나이스옥션 법원경매 인천 2024타경571565 [1] 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 4층공존-417호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단.오류IC" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 밀집되어 소재하는 공장지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상15층 건물 내 제4층 제공존-417호로서,
(사용승인: 2016.08.19)
외벽: 석재붙임 및 페어글라스 마감.
창호: 강화유리 및 페어글라스창.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 광평수 토지로서 조사일 현재 지식산업센터 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 30미터, 북동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경571565 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 4층공존-417호

건물명: 블루텍

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 372,000,000원

토지면적: 36.27㎡ (약 10.97평)

건물면적: 116.64㎡ (약 35.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 오류동 소재, "검단.오류IC" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 밀집한 공업지대로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 도로: 북서측으로 노폭 약 30미터, 북동측 및 남서측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을5 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 258,000,000원, 2022-07-20 접수)이 말소기준권리이며, 본 경매 사건의 개시결정 등기(갑9, 송림중앙신용협동조합)보다 선순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리(갑2 신탁등기말소) 역시 말소 대상입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 권리(갑7 소유권이전, 갑9 임의경매)는 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등은 등기부상 확인되지 않았으며, 물건명세서상 소멸되지 않는 권리 없음으로 기재됨.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사리얼메이드(이섬재)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-01-24

* 확정일자: 2025-02-04

* 배당신고일자: 2025-02-10

* 대항력: 없음.

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 인천 서구 오류동의 일반공업지역 내 일반산업단지에 속해 있으며, 수도권 성장관리권역에 포함됩니다. 이는 산업 활동과 관련된 입지적 특성을 강하게 나타냅니다.

* 산업 밀집도: 주변으로 공장, 지식산업센터, 지원시설 등이 다수 밀집해 있어 관련 업종 간의 시너지 효과를 기대할 수 있는 환경입니다.

* 교통망: 검단.오류IC가 인접해 있어 물류 이동 및 광역 접근성이 우수하며, 이는 물류 중심의 지식산업센터로서 강점으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본 물건이 위치한 오류동 일대는 다수의 지식산업센터와 공장들이 자리하고 있으며, 이에 부수되는 근린생활시설(상가, 식당 등)이 형성되어 있습니다. 대규모 산업단지 지역의 특성상 주거 편의 시설보다는 업무 및 산업 관련 시설 위주로 구성되어 있습니다.

* 혐오시설 유무: 지도상 주변 지역을 확인한 결과, 주거 또는 상업 활동에 직접적인 영향을 줄 만한 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 발전소 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 산업단지 지역의 특성상 일부 공업 시설 운영으로 인한 소음, 분진, 악취 등은 발생할 수 있습니다.

* 건축물 정보: 2016년 8월 19일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지식산업센터 건물입니다. 총 15층 중 4층에 해당하며, 내부에는 기본 위생, 급배수, 소방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 제한: 본 물건은 지식산업센터로 이용 중이며, 건축물대장상 주된 용도가 공장(지식산업센터)으로 명시되어 있어 일반 주거용이나 타 용도로의 전환 및 사용에는 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 등기부상 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았으며, 임차인이 존재하나 대항력이 없는 관계로 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 산업단지 특성: 해당 지역은 공장 및 산업 시설이 밀집된 지역이므로, 주변 환경(소음, 분진, 교통 혼잡 등)이 생활 편의성 측면에서 일반 주거 지역보다 불리할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 지식산업센터 시장은 공급량, 정부 정책, 지역 경제 상황 등에 영향을 받을 수 있으므로, 투자 시점의 시장 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 오류동에 위치한 지식산업센터로, 교통망 접근성이 뛰어나고 산업 시설이 밀집된 지역적 이점을 가지고 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 권리 관계는 매우 깔끔합니다.

현재 지식산업센터로 이용 중이며, 향후 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 산업단지 내 위치한 물건의 특성상 용도 제한 및 주변 환경적 요인을 고려해야 하며, 임대차 관계에 대한 추가적인 실사 확인이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 검단.오류IC 인접으로 물류 및 인력 이동이 용이합니다.

* 산업 클러스터 효과: 관련 산업체 밀집 지역으로 사업 운영 및 네트워킹에 유리합니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 임대 수요: 지식산업센터는 꾸준한 임대 수요가 있는 부동산 상품입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 분석되었습니다.

예상 입찰가는 감정평가액 372,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 현황, 향후 임대 가능성, 주변 시세, 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

권리상 문제는 없으므로, 희망하는 수익률과 투자 목적에 부합하는 합리적인 가격으로 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.