나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60639 [2] 경기도 파주시 파주읍 봉암리 519-37 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와감정 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉암리 소재 경의중앙선「파주역」 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 소규모 창고 등 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 '파주역'(경의중앙선)이 소재하는 등 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

기호'가' : 철근콘크리트구조 경사지붕 지상3층 건물 내 제2층 제206호로서, 외벽 : 드라이비트 및 징크판넬 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다. 기호'나' : 철근콘크리트구조 경사지붕 지상3층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 드라이비트 및 징크판넬 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다. 기호'다' : 철근콘크리트구조 경사지붕 지상3층 건물 내 제1층 제106호로서, 외벽 : 드라이비트 및 징크판넬 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다. 기호'라' : 철근콘크리트구조 경사지붕 지상3층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 드라이비트 및 징크판넬 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

기호'가, 나' : 공부 및 현황 다세대주택으로 이용 중입니다. 기호'다, 라' : 공부 및 현황 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

기호'가, 나' : 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다. 기호'다, 라' : 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-11-29), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 기호'가' 및 '나' 옥상에 공부 및 건축물 현황도면과 달리 증축된 제시외건물(㉠, ㉡ : 다락 등, 각각 약 15.6㎡)이 소재하고 있어 경매 입찰 및 업무진행 시 참고하시기 바랍니다. 기호'다'(106호)의 경우 인접한 105호와 벽체 구분없이 사용 중인 것으로 조사되었으나, 평가목적 등을 고려하여 정상평가하였으니 경매 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함
2. 옥상에 공부 및 현황도면과 달리 증축된 제시외 건물(다락 15.6㎡) 소재
3. 공실 이며 호실표시 없음
4. 주택은 상가임대차요청 대상에 해당되지 않아 상가건물임대차현황서 발급불가한다는 국세청 홈택스의 답변이 있었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 추가적인 현장 확인 및 전문가의 검토가 필요합니다.

* 사건번호: 고양지원 2026타경60639 (2)

* 소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉암리 519-37 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 239,000,000원

* 토지 면적: 68.15㎡ (약 20.6평)

* 건물 면적: 64.35㎡ (약 19.5평)

* 건물 제시외 면적: 15.60㎡ (약 4.7평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 더OOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 3층 건물 내 제2층 제201호

* 준공일: 2019년 05월 22일 (이용승인일 기준)

* 전용 면적: 64.35㎡ (해당 호실 기준)

* 연면적: 596.579㎡ (건물 전체)

* 대지권 면적: 613㎡ (건물 전체 대지 면적)

* 건폐율: 39.64%

* 용적률: 97.32%

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 파주시 파주읍 봉암리 소재 경의중앙선 '파주역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 소규모 창고 등이 소재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 경의중앙선 '파주역'이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 05월 06일자 더스페이스의 가압류 (권리금액: 643,867,613원)

* 경매 개시 결정: 2026년 03월 12일자 더스페이스주식회사의 강제경매 (권리금액: 735,404,259원)

* 채권 총액: 643,867,613원 (등기부채권 총액 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 인수되는 권리: 인수 부담 없음. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 주위 상권: 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업적 활용 가능성이 있습니다.

* 상가건물임대차현황서 발급 불가: 본 건은 주택으로 분류되어 상가건물임대차요청 대상에 해당되지 않아 관련 현황서 발급이 불가하다는 국세청 홈택스 답변이 있었습니다. 이는 상가 임대차 관련 정보 파악에 제약이 있음을 의미합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 주변 학교 정보는 파주읍 내 초등학교 및 중학교가 분포하고 있으며, 구체적인 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 의료 시설: 운정와이즈병원, 파주 미래아동병원, 경기도의료원 파주병원, 파주운정인본병원, 파주시티재활병원 등이 파주읍 및 인근 지역에 위치하고 있습니다.

* 편의 시설: 파주역 인근으로 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 파평면의 '평화랜드' 내 무인 편의점, 의무실, 주차장 등이 있으나 본건 소재지와는 거리가 있습니다.

* 교통: 경의중앙선 파주역을 도보 또는 차량으로 이용 가능합니다.

* 기타: 운정신도시는 생활폐기물 자동 집하 시스템을 운영하고 있으며, 관련 시설(생활 폐기물 자동 집하 시스템)이 지역 내에 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 옥상에 공부 및 현황도면과 달리 증축된 다락(약 15.6㎡)이 소재하며, 매각에 포함됩니다. 이는 추가적인 활용 가치를 제공할 수 있으나, 불법 건축물로서의 위험이나 양성화 과정에 대한 고려가 필요합니다.

* 공실 및 호실 표시 없음: 현재 공실 상태이며, 호실 표시가 없어 방문자나 우편물 수령 등에 혼란이 발생할 수 있습니다.

* 인접 호실 구분 문제: (평가 대상인 201호와 직접적인 관련성은 낮으나) 건물 내 106호의 경우 인접한 105호와 벽체 구분 없이 사용된 사례가 조사되어, 건물 내 구조적 특이사항 발생 가능성을 시사합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km)

* 일반산업단지

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26. ~ 2026.08.25.) - 외국인, 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등에 적용. 경매 진행 시점 및 낙찰자의 자격에 따라 허가 여부를 확인해야 합니다.

* 혐오시설 근접 여부: 파주시 내 폐기물 처리 시설(소각장) 설치 관련 논의가 있었던 사례가 있으며, 지역 주민 민원의 대상이 되는 경우가 있습니다. 본건 주변에 직접적인 혐오시설의 존재 여부는 추가적인 현장 조사 및 상세 지도 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 파주역 인근에 위치한 다세대주택으로, 2019년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 단, 옥상에 증축된 제시외 건물(다락)이 매각에 포함되며, 현재 공실 상태이고 호실 표시가 없는 점은 고려해야 할 사항입니다. 또한, 토지이용계획상 일부 제한사항 및 토지거래허가구역 지정 기간을 확인해야 합니다. 전반적으로 역세권 입지와 신축급 건물이라는 장점을 바탕으로 투자가치를 판단할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경의중앙선 파주역과 인접하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 일괄 매각: 토지 소유권과 건물 소유권을 동시에 취득할 수 있습니다.

* 권리관계 소멸: 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태로 취득 가능합니다.

* 제시외 건물 포함: 추가 면적 확보로 인한 잠재적 활용 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 239,000,000원입니다. 주변 유사 물건들의 최근 매매 시세를 분석한 결과, 본 건의 건물 면적(64.35㎡) 및 제시외 건물(15.60㎡)을 포함한 전체 면적을 고려할 때, 시세는 감정가와 유사하거나 다소 높을 것으로 예상됩니다. 특히, 제시외 건물의 가치를 포함한 총 유효 면적(약 80㎡) 대비 감정가 비율이 인근 시세 대비 다소 낮게 산정된 것으로 판단됩니다. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 250,000,000원에서 260,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.