나이스옥션 법원경매 인천 2024타경557958 [1] 인천광역시 남동구 간석동 285-3 우리드란 6층 604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2024.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "상인천초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 본건과 동유형의 주거용오피스텔 및 업무시설, 아파트, 다세대주택, 근린생활시
설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 간석오거리
역)이 소재 하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 6층 604호서,
(사용승인일자: 2016.10.25)
외벽: 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 난방설비, 옥내소화전
설비, 도시가스 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1,2 공히
준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구환경보전과 032-453-2343)), 상대
보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경557958 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 285-3 우리드란 6층 604호

건물 종류: 오피스텔

감정가: 187,000,000원

토지 면적: 15.47㎡ (약 4.68평)

건물 면적: 58.83㎡ (약 17.80평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "상인천초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 본건과 유사한 유형의 주거용 오피스텔, 업무시설, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

건물 구조 및 사용: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 6층 604호이며, 2016년 10월 25일에 사용승인되었습니다. 외벽은 돌붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감 등입니다. 본건은 현재 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2023년 1월 18일 접수된 고양시산림조합의 근저당(을3) 140,400,000원입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(가압류, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 임차인: 최선아 (주택도시보증공사)

- 보증금: 240,000,000원

- 전입일자: 2022년 9월 8일

- 확정일자: 2022년 8월 8일

- 대항력: 있음

- 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 240,000,000원에 대해 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(을4)으로 등기되어 있으며, '인수'로 표기되어 있습니다.)

1.3. 상권분석

최근 매매 시세: 제공된 JSON 정보에 따르면, 유사 면적(76.27㎡ 기준)의 최근 실거래가는 2023년 11월 195,000,000원, 2024년 6월 150,000,000원입니다. 본건의 감정가(187,000,000원)는 이보다 높게 책정되어 있습니다. 본건의 건물 면적(58.83㎡)과 JSON 정보의 면적(76.27㎡) 간 차이가 있어 직접 비교에는 한계가 있으나, 58.83㎡ 기준으로는 약 115,590,000원 ~ 150,340,000원 범위의 시세로 추정해 볼 수 있습니다.

임대 현황: 감정평가서상 '임대미상임'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 최선아 씨가 존재합니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 주변에 아파트, 다세대주택 등 다양한 주거 시설이 혼재하여 일반적인 주거 편의성은 보통 수준입니다.

편의시설: 대중교통 이용이 편리한 편이며, 주변에 상업시설 등 근린생활시설이 위치할 것으로 예상됩니다. (추가적인 주변 편의시설 및 혐오시설 여부에 대한 현장 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 보증금 240,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

시세 및 감정가의 괴리: 본건의 감정가(187,000,000원) 대비 최근 실거래가(150,000,000원 ~ 195,000,000원, 면적 차이 감안 시 115,590,000원 ~ 150,340,000원 추정) 및 특히 임차인 보증금(240,000,000원)과의 큰 차이는 투자 시 신중한 검토를 요구합니다.

시장 변동성: 최근 실거래가 하락 추세는 부동산 시장의 변동 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천지방법원 2024타경557958호로 진행되는 오피스텔 경매 물건으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편이나, 240,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하여 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 하는 부담이 매우 큰 물건입니다. 임차인 보증금이 감정가 및 추정 시세를 훨씬 상회하므로, 철저한 권리 분석과 함께 배당표 확인을 통한 임차인 보증금 변제 예상 금액 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

초저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성이 있어, 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

꾸준한 임대 수요: 오피스텔로서 주거 및 업무용으로 꾸준한 임대 수요가 예상되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 물건 자체의 가치와 예상 인수 금액을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

현재 추정되는 본건(58.83㎡)의 시장 가치는 약 115,590,000원 ~ 150,340,000원 범위로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금은 240,000,000원으로, 이는 물건의 시장 가치 및 감정가를 훨씬 상회합니다.

경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로, 입찰가와 인수될 보증금을 합한 총 실질 부담액이 중요합니다.

만약 입찰가(B)가 240,000,000원 미만일 경우, 총 실질 부담액은 B + (240,000,000원 - min(B, 240,000,000원)) = 240,000,000원이 됩니다.

따라서, 시장 가치(최대 150,340,000원) 대비 총 실질 부담액(240,000,000원)이 높아 투자에 상당한 주의가 필요합니다.

극도로 보수적인 접근으로, 본건의 위험성을 고려하여 시장 가치 대비 낮은 금액으로 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 100,000,000원

(주의: 이 입찰가 범위는 물건 자체의 가치를 고려한 금액이며, 실제 총 실질 부담액은 240,000,000원이 될 수 있음을 인지해야 합니다. 최종 입찰가는 배당표를 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.