나이스옥션 법원경매 인천 2024타경12592 [1] 인천광역시 남동구 간석동 935 간석마을풍림아이원아파트 107동 16층1604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌감정 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 아파트는 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천경원초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 수도권전철 1호선 "간석역" 및 노선버스정류장이
소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 건물 내 16층 1604호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 광평수의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

아파트는 총 8개 동, 922세대, 주차 920대, 건폐율 19.23%, 용적률 342.67%, 개별난방임.

인접 도로상태등

단지는 주안로, 경인로, 석산로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축
선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청
평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지
원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경12592 (1)

인천광역시 남동구 간석동 935 간석마을풍림아이원아파트 107동 16층 1604호

용도: 아파트

감정가: 360,000,000원

토지면적: 22.82㎡ (약 6.9평)

건물면적: 59.86㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

아파트 개요:

간석풍림아이원아파트, 2004년 9월 18일 사용승인

총 8개 동, 922세대

해당 물건은 107동 16층 1604호입니다.

2. 입지조건

주위환경:

인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천경원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 양호한 편임.

교통상황:

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 수도권전철 1호선 "간석역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도가 양호함.

인접 도로상태:

단지는 주안로, 경인로, 석산로와 접함.

3. 권리분석

말소기준권리:

을3 근저당권 (국민은행, 2016년 12월 20일 접수, 60,000,000원)

권리분석 요약:

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 국민은행 근저당권(을3) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁 등기 말소 (2005-01-07)

* 갑3: 소유권 이전 (2013-04-29, 매매)

* 을3: 근저당권 (국민은행, 2016-12-20, 60,000,000원) - 말소기준권리

* 을4: 근저당권 (국민은행, 2017-02-09, 132,000,000원)

* 을5: 근저당권 (상상인저축은행, 2022-04-12, 238,800,000원)

* 갑4: 3번 안효중 지분 가압류 (서용해, 2023-09-05, 47,175,000원)

* 갑5: 3번 안효중 지분 압류 (기흥세무서장, 2024-06-21)

* 갑6: 임의경매 (국민은행, 2024-09-11, 141,891,815원) - 본 경매 사건

등기부채권 총액은 477,975,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도, 명도 시 점유 관계에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 환경:

본 물건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거지대에 위치하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

혐오시설 여부:

주변 지역에 대한 분석 결과, 해당 아파트 단지 인근에 특별히 지적될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교육:

인천경원초등학교 인근에 위치합니다.

교통:

수도권전철 1호선 간석역 및 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주거 환경:

아파트 단지로 이루어져 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

건축물 정보:

건축물은 철근콘크리트구조로, 25층 건물 중 16층에 위치합니다. 외벽은 페인팅 마감, 창호는 섀시 창호로 되어 있습니다.

설비 내역:

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차:

단지 내 총 920대의 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 채권 유동화로 인한 특수물건으로 분류되나, 권리관계에 직접적인 영향은 적습니다.

* 임대관계 미상: 실제 점유자가 누구인지, 임대차 관계는 어떠한지 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (인수되는 보증금은 없으나, 점유 관계 확인 필수)

* 감정가 대비 시세: 최근 매매 사례와 비교 시, 감정가가 상대적으로 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 간석마을풍림아이원아파트 107동 16층 1604호로, 전용면적 59.86㎡(약 18.1평)의 아파트입니다.

양호한 주거 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 16층에 위치하여 일조 및 조망이 좋을 것으로 기대됩니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 임대관계 미상이라는 점은 명도 시 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건의 시세는 감정가인 3억 6천만원보다 다소 낮을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 간석역 인근으로 교통 편리, 주거 밀집 지역으로 생활 인프라 양호.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정으로 낙찰자가 인수하는 권리 없음.

* 실거주 및 투자 가치: 59.86㎡(약 18.1평)의 소형 면적으로 실수요자 및 투자자에게 매력적일 수 있음.

* 최근 시세 상승: 공급이 제한적인 상황에서 꾸준한 수요로 인한 시세 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 360,000,000원

시세 분석 (2026년 6월-7월 기준):

* 116.728㎡ (35.3평) / 12층: 445,000,000원 (약 1,260만원/평)

* 84.956㎡ (25.7평) / 5층: 382,500,000원 (약 1,488만원/평)

* 84.956㎡ (25.7평) / 2층: 355,000,000원 (약 1,381만원/평)

본 물건은 59.86㎡ (18.1평)이며, 16층에 위치합니다.

소형 면적 및 높은 층수를 고려할 때, 평당 매매가는 25.7평형의 매매가(약 1,381만원~1,488만원/평)보다 높을 것으로 예상됩니다.

16층의 프리미엄을 반영하여 평당 1,550만원~1,600만원을 적용 시,

18. 1평 * 1,550만원/평 = 약 280,550,000원

18. 1평 * 1,600만원/평 = 약 290,000,000원

감정가 3억 6천만원 대비 시세 분석 결과, 현 시세는 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원 범위로 추정됩니다.

따라서, 경쟁 상황 및 실제 경매 진행 상황에 따라 다르겠지만, 본 물건에 대한 합리적인 입찰가 범위는 280,000,000원에서 320,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 시세 대비 적정 수준에서 투자 수익을 확보할 수 있는 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.