나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13595 [2] 인천광역시 중구 신흥동2가 22-61 대봉하이츠빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미감정 · 평가일 2024.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서구 가좌동 소재 "가좌시장" 북측 인근에 위치하는 다세대주택 "우진빌라 2동" 제3층 제302호와 중구 신흥동2가 소재 "신흥동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 다세대주택 "대봉하이츠빌라" 제2층 제201호로서

연번1(가좌동 78-23) 인근은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대
연번2(신흥동2가 22-61) 인근은 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 주택지대임.

교통상황

연번1 및 연번2번 건물 인근은 성숙된 주택지대이며 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

연번1(서구 가좌동 78-23, 우진빌라 제2동 제3층 제302호) : 철근콘크리트구조 지하1층 지상3층 규모의 다세대주택 내 제3층 제302호로서

외벽 : 콘크리트 위 페인팅 마감
창호 : 섀시창호임.

연번2(중구 신흥동2가 22-61, 대봉하이츠빌라 제2층 제201호) : 철근콘크리트조 4층 규모의 다세대주택 내 제2층 제201호로서

외벽 : 콘크리트 위 치장타일 마감
창호 : 섀시창호임.

이용상태

각각 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

각각 일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

연번1 토지(가좌동 78-23) : 완경사지대 내 삼각형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

연번2 토지(신흥동2가 22-61) : 완경사지대내 세장형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

연번1(가좌동 78-23) 토지 : 차량통행이 어려운 세로를 통하여 서측 소로에 연결됨.

연번2(신흥동2가 22-61) : 서측에 세로가 개설되어 있으나 차량통행은 불가하고 도보로 통행함.

토지이용계획 및 제한상태

연번1(가좌동 78-23) 토지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 과밀억제권역9수도권정비게획법) 내 토지임.

연번2(신흥동2가 22-61) 토지 : 제2종일반주거지역, 과밀억제권역(수도권정비계획법), 특별관리해역(해양환경관리법) 내 토지임.

공부와의 차이

연번1(가좌동 78-23, 우진빌라 제2동 제3층 제301호) 건물은 건축물 관계도면이 부재하여 인근주민 탐문 및 건물에 표시된 동호수를 기준하여 평가하였으므로 경매집행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경13595 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 근해안강망수산업협동조합

감정가: 51,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 신흥동2가 22-61 대봉하이츠빌라 2층201호

용도: 다세대주택

토지면적: 13.32㎡ (약 4.03평)

건물면적: 30.29㎡ (약 9.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

인천광역시 중구 신흥동2가에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다. "신흥동행정복지센터" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 여건

인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 하지만 건물 진입로가 차량 통행이 어려운 좁은 골목길을 통해 서측 소로와 연결되며, 일부 구간은 차량 통행이 불가하고 도보로만 통행이 가능한 점은 이용에 불편함이 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준 권리는 2009년 4월 28일 접수된 근해안강망수산업협동조합의 근저당권(을6)입니다. 본 경매로 인해 말소기준 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 45,500,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 김 씨가 등재되어 있으나, 보증금 0원, 차임 0원으로 인수할 보증금은 없습니다. 전입일자는 2016년 10월 12일이나 대항력은 없습니다. 따라서 임차인으로 인한 특별한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준 권리

근저당권 (근해안강망수산업협동조합, 2009.04.28)

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

전형적인 주택가 상권으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설이 일부 존재할 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 "신흥동행정복지센터"가 위치하여 행정 업무 이용이 편리합니다. "가좌시장"이 인근에 언급되었으나, 본 물건과의 거리 및 접근성은 추가 확인이 필요합니다. 일반적인 편의점, 마트 등 생활 편의시설은 도보 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본건 물건과 관련하여 주변 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 현황에서 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 인수 부담은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 변수들은 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건물 진입로의 차량 통행 제한은 향후 거주 및 활용에 있어 제약이 될 수 있는 요소입니다. 또한, 감정평가서에 의하면 특정 건물(연번1)의 경우 건축물 관계도면이 부재하여 평가되었으므로, 본건 201호의 경우에도 실제 현황과 공부상 현황 간 차이가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 신흥동2가에 위치한 다세대주택으로, 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 진입로의 차량 통행 제한은 향후 거주 및 활용에 있어 제약이 될 수 있는 요소입니다. 감정가는 5,100만원이나, 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때 시세 조사를 통한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

권리 분석상 인수 부담이 적어 안정적인 투자가 가능합니다. 인천 지역 내 주택 시장의 잠재적 상승 가능성을 고려한 투자 대상이 될 수 있습니다. 소액으로 주택 투자를 고려하는 경우 접근성이 좋은 물건입니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 51,000,000원

최근 매매 사례 (인근 새로나빌라A동 22-57번지, 42.56㎡, 2026년 7월 16일): 65,000,000원

본 물건 면적 (30.29㎡, 약 9.16평) 대비 최근 매매 사례 면적 (42.56㎡, 약 12.87평)이 더 큽니다.

매매 사례 기준 평당 가격은 약 5,050,000원이며, 본 물건 면적 적용 시 추정 시세는 약 46,270,000원입니다.

하지만 감정가가 51,000,000원이고, 더 큰 면적이 65,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본 물건의 시세는 감정가 이상일 가능성이 있습니다. 권리 관계 명확성, 향후 명도 용이성 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능한 합리적인 입찰가는 감정가 대비 소폭 상승한 수준으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 55,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.