자 겸 임차인의 복잡한 권리 관계도 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강남 핵심 입지: 역세권 및 비즈니스 인프라 접근성이 뛰어납니다.

8.2. 환금성: 강남 지역의 소형 주거 상품은 꾸준한 수요가 있어 환금성이 양호할 것으로 예상됩니다.

8.3. 시세 차익 기대: 현 시세 분석 결과, 본건의 실질 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있어, 인수 보증금을 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차 보증금 230,000,000원을 제외하고 산정합니다.

주변 시세 분석 결과, 본건의 실질적인 시장 가치는 약 408,735,000원 (19.37㎡ x 21,129,000원/㎡)으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 고려할 수 있습니다.

단, 채권자의 채권액이 237,107,945원이므로, 최소 입찰가는 이보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. 본건의 총 매수 비용이 400,000,000원 ~ 470,000,000원 수준이 될 수 있음을 염두에 두고 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 해당 없음. (본건 임차인의 보증금은 명확히 확인되었습니다.)

임차인 오오리히로타카(오 )는 대항력이 있으며, 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 이 점을 반드시 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.