나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2824 [4] 경기도 고양시 덕양구 지축동 134 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(별지지적도참조)
2. 목록 1,14는 목록 15의 건부지로 이용중
3. 목록 13은 지목이 '답'이나 현황은 나대지 상태의 토지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경2824 (4)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 134

물건종별: 근린주택 (토지/건물 일괄매각)

감정평가액: 2,349,772,300원

토지면적: 644.00㎡ (약 194.81평)

건물면적: 286.37㎡ (약 86.63평)

건물 제시외면적: 255.93㎡ (약 77.45평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO (권선복)

특이사항: 중복사건, 중복병합사건

1.1. 입지조건

소재지는 경기도 고양시 덕양구 지축동으로, 서울 은평구와 인접하여 서울 도심 접근성이 우수한 지역입니다.

지하철 3호선 지축역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 주변으로는 북한산 국립공원이 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

또한, 주변에 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 토지와 건물이 일괄매각으로 진행됩니다.

인수되는 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다 (총 0원).

말소기준권리는 2017년 1월 9일자 신도농업협동조합의 근저당 (을7, 819,000,000원)이며, 이보다 늦은 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

토지의 등기부채권 총액은 4,359,016,872원이며, 건물의 등기부채권 총액은 1,596,791,200원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제2종근린생활시설 용도로 사용 중이며, 주변은 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

지축동은 최근 신축 아파트 단지 개발로 인해 지역 가치가 상승하고 있는 추세입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2026년 3월~6월 사이에 60~73㎡ 면적의 다세대 주택이 4.3억~4.8억 원 선에서 거래되었습니다.

이는 본 건의 감정가(23.5억 원)와 비교했을 때, 근린주택으로서의 가치와 넓은 토지 면적(644㎡)을 고려한 가격으로 보입니다.

제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 지축역 이용이 가능하며, 이를 통해 서울 도심 및 수도권으로의 접근이 용이합니다. 차량 이용 시 주요 간선도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 이케아, 스타필드 고양 등 대형 쇼핑 시설도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

* 자연환경: 북한산 국립공원이 인접하여 쾌적하고 건강한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 지축초등학교, 삼송중학교 등 교육시설이 주변에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 중복 병합 사건으로 등록되어 있어, 경매 절차 및 관련 법적 진행 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 제공된 토지면적(644㎡)과 건축물표제부상의 토지면적(416㎡) 간의 차이가 존재하므로, 실제 토지 경계 및 현황에 대한 확인이 중요합니다.

* 주의사항에 언급된 바와 같이, 일부 토지(목록 1, 14)가 건부지로 사용 중이며, 다른 토지(목록 13)는 지목이 '답'이나 나대지 상태이므로 토지 이용 계획 및 개발 가능성을 검토해야 합니다.

* 건물 제시외 면적이 255.93㎡로 상당하므로, 해당 건물의 현황, 법적 적법성 및 활용 가치에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

* 건축물대장상 주 용도가 제2종근린생활시설이므로, 주택 외 상가 부분의 임대 현황 및 공실 위험 등을 고려해야 합니다.

* 건축년도(2005년)를 고려할 때, 건물의 노후도 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울과의 접근성이 우수하고 자연환경이 쾌적한 지축동에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지 면적과 제2종근린생활시설이라는 용도를 바탕으로 다양한 활용이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 최근 주변 신축 다세대 주택 시세 상승세는 본 물건의 미래 가치에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다.

다만, 중복 경매 사건이라는 점, 제시외 건물의 현황 및 법적 문제, 일부 토지의 지목과 현황 불일치 등은 투자 결정에 앞서 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 높은 총 채무액은 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 시사합니다.

종합적으로 볼 때, 권리 관계는 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 비교적 안전하지만, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 잠재적 리스크를 해소하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 접근성이 뛰어난 지축동 입지.

* 넓은 토지 면적 (644㎡) 보유.

* 제2종근린생활시설 용도로 다목적 활용 가능성.

* 쾌적한 자연환경 (북한산 인접).

* 인수되는 임차 보증금 없음.

* 주변 부동산 시세 상승에 따른 자산 가치 증대 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 2,349,772,300원

최근 주변 다세대 주택 시세 (2026년 3월~6월): 4.3억 ~ 4.8억 원 (면적 60~73㎡ 기준)

주변 다세대 시세 평당가 추정: 약 1,950만 원 ~ 2,660만 원

본 물건의 건물 면적 (286.37㎡, 약 86.63평)을 감안할 때, 개별 주택 가치만으로 환산하기에는 제약이 있습니다.

본 건은 토지 면적이 넓고(644㎡), 제시외 건물이 상당한 점(255.93㎡)을 고려할 때, 감정가 산정 시 이러한 가치가 반영되었을 것으로 판단됩니다.

총 채무액이 높고 중복 병합 사건이라는 점을 감안하여, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

임차인 인수 보증금이 없으므로, 실질적인 인수 부담은 적습니다.

종합적으로 고려했을 때, 감정가(23.5억 원)의 70~80% 수준에서 낙찰 가능성을 예상하며, 보수적으로 접근하여 1,750,000,000원 (17억 5천만 원)을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 감정가의 약 74.5% 수준이며, 투자 위험 대비 적정 수익을 확보하기 위한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.