나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13595 [1] 인천광역시 서구 가좌동 78-23 우진빌라 2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미감정 · 평가일 2024.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서구 가좌동 소재 "가좌시장" 북측 인근에 위치하는 다세대주택 "우진빌라 2동" 제3층 제302호와 중구 신흥동2가 소재 "신흥동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 다세대주택 "대봉하이츠빌라" 제2층 제201호로서

연번1(가좌동 78-23) 인근은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대
연번2(신흥동2가 22-61) 인근은 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 주택지대임.

교통상황

연번1 및 연번2번 건물 인근은 성숙된 주택지대이며 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

연번1(서구 가좌동 78-23, 우진빌라 제2동 제3층 제302호) : 철근콘크리트구조 지하1층 지상3층 규모의 다세대주택 내 제3층 제302호로서

외벽 : 콘크리트 위 페인팅 마감
창호 : 섀시창호임.

연번2(중구 신흥동2가 22-61, 대봉하이츠빌라 제2층 제201호) : 철근콘크리트조 4층 규모의 다세대주택 내 제2층 제201호로서

외벽 : 콘크리트 위 치장타일 마감
창호 : 섀시창호임.

이용상태

각각 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

각각 일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

연번1 토지(가좌동 78-23) : 완경사지대 내 삼각형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

연번2 토지(신흥동2가 22-61) : 완경사지대내 세장형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

연번1(가좌동 78-23) 토지 : 차량통행이 어려운 세로를 통하여 서측 소로에 연결됨.

연번2(신흥동2가 22-61) : 서측에 세로가 개설되어 있으나 차량통행은 불가하고 도보로 통행함.

토지이용계획 및 제한상태

연번1(가좌동 78-23) 토지 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 과밀억제권역9수도권정비게획법) 내 토지임.

연번2(신흥동2가 22-61) 토지 : 제2종일반주거지역, 과밀억제권역(수도권정비계획법), 특별관리해역(해양환경관리법) 내 토지임.

공부와의 차이

연번1(가좌동 78-23, 우진빌라 제2동 제3층 제301호) 건물은 건축물 관계도면이 부재하여 인근주민 탐문 및 건물에 표시된 동호수를 기준하여 평가하였으므로 경매집행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

물건 비고

건축물 관계도면이 부재하여 탐문 및 건물에 표시된 동호수를 기준하여 감정평가하였으므로 경매시 유의바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경13595 (1)

채권자: 근해안강망수산업협동조합

경매구분: 부동산임의경매

물건종별: 다세대주택

1.2. 면적 정보

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 78-23, 우진빌라 2동 3층302호

토지면적: 27.75㎡ (약 8.39평)

토지지분: 27.75㎡ (약 8.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.40㎡ (약 10.71평)

건물지분: 35.4㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 76,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "가좌시장" 북측 인근에 위치하는 다세대주택 "우진빌라 2동" 제3층 제302호입니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. [cite: ]

2.2. 교통상황

건물 인근은 성숙된 주택지대이며 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 주변 인프라 (편의, 교육)

가좌시장이 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. [cite: ] 또한, 가좌초등학교, 가림초등학교, 인천가좌고등학교 등이 인근에 소재하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다. [cite: ]

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 탐문 및 관련 자료 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부등본상 소유권 변동 및 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등의 권리 내역이 기재되어 있습니다.

갑1: 1991-06-27 소유권이전 (정신덕)

갑2: 2007-06-04 소유권이전 (장재광, 매매)

을6: 2009-04-28 근저당권 설정 (근해안강망수산업협동조합, 금71,500,000원) - 말소기준권리

갑3: 2023-07-05 가압류 (주택도시보증공사, 금320,000,000원) - 말소

갑4: 2024-10-10 임의경매 개시결정 (근해안강망수산업협동조합, 84,532,520원) - 말소

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2009년 4월 28일 접수된 근해안강망수산업협동조합의 근저당권입니다. 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권 개요가 기재되어 있으나, 별도 명시된 사항이 없어 통상적으로는 소멸하는 것으로 간주됩니다.

3.3. 임차인 현황 분석

임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 150,000원

전입일자: 2022-04-06

확정일자: 2024-08-13

배당신고일자: 2024-10-21

대항력: 없음

임차인 이 는 대항력이 없어 보증금 전액을 인수하지 않아도 됩니다.

3.4. 총 채무액 및 인수 보증금

등기부채권 총액: 391,500,000원

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 소재한 가좌동 지역은 주거 지역과 일부 상업 및 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 가좌시장과 같은 전통 시장이 인접해 있어 주민들의 생활 편의성이 높으며, 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거지 형태를 보입니다.

4.2. 시세 동향

최근 주변 유사 부동산 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 35㎡)의 다세대주택이 2026년 1월 기준 8,700만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 730만원 수준입니다. 본건의 감정가는 7,600만원으로, 최근 거래 사례 대비 다소 낮은 수준으로 평가되었습니다. 다만, 해당 지역의 정확한 시세는 실제 현장 조사를 통해 면밀히 파악해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

단지 인근에 가좌시장이 위치하여 신선식품 및 생활필수품 구매가 편리합니다. 또한, 주변에 다양한 소매점, 식당 등 근린생활시설이 분포하여 생활에 필요한 대부분의 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

단지에서 도보 또는 차량으로 통학 가능한 거리에 가좌초등학교, 가림초등학교, 인천가좌고등학교 등이 소재하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정평가 관련 리스크

본건은 감정평가 시 건축물 관계도면이 부재하여 탐문 및 건물에 표시된 동호수를 기준으로 평가가 이루어졌습니다. 이로 인해 실제 현황과 감정평가 내용 간의 차이가 발생할 수 있으므로, 경매 입찰 시 반드시 현장 확인 및 추가적인 자료 검토가 필요합니다.

6.2. 건물 도면 부재

건축물 관계도면이 부재한 점은 건물의 정확한 구조, 설비, 내부 면적 등을 파악하는 데 어려움을 줄 수 있습니다. 이는 향후 재건축, 리모델링 또는 하자 보수 시 문제가 될 수 있으며, 정확한 실측 면적 확인을 위한 추가 조사가 요구됩니다.

6.3. 기타 주의사항

임대차 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에서 이영숙씨가 파악되었으며 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 그러나 낙찰 후 잔금 납부 전까지 임차인과의 관계 및 명도 절차에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 가좌동에 위치한 다세대주택으로, 시장 및 편의시설이 인접하고 교통 환경이 양호하여 생활이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 등기부상 인수할 권리 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정평가 과정에서 건축물 관계도면이 부재하여 현장 탐문에 의존한 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이로 인해 감정가와 실거래가 간의 괴리가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리관계 재확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 가좌시장 등 생활 편의시설이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 인수할 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 보입니다.

* 감정가가 최근 유사 실거래가보다 낮게 책정되어, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적의 거래 사례가 8,700만원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가 7,600만원은 시장가 대비 낮은 편입니다. 그러나 감정평가 시 현장 조사에 의존한 점 등 리스크 요소를 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

이에, 잠재적 리스크를 감안하면서도 시장 거래가를 반영하여 예상 입찰가는 78,000,000원에서 85,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 예상 입찰가: 82,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.