나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60611 [2] 경기도 고양시 일산동구 장항동 730 우인아크리움빌1 10층1037호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원감정 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 "일산동부경찰서" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 중심상업지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호(1) - 철근콘크리트구조 15층 중 10층건으로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호, 기호(2) - 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 중 10층건으로서, 외벽: 석재 및 복합판넬 마감 등, 창호: 샷시 창호 입니다.

이용상태

기호1,2 공히 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중입니다.

설비내역

기호1,2: 위생 및 급,배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호1,2 공히 인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

기호1: 본건 북동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 40미터, 10미터의 도로와 접합니다. 기호2: 본건 북서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 40미터, 10미터의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 기호2: 중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 고양지원 2026타경60611 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 상세 내역

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 730 우인아크리움빌1 10층1037호

용도: 오피스텔

감정가: 79,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

면적 정보:

토지면적: 5.53㎡ (약 1.67평)

토지지분: 5.53㎡ (약 1.67평)

건물면적: 35.97㎡ (약 10.88평)

건물지분: 35.97㎡ (약 10.88평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치하며, "일산동부경찰서" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 혼재하는 중심상업지대로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조로, 총 15층 중 10층에 위치합니다. 외벽은 석재 및 복합판넬 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다. 건물은 2003년 6월 27일 사용승인되었습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 북동측 및 남서측으로 각각 폭 약 40미터, 10미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

중심상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 광로3류(폭 40m~50m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2015년 6월 12일 접수된 농협생명보험주식회사의 근저당입니다. 이후 접수된 모든 권리(이해자 강제경매, 신한카드 가압류, 신한은행 가압류)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박보현

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 380,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-09-27

* 확정일자: 2024-09-27

* 배당신고일자: 2026-04-29

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

임차인 박보현은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 장항동은 일산신도시의 중심 상업지역에 속하며, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서 등이 밀집해 있어 유동인구가 비교적 많은 지역입니다. 주변에 일산동부경찰서와 같은 공공기관이 위치하여 치안 및 행정 접근성이 양호합니다.

4.2. 주변 시설

"일산동부경찰서"가 인근에 있으며, 대형 상업시설 및 문화 시설과의 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 최근 일부 상권의 침체 우려가 제기되는 기사도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통편의성

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. GTX-A 노선 등 교통 호재도 있어 향후 교통 접근성 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

토지이용계획 상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 개인 매수자의 경우 외국인 등 특정 대상이 아닌 이상 큰 영향을 받지 않을 것으로 보입니다.

6.2. 명도 리스크

해당 물건에는 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 관련 부담은 없습니다. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

7. 투자 포인트

* 중심상업지대에 위치하여 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 등기상 권리 인수 부담이 없습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 진행이 용이할 것으로 예상됩니다.

* GTX-A 노선 개통 등 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 우인아크리움빌1 오피스텔로, 접근성이 우수한 중심상업지구에 위치하여 투자 가치가 높습니다. 건물은 15층 중 10층에 위치하며 전용면적 35.97㎡(약 10.88평)으로 실거주 및 임대 모두 적합합니다. 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전하며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 없습니다. 다만, 감정가(7,900만원) 대비 최근 실거래가가 낮은 점을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(35.97㎡)의 우인아크리움빌1 오피스텔은 2026년 6월 5일 7,000만원, 6월 11일 7,050만원, 6월 17일 7,100만원에 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 7,900만원으로, 최근 실거래가보다 높은 수준입니다. 권리 인수 부담이 없다는 점과 최근 시세를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

권장 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 73,000,000원

예상 입찰가: 72,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.