나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경74362 [1] 경기도 의정부시 녹양동 355 녹양힐스테이트 111동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 녹양동 소재 "의정부고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변지역
은 의정부시 중심권 외곽지대로서 공동주택, 근린생활시설 및 관공서 등으로 형성되어 있으
며 제반 주거횐경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 서측의 인접 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 바 제반
교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와잇기지붕 25층 건물 내 12층 1203호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 기타 외벽재 마감.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감,
창 호 : 새시 유리 이중창.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 보일러실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전, 위생설비, 급배수시설, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 등고 평탄한 지반을 이루고 있는 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본 아파트단지 서측의 2차선 중로 및 북측의 소로에 접하며 차량출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가능), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m
미만)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합)상대보호
구역(의정부고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부광동고) <교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역(의정부광동고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경74362 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 녹양동 355 녹양힐스테이트 111동 12층1203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 186,500,000원 (토지 및 건물 지분 50% 기준)

* 토지면적: 36.63㎡ (약 11.08평)

* 토지지분: 18.315㎡ (약 5.54평, 전체 50%)

* 건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

* 건물지분: 42.48㎡ (약 12.85평, 전체 50%)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 (50%)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

* 건물 준공일: 2006년 8월 25일

* 총 동수: 15개 동

* 총 세대수: 1196세대

* 본건 동 최고층수: 25층 (본건은 12층)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 녹양동 소재 "의정부고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 근린생활시설 및 관공서 등으로 형성되어 있으며, 제반 주거 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 서측 인접 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 단지 서측으로는 2차선 중로, 북측으로는 소로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 제3종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(가능)에 해당합니다. 또한, 소로(폭 8m-10m, 폭 8m 미만), 중로(폭 12m-15m)와 접하고 있습니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 의정부고등학교, 의정부광동고등학교의 상대보호구역 및 의정부광동고등학교의 절대보호구역에 포함됩니다. 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 자료에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지분 매각 특성상 공유자 우선매수 신고 가능성이 있습니다.)

* 권리 요약

말소기준권리는 2021년 9월 17일 접수된 국민은행의 근저당(55,000,000원)입니다. 이후 여러 건의 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정이 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다. 등기부상 확인된 채권 총액은 430,024,021원입니다.

* 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 현재 임차인의 관계 및 보증금/차임에 대한 상세 내역은 미상입니다. (주의: 임대 관계가 미상이라도 실제 점유 여부 및 명도 과정에서 문제가 발생할 수 있으므로 확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 상권

아파트 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 의정부시 중심권 외곽에 위치하나, 주변 공동주택 밀집 지역의 배후 수요가 있는 곳입니다.

* 혐오시설 검색

제공된 정보를 바탕으로 주변 시설을 검색한 결과, 본건 아파트 단지 또는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경

본건은 철근콘크리트구조 25층 건물 중 12층에 위치한 아파트로, 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 보일러실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 외벽은 페인팅 및 기타 외벽재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 이중창으로 되어 있습니다.

* 설비내역

도시가스 개별난방 설비, 승강기, 소화전, 위생 설비, 급배수 시설, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 학군 및 주변 편의시설

인근에 의정부고등학교, 의정부광동고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 단지 내 상가 및 주변 지역의 편의시설, 관공서 등을 이용하는 데 불편함이 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각의 복잡성

본 물건은 건물 및 토지의 50% 지분으로 매각되므로, 향후 다른 공유자들과의 협의가 필요합니다. 공유자 우선매수 신고 대상이 될 수 있으며, 이는 입찰 결과에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 지분 소유로 인한 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

임차인 현황상 인수 부담은 없으나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

* 높은 총 채권액

등기부상 채권 총액이 약 4.3억원에 달해, 채무 불이행으로 인한 경매 절차가 진행되었음을 알 수 있습니다. 이는 권리 관계의 복잡성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 녹양동에 위치한 녹양힐스테이트 아파트의 50% 지분 경매 물건입니다. 아파트 자체의 입지, 교통, 생활 인프라는 양호한 편이며, 건물 상태 및 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 최근 실거래가격을 고려할 때, 전체 부동산 가치 대비 감정가는 낮은 수준으로 평가되어 시세 차익에 대한 기대감을 가질 수 있습니다. 그러나 본건은 지분 매각이라는 특수한 조건으로 인해, 일반 매물보다 신중한 접근이 요구됩니다. 공유자 우선매수, 다른 공유자와의 관계, 그리고 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성

본건의 감정가(186,500,000원)는 50% 지분에 대한 금액이며, 전체 100% 지분의 최근 실거래가(약 358,000,000원 ~ 360,000,000원)와 비교 시, 잠재적 가치 상승 여력이 있습니다.

* 우수한 입지 조건

의정부시 내에서 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 교통망 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 안정적인 주거 상품

전용면적 84.96㎡(약 25.70평)은 일반적인 가구 구성에 적합한 크기로, 실수요자들의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 향후 지분 통합을 통한 가치 증대

추후 공유자 협의 또는 추가적인 법적 절차를 통해 전체 지분을 확보할 경우, 시세에 맞는 가치 실현이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 186,500,000원 (50% 지분)

* 최근 실거래가 (84.96㎡, 100% 지분): 약 358,000,000원 ~ 360,000,000원

* 감정가 기준 100% 지분 환산 가치: 약 373,000,000원 (186,500,000원 * 2)

시세 분석 결과, 본 건의 감정가는 최근 실거래가와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 본건은 50% 지분 매각이며, 공유자 우선매수 가능성, 향후 명도 관련 리스크 등이 존재합니다. 이러한 특수성을 고려하여, 입찰 시에는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가(186,500,000원)를 기준으로 10%~20% 범위 내에서 신중하게 고려할 수 있습니다.

권장 예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 220,000,000원

(참고: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 명도 가능성 분석 등 종합적인 판단을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.