나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101194 [1] 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2026.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선‘신대방역’북동측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 직접 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선 '신대방역' 이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제2층 제206호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택원룸형으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 난방 설비, 소화설비, 승강기설비, 옥내외 주차장, 하수처리시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지는 북측으로 로폭 약 20m, 서측으로 약 3m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10- 15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계 약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

공부와의 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 기타참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101194 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 2층206호

건물명: 그린플러스 신림 해담채

용도: 도시형생활주택

감정가: 165,000,000원

토지면적: 6.93㎡ (약 2.1평)

건물면적: 13.23㎡ (약 4.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건물: 2012년 4월 사용승인, 철근콘크리트구조 12층 건물 중 2층 206호

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 ‘신대방역’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 2호선 ‘신대방역’이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. / 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경101194)입니다.

주요 권리: 본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 주택임차권(권리자: 이 , 보증금 170,000,000원, 말소: 인수)이 존재합니다.

임차인 정보:

* 임차인: 이

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-09

* 확정일자: 2021-07-11

* 대항력: 있음

분석: 상기 임차인 이 은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억 7천만원 중 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다. 채권자인 이OO과 임차인 이 은 동인이거나 특수관계인일 가능성이 높으며, 이 이 본 경매의 신청 채권자이면서 동시에 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 신대방역 인근으로, 주거지와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

도시형생활주택 원룸으로 이용 중이며, 1인 가구의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 아파트 단지 및 다세대 주택이 밀집해 있어 배후 주거 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 2호선 신대방역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 주거지역과 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육: 인근에 학교가 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 임차인 이 에게 지급해야 할 보증금 1억 7천만원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 1억 6천 5백만원을 초과하는 금액이므로, 실제 매수인의 총 부담액이 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다.

토지거래 허가구역: 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31.) 내 매수 시, 토지거래 계약 허가를 받아야 합니다. (본 보고서 작성 시점인 2026년 10월 2일 기준, 허가 기간 내에 해당됩니다.)

소형 면적의 낮은 환금성: 13.23㎡(약 4평)의 매우 작은 면적으로 인해 추후 매각 시 환금성이 다소 떨어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신대방역 역세권에 위치한 비교적 신축(2012년 준공) 도시형생활주택으로, 교통 및 입지 조건은 양호합니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 7천만원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이 금액은 본 건의 감정가보다 높으므로, 낙찰가 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악하고, 인수될 보증금액을 고려한 정확한 총 투자 비용 산출이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신대방역 역세권 소형 주택으로서 1인 가구 중심의 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

건축 연도(2012년)가 비교적 최근에 속합니다.

인수되는 임차 보증금으로 인해, 시세 대비 매우 저렴한 가격에 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 165,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사한 면적 및 연식의 소형 주택은 약 119,070,000원 ~ 158,760,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 본 건은 매수인에게 인수될 임차 보증금 170,000,000원이 존재합니다. 이는 감정가보다 높은 금액입니다.

만약 매수인이 감정가 수준(165,000,000원)으로 낙찰받는다면, 임차 보증금 170,000,000원을 포함한 총 부담액은 최소 335,000,000원이 됩니다. 이는 추정 시세보다 훨씬 높은 금액입니다.

따라서, 본 건의 매력은 낙찰가를 얼마나 낮게 책정하느냐에 달려있습니다.

인수해야 할 보증금(170,000,000원)을 고려할 때, 매수인의 총 부담이 시세(추정 140,000,000원)를 초과하므로, 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 감정가의 60% ~ 70% 수준인 99,000,000원 ~ 115,500,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

다만, 낙찰가 결정 시에는 총 예상 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 실제 부동산 가치 및 투자 목표와 부합하는지 반드시 재검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.