나이스옥션 법원경매 마산 2026타경52 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 278-5 80초계지구연립주택 2동 1층105호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2026.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동소재 80초계지구연립주택 2동(유성아파트 나동) 1층 105호로서 부근은 공동주택, 단독주택, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건내 1층 105호로서 외벽: 몰탈위페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측 및 북측으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-연립주택으로 사용하고 있으며 제시목록상 2동이나 현황 외관상 나동으로 사용중임
-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 278-5번지, 80초계지구연립주택 2동 1층 105호에 소재한 연립주택입니다. 제시목록상으로는 2동으로 되어 있으나, 현황 건물 외관상으로는 나동으로 사용 중인 것으로 확인됩니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적은 38.28㎡ (약 11.58평)이며, 건물 면적은 46.64㎡ (약 14.10평)입니다. 토지 및 건물에 대한 지분은 각각 38.28㎡ 및 46.64㎡입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 3층 건물 내 1층에 위치하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽과 천정은 벽지 마감, 창호는 샤시창으로 구성되어 있습니다. 건물 내 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

본건의 감정가는 64,000,000원 (6천 4백만원)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 경매는 부동산 임의 경매로, 채권자는 허OO입니다. 사건번호는 마산지원 2026타경52 (1)입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건이 소재한 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 일대는 공동주택, 단독주택, 근린시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주변은 오래된 주택가로 이웃들과 자연스럽게 인사하며 지내는 분위기가 있으며, 동네 친구를 사귀기 좋은 곳으로 알려져 있습니다. 또한, 가까운 곳에 공원과 버스 정류장이 있어 산책하기에 용이하며, 조용한 환경을 선호하는 분들에게 적합한 입지입니다.

2.2. 교통 상황

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 서측 및 북측으로 도로가 소재하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종 일반주거지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부등본상 소유권 이전, 상속, 지분 이전, 강제 경매, 증여, 매매 등 다수의 소유권 변동 사항이 있습니다. 또한, 근저당권, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 확인됩니다.

3.2. 인수/소멸 권리

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리(을6 근저당, 2019-04-04 접수)보다 선순위인 권리는 존재하지 않는 것으로 보입니다. 말소기준권리 및 그보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인으로 김윤식 씨가 등재되어 있습니다. 해당 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으며, 전입일자는 2025년 11월 18일입니다. 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구암동 일대는 주로 주거 밀집 지역으로, 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 주변에는 행복가득한재가노인복지센터와 같은 복지시설이 소재하고 있어 지역 주민들을 위한 생활 편의 시설이 일부 갖추어져 있습니다. 대규모 상업 시설이나 업무 지구와는 다소 거리가 있어, 상권의 활성도보다는 주거 편의성에 초점을 맞춘 지역으로 판단됩니다. 인근 지역에서 마산자원회수시설(소각시설)이 언급되기는 하나, 해당 시설은 마산합포구 진동면에 위치하여 본건 소재지와는 상당한 거리가 있는 것으로 보입니다. 따라서 본건의 직접적인 입지에 혐오시설의 영향은 미미할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 유사 물건들의 면적 및 시세는 다음과 같습니다.

* 84.89㎡ 면적의 연립다세대 주택이 2026년 5월 16일에 1억원에 거래되었습니다.

* 48.6㎡ 면적의 연립 주택이 2026년 5월 13일에 4천만원에 거래되었습니다.

* 49.09㎡ 면적의 다세대 주택이 2026년 5월 6일에 5천 3백만원에 거래되었습니다.

본건은 46.64㎡(약 14.10평)의 면적을 가지고 있으며, 감정가는 6천 4백만원입니다. 주변 유사 면적대의 거래 사례(4천만원, 5천 3백만원)와 비교했을 때, 감정가는 시장가 대비 적정 수준 또는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 번호 불일치: 제시목록상 2동이나 현황 외관상 나동으로 사용되고 있어, 실제 등기부상 표기와 현황 간의 차이가 존재합니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 내부를 확인하지 못했습니다. 입찰 전 반드시 내부 상태를 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 인수할 임차 보증금이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 현재 파악된 임차인은 대항력 및 보증금이 없어 이 부분은 리스크가 낮습니다.)

* 일반적 상태 기준: 외부 관찰만으로 상태를 기재하였으므로, 실제 건물 상태는 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동에 위치한 연립주택으로, 조용하고 안정된 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 공원 등 편의 시설이 있으며, 교통 접근성도 무난한 편입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확하며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 건물 번호의 현황 불일치, 내부 확인의 어려움, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확한 임의경매 물건으로, 인수할 부담이 없습니다.

* 주거 지역으로서 비교적 조용하고 안정된 생활 환경을 제공합니다.

* 주변의 유사 면적대 물건 시세를 고려할 때, 적정 가격 이하 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 6천 4백만원입니다. 유사 면적대의 최근 실거래가가 4천만원에서 5천 3백만원 사이에 형성된 점과, 내부 확인 불가 및 건물 번호 불일치 등의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 파악된 임차인은 인수 보증금이 없으므로, 해당 부분은 입찰가 산정 시 제외합니다.

잠재적 리스크와 주변 시세를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 4천만원대 후반에서 5천만원대 초반 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 내부 상태 및 주변 환경 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.