나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60445 [2] 경기도 고양시 일산서구 대화동 1470-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원감정 · 평가일 2026.03.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 대송중학교 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트(대화마을), 단독주택 및 점포가 혼재하는 주거지대임.

교통상황

근거리에 고양대로가 있고, 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 ; 부정형의 토지로 단독주택(다가구주택, 3가구)의 부지로 이용 중임. 기호3 ; 부정형의 토지로 상업용(자동차정비업소 및 공실) 시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

2필지 모두 북동측으로 중로(송포로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 ; 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역임. 기호3 ; 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 ; 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 2층 단독주택(다가구주택) 건물로 2002. 7. 19. 사용승인됨. 기호4 ; 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 2층 제2종근린생활시설 건물로 2003. 11. 25. 사용승인됨.

이용상태

기호2 ; 주거용(1층 ; 2가구, 2층 ; 1가구)으로 이용 중임. 기호4 ; 1층은 상업용(자동차정비업소)으로 이용 중이고, 2층은 공실 상태임.

설비내역

개별난방설비 및 위생설비 등 설치되어 있음.

부합물 및 종물

감정평가명세표, 건물개황도 및 사진용지 참조

공부와의 차이

기호4 건물 2층은 공부상 제2종근린생활시설(학원)로 등록되어 있으나 현황은 공실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록3은 목록4 상업용(자동차정비업소 및 공실) 시설의 부지로 이용중
3. 인접토지와의 경계, 본건 토지 상호간의 경계 및 면적 등은 측량감정필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60445 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 1470-7 (송포로 43)

용도: 근린시설 (다가구주택 및 제2종근린생활시설)

토지: 2필지 (부정형)

* 기호1: 단독주택(다가구주택, 3가구) 부지

* 기호3: 상업용(자동차정비업소 및 공실) 시설 부지

건물:

* 기호2: 지상 2층 단독주택(다가구주택) (2002.7.19 사용승인)

* 기호4: 지상 2층 제2종근린생활시설 (2003.11.25 사용승인)

제시외 건물: 49.60㎡ (약 15.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,170,849,400원

토지 면적: 총 250.00㎡ (약 75.6평)

건물 면적:

* 주요 건물: 총 259.74㎡ (약 78.6평)

* 제시외 건물: 49.60㎡ (약 15.0평)

1.4. 매각 조건

일괄매각 (토지/건물/제시외 건물 포함)

말소기준권리: 2011년 9월 5일자 송포농업협동조합 근저당권

낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않음 (말소 기준 권리보다 후순위 권리 및 임차인 전부 말소 예상)

인수 보증금: 0원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

경기도 고양시 일산서구 대화동 1470-7 (송포로 43)

대송중학교 남측 인근에 위치

주변: 아파트(대화마을), 단독주택, 점포가 혼재된 주거지대

2.2. 교통 접근성

근거리 고양대로 위치

본건까지 차량 접근 용이

제반 교통 여건은 보통 수준

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

기호1: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

기호3: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

두 필지 모두 동일한 용도지역 및 지구단위계획 구역에 속함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2011년 9월 5일자 송포농업협동조합 근저당권 (936,000,000원).

이후 모든 권리(임의경매 포함)는 매각으로 소멸될 예정.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

3.2. 인수되는 권리 분석

인수되는 보증금/권리: 0원.

본 경매 절차상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 황

보증금: 30,000,000원

차임: 1,650,000원

전입/확정일자: 2015-01-27

배당신고일자: 2026-03-05

대항력: 없음.

비고: 본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 보증금 반환 책임이 발생하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

건물 기호2: 다가구주택으로 3가구 거주 중 (1층 2가구, 2층 1가구).

건물 기호4: 제2종근린생활시설로, 1층은 자동차 정비업소로 이용 중이며, 2층은 현재 공실 상태.

토지 기호1: 다가구주택 부지로 이용 중.

토지 기호3: 자동차정비업소 및 공실 시설 부지로 이용 중.

제시외 건물: 자동차정비업소와 관련 시설로 추정.

4.2. 지역 상권 특성

아파트 단지, 단독주택, 점포가 혼재된 복합적인 주거 및 상업지대.

자동차 정비업소는 특정 수요층을 대상으로 하는 업종으로, 주변 주거민 및 차량 통행량을 고려한 입지.

주거시설(다가구주택)과 상업시설(자동차정비업소)이 혼재되어 있어 다양한 임대 수요 및 상권 형성 가능성.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변 교통: 고양대로가 근거리에 위치하여 접근성 양호.

주변 편의시설: 아파트 단지 및 점포가 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

교육시설: 대송중학교가 인근에 위치.

혐오시설 검색 결과: 주변 지역에서 대규모 쓰레기 소각장, 데이터센터 건립 논란 등이 있으나, 본건 물건지에서 직접적인 영향권 내에 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지 이용계획상의 제한: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(기호3), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지이용 규제가 적용됨. (허가구역의 경우, 신규 취득 시 허가 절차 필요)

건축물 현황 차이: 기호4 건물 2층이 공부상 '학원'으로 등록되어 있으나 현황은 '공실'로 확인됨. 용도 변경 등 추가 확인 필요.

토지 경계 및 면적 불확실성: 인접 토지 및 본건 토지 상호 간 경계, 면적 등에 대해 측량감정이 필요하다는 점은 향후 분쟁 소지 또는 추가 비용 발생 가능성을 내포.

6.2. 물리적/현황상 리스크

건물 노후화: 단독주택(2002년 사용승인) 및 근린생활시설(2003년 사용승인)로, 건물의 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있음.

자동차 정비업소 시설: 관련 시설의 폐기물 처리, 환경 규제 준수 여부 등 잠재적 이슈 확인 필요.

제시외 건물: 정확한 용도 및 불법 건축물 여부 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 대화동에 위치한 토지 및 건물 일괄매각 건으로, 다가구주택과 자동차 정비업소 용도의 근린생활시설이 혼합된 복합 건물입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인이 없어 낙찰 시 인수되는 권리 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

주거지대와 상업지대가 혼재된 지역으로, 주택 임대수익과 상가 임대수익을 동시에 기대할 수 있는 장점이 있습니다.

다만, 토지 경계 및 면적에 대한 추가 확인 필요, 건축물 현황 차이, 건물 노후화 가능성 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

전반적으로 권리관계가 명확하고 입지가 양호한 편이나, 현황 조사 및 법적 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 수반된다면 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

권리 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되므로 안전하게 취득 가능.

수익형 부동산 가능성: 다가구주택(3가구) 및 상가(자동차정비업소)로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 기대.

입지 조건: 대송중학교 인근, 대화동 택지지구와 인접하여 주거 및 상업 수요 존재.

일괄매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용도를 높일 수 있음.

제시외 건물 포함: 실제 활용 면적이 감정가액 산정 시 고려된 면적보다 넓을 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,170,849,400원

인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 임대수익률, 건물의 상태 및 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

단, 권리 분석상 인수되는 부채가 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 주변 시세 및 낙찰 동향을 참고하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.