나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경92902 [3] 경기도 포천시 창수면 고소성리 3-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고려감정 · 평가일 2025.01.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 창수면 고소성리에 위치하며, 주위는 주택, 임야, 전 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1)은 부정형으로 임야 등으로 이용중임.
기호(2)은 부정형으로 임야 등으로 이용중임.
기호(3)은 부정형으로 전 등으로 이용중임.
기호(4)은 부정형으로 도로 등으로 이용중임.
기호(5)은 부정형으로 도로 등으로 이용중임.
기호(6)은 부정형으로 잡종지 등으로 이용중임.
기호(7)은 부정형으로 도로, 잡종지 등으로 이용중임.
기호(8)은 부정형으로 잡종지 등으로 이용중임.
기호(9)은 부정형으로 잡종지 등으로 이용중임.
기호(10)은 부정형으로 나지 등의 상태임.
기호(11)은 부정형으로 나지 등의 상태임.
기호(12)은 부정형으로 나지 등의 상태임.
기호(13)은 부정형으로 건부지 등으로 이용중임.
기호(14)은 부정형으로 하천, 나지 등의 상태임.

인접 도로상태

인접도로 및 인접토지를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역 등임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 목록4는 지분매각
목록3. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)
목록13. 지상 소재 건물제외. 건물로 인해 제한받는 토지가격 46,000,000원
목록16.은 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ~ㄹ) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

1.1. 1. 사건 번호: 의정부지방법원 2024타경92902 (3)

1.1. 2. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 3. 채권자: 양OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지: 경기도 포천시 창수면 고소성리 3-3

1.2. 2. 용도: 근린주택

1.2. 3. 감정가: 893,383,000원

1.2. 4. 토지 면적: 5168.00㎡ (약 1,563.32평)

1.2. 5. 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 6. 건물 면적: 298.35㎡ (약 90.25평)

1.2. 7. 건물 제시외 면적: 120.90㎡

1.2. 8. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 9. 건축물 정보 (건축물대장 기반):

1.2. 9.1. 주용도: 단독주택 (94농촌정주생활권개발사업)

1.2. 9.2. 사용승인일: 1994년 06월 22일

1.2. 9.3. 구조: 경량철골구조 (적벽돌조, 경량철골구조)

1.2. 9.4. 층수: 지상 3층

1.2. 9.5. 연면적: 298.35㎡

1.2. 9.6. 대지면적: 397㎡

1.2. 9.7. 건축면적: 157.89㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

2.1. 1. 본건은 경기도 포천시 창수면 고소성리에 위치하며, 주위는 주택, 임야, 전 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

2.2. 1. 인근에 버스정류장이 소재합니다.

2.2. 2. 인접 도로 및 인접 토지를 통해 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

3.1. 1. 토지 등기부

3.1. 1.1. 말소기준권리: 을24 (근저당권, 의정부농업협동조합, 2018-05-08)

3.1. 1.2. 등기부채권 총액: 1,200,904,000원

3.1. 1.3. 주요 권리 내역 (접수일자순):

* 갑1, 갑2: 소유권 이전 (2001-08-04, 2006-08-08)

* 을24: 근저당권 (2018-05-08, 말소기준권리)

* 을32, 을34: 근저당권 (2018-05-23, 2018-12-27, 말소)

* 갑9: 소유권이전청구권가등기 (2024-12-31, 말소 미표기)

* 갑10: 임의경매 (2025-04-02, 말소)

* 갑11: 압류 (2025-07-24, 말소)

* 갑12: 가압류 (2025-12-29, 말소 미표기)

* 을36: 근저당권 (2026-03-04, 말소)

3.1. 2. 건물 등기부

3.1. 2.1. 말소기준권리: 을28 (근저당권, 의정부농업협동조합, 2018-05-08) - 토지 등기부와 동일 기준

3.1. 2.2. 등기부채권 총액: 1,200,904,000원

3.1. 2.3. 주요 권리 내역 (접수일자순):

* 갑1, 갑2: 소유권 이전 (2001-08-04, 2006-08-08)

* 을28: 근저당권 (2018-05-08, 말소기준권리)

* 을36, 을38: 근저당권 (2018-05-23, 2018-12-27, 말소)

* 갑9: 소유권이전청구권가등기 (2024-12-31, 말소 미표기)

* 갑10: 임의경매 (2025-04-02, 말소)

* 갑11: 압류 (2025-07-24, 말소)

* 갑12: 가압류 (2025-12-29, 말소 미표기)

* 을40: 근저당권 (2026-03-04, 말소)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

3.2. 1. 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 표기되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 등기부상 말소 미표기된 권리(갑9, 갑12)의 존속 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 2. 별도 임차인 정보는 확인되지 않습니다. (감정평가서상 임대관계는 미상임)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

4.1. 1. 본건은 주택, 임야, 전 등이 소재하는 지역으로, 전형적인 농촌 또는 준농촌 지역의 환경을 보입니다.

4.1. 2. 활발한 상업 활동이 이루어지는 상권으로 보기는 어렵습니다.

4.1. 3. 구체적인 상업 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

5.1. 1. 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

5.1. 2. 주변 편의시설에 대한 상세 정보는 부족합니다.

5.2. 접근성

5.2. 1. 인접 도로 및 인접 토지를 통해 본건으로의 진출입이 원활합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 병합 사건: 여러 사건이 병합되어 진행 중인 점을 고려해야 합니다.

6.2. 농지 취득 자격 증명: 목록 3번 토지의 경우 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 점에 유의해야 합니다.

6.3. 공동 담보: 본건이 공동 담보로 설정되어 있을 가능성이 있습니다.

6.4. 일괄 매각 및 지분 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되나, 목록 4번은 지분 매각 대상이므로 권리 관계 파악이 중요합니다.

6.5. 건물로 인한 토지 가치 제한: 목록 13번 토지는 지상 건물로 인해 토지 가격이 46,000,000원만큼 제한받는 것으로 평가되었습니다.

6.6. 제시외 건물 포함: 감정평가서상 ㄱ~ㄹ로 표시된 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.

6.7. 미확인 권리 사항: 등기부상 말소 미표기된 권리(갑9: 가등기, 갑12: 가압류)가 존재하며, 이는 매각 후에도 존속할 가능성이 있어 상세한 법률 검토가 필요합니다.

6.8. 임대 관계 미상: 임대차 현황이 명확하지 않아 인수되는 권리가 없을지라도 실제 점유 관계에 대한 확인이 필요합니다.

6.9. 혐오 시설: 외부 지도 검색을 통한 혐오 시설 유무 확인은 불가하나, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

7.1. 본건은 경기도 포천시의 근린주택으로, 넓은 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다.

7.2. 농촌 지역의 특성상 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 중요한 요소가 될 수 있습니다.

7.3. 등기부상 말소되지 않은 권리(가등기, 가압류)가 확인되어, 법률 전문가의 정확한 권리 분석이 필수적입니다.

7.4. 감정가는 8억 9천여만 원 수준이나, 등기부채권 총액이 이를 상회하고 있어 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적: 5,168㎡ (약 1,563평)의 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치가 높을 수 있습니다.

8.2. 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 복잡한 명도 및 권리 분리 문제를 줄일 수 있습니다.

8.3. 농업 또는 주택 개발 잠재력: 농지 취득 가능성이 있다면 농업용지 또는 주택 건설 등 다양한 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 본건의 감정가는 893,383,000원입니다.

9.2. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. (주변 시세 관련 JSON 데이터 부재)

9.3. 일반적으로 경매 초기 단계에서는 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많습니다.

9.4. 따라서, 본건의 경우 625,368,100원 ~ 714,706,400원 범위 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

9.5. 하지만, 제시된 권리 사항(특히 말소 미표기 권리)의 복잡성과 농지취득자격증명 필요성 등 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 접근 하고 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

9.6. 등기부채권 총액(1,200,904,000원)이 감정가를 초과하므로, 낙찰 후에도 추가적인 자금 투입이나 권리 관계 해결이 필요할 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.