나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60639 [3] 경기도 파주시 파주읍 봉암리 519-37 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와감정 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉암리 소재 경의중앙선「파주역」 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 소규모 창고 등 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 '파주역'(경의중앙선)이 소재하는 등 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

기호'가' : 철근콘크리트구조 경사지붕 지상3층 건물 내 제2층 제206호로서, 외벽 : 드라이비트 및 징크판넬 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다. 기호'나' : 철근콘크리트구조 경사지붕 지상3층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 드라이비트 및 징크판넬 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다. 기호'다' : 철근콘크리트구조 경사지붕 지상3층 건물 내 제1층 제106호로서, 외벽 : 드라이비트 및 징크판넬 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다. 기호'라' : 철근콘크리트구조 경사지붕 지상3층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 드라이비트 및 징크판넬 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

기호'가, 나' : 공부 및 현황 다세대주택으로 이용 중입니다. 기호'다, 라' : 공부 및 현황 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

기호'가, 나' : 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다. 기호'다, 라' : 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-11-29), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 기호'가' 및 '나' 옥상에 공부 및 건축물 현황도면과 달리 증축된 제시외건물(㉠, ㉡ : 다락 등, 각각 약 15.6㎡)이 소재하고 있어 경매 입찰 및 업무진행 시 참고하시기 바랍니다. 기호'다'(106호)의 경우 인접한 105호와 벽체 구분없이 사용 중인 것으로 조사되었으나, 평가목적 등을 고려하여 정상평가하였으니 경매 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 공실 이며 호실표시 없음
2. 인접한 105호와 벽체 구분없이 사용중인 것으로 조사되어, 이를 고려하여 감정가격평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60639 (3)

* 소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉암리 519-37 1층106호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 98,000,000원

* 토지면적: 34.05㎡ (약 10.30평)

* 토지 지분: 34.05㎡ (약 10.30평)

* 건물면적: 32.17㎡ (약 9.73평)

* 건물 지분: 32.175㎡ (약 9.73평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 더OOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물 내 1층 106호

* 건물 총 연면적: 596.579㎡ (약 180.50평)

* 토지 총 면적: 613㎡ (약 185.43평)

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 파주시 파주읍 봉암리 소재 경의중앙선 「파주역」 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 소규모 창고 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 '파주역'(경의중앙선)이 소재하여 교통상황은 양호한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 일반산업단지, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부요약:

* 갑1 (2019-06-18): 소유권보존 (백지온)

* 갑2 (2020-05-06): 가압류 (더스페이스, 금643,867,613원) - 말소기준권리

* 갑3 (2026-03-12): 강제경매 (더스페이스주식회사, 금735,404,259원) - 본건 경매개시결정

* 갑2-1 (2026-06-16): 2번가압류변경 (금503,947,422원)

* 등기부채권 총액: 643,867,613원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상입니다.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 소규모 창고 등이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

* 인접한 105호와 벽체 구분 없이 사용 중인 것으로 조사되어, 개별 상가의 독립적인 영업보다는 통합된 형태로 운영되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 파주역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 주변 환경: 본건은 주거지역과 근린생활시설, 소규모 창고 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 생활 편의시설은 기본적인 수준으로 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 토지이용계획상 일반산업단지로 지정된 지역이 있으나, 본건과 직접적으로 인접하여 영향을 미칠 만한 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 및 호실 표시 없음: 현재 공실 상태이며, 해당 호실의 표시가 명확하지 않아 내부 확인 및 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 인접 호실과의 벽체 구분 없음: 본건(106호)이 인접한 105호와 벽체 구분 없이 사용 중인 것으로 조사되어, 이는 건축물대장상의 구분 소유권 행사 및 임대/전매 시 복잡성을 야기할 수 있습니다. 감정평가 시 이 부분이 반영되었으나, 실제 이용 및 관리에 있어 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물 존재: 옥상에 공부 및 건축물 현황도면과 달리 증축된 제시외 건물(다락 등, 각각 약 15.6㎡)이 소재하는 것으로 확인되었습니다. 이는 건축법 위반 소지가 있으며, 추후 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 낙찰 후 예상치 못한 임차인과의 분쟁 또는 명도 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(전방지역), 일반산업단지, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍에 위치한 근린상가로, 경의중앙선 파주역 인근에 자리하고 있어 기본적인 교통 및 지역 접근성이 양호합니다. 그러나 현재 공실 상태이며 호실 표시가 불분명하고, 인접 호실과 벽체 구분 없이 사용되는 점, 옥상 제시외 건물 존재, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 다수 존재합니다. 또한, 토지이용계획상 여러 제한사항이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 그럼에도 불구하고, 파주역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 향후 상권 활성화 시 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 파주역 인근 역세권 입지: 대중교통 이용이 편리하여 잠재적 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 혼재된 지역 환경: 주거 및 근린상가, 소규모 창고 등이 혼재된 지역으로, 지역 밀착형 상가로서의 활용 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리관계가 비교적 명확합니다. (단, 제시외 건물 존재는 별도 고려 필요)

9. 예상 입찰가

* 감정가는 98,000,000원입니다.

* 인수 보증금은 없으며, 임대 관계가 미상이고 공실 상태임을 감안할 때, 현장 조사 및 주변 시세, 본건의 특이사항(벽체 구분 없음, 제시외 건물 등)을 면밀히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.