나이스옥션 법원경매 인천 2024타경543287 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 720-30 서영마이빌 비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2024.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천주안초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건내 제비동 제3층 제302호로서,
외벽: 드라이비트 마감 등.
내벽: 벽지도배 마감 등.
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약8M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 준주거지역(2018-10-29), 지구단위계획구역(2022-06-13)(미추5존치관리구역), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-09-26)(주안2,4동 1유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(2023-07-17)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경543287 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 720-30 서영마이빌 비동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 172,000,000 원

토지면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

토지지분: 29.91㎡ (약 9.05평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 재정비촉진지구

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 B동 3층 302호 (철근콘크리트구조)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천주안초등학교" 남서측 인근

주위환경: 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역

교통: 인근 버스정류장 소재, 대중교통 여건 무난함

도로: 본건 북측으로 노폭 약 8M의 도로와 접함

1.2. 권리분석

말소기준권리: 하나은행 근저당권 (접수일자: 2002-12-06, 권리금액: 79,200,000원)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 현재 미상)

말소예정 권리:

* 하나은행 근저당권 (말소기준권리)

* 주식회사 성원중기계 강제경매 (2024타경543287)

* 인천세무서장 압류

* 김오중 강제경매 (2024타경12554)

특이사항:

* 중복사건으로 동일 물건에 대한 경매가 여러 건 진행될 수 있음.

* 등기부채권 총액: 79,200,000원

1.3. 상권분석

지역 특성: 주거지역 내에 위치하며, 주변에 주거시설이 밀집해 있음.

상권 형성: 근린생활시설 위주의 상권으로 판단됨.

잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

1.4. 생활정보

교육시설: 인천주안초등학교 인근에 위치하여 도보 통학 가능

편의시설: 주변의 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용 가능

교통시설: 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 편리

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대한 복수 경매 진행으로 인한 복잡성 또는 가격 경쟁 심화 가능성.

재정비촉진지구: 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따른 지정으로, 개발 계획에 따라 이주 또는 분담금 발생 가능성이 있으나 사업 진행 상황에 따라 변동 가능.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발에 대한 규제 및 이점 존재.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 인근 초등학교와 주거지역 내 입지를 갖추고 있습니다.

재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 잠재력을 지니고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 하에 대부분 정리될 것으로 예상되나, 중복사건 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 시세 대비 감정가 및 건물 면적이 비교적 높은 편이나, 재정비촉진지구라는 가치 요소를 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적 가치 상승 기대.

학군 및 주거 편의성을 갖춘 생활권.

비교적 명확한 권리 관계 (말소기준권리 확인됨).

1.8. 예상 입찰가 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 거래가액은 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 82,000,000원 (2026년 5월) → 약 1,892,476원/㎡

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 122,000,000원 (2026년 5월) → 약 2,725,039원/㎡

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 90,000,000원 (2026년 5월) → 약 2,027,027원/㎡

본건 서영마이빌 (2002년식, 59.99㎡)의 감정가는 172,000,000원 (약 2,867,144원/㎡)으로, 최근 매매된 신축 건물(화인에이스빌)의 단가와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

본건과 유사한 연식(2001년)의 세명쉐르빌 단가(1,892,476원/㎡)를 적용하여 본건 면적(59.99㎡)에 대입 시 예상 시세는 약 113,500,000원 수준입니다.

최근 매매된 빌라들의 면적(약 43-44㎡) 대비 본건 면적(약 60㎡)이 더 넓은 점을 고려해야 합니다.

감정가 172,000,000원을 기준으로 80% 수준인 137,600,000원에서 90% 수준인 154,800,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

다만, 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성을 고려한다면, 경쟁 상황에 따라 조금 더 상향된 금액으로 입찰을 고려할 수도 있습니다.

예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.