나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3745 [1] 대구광역시 서구 내당동 956-37 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한 · 평가일 2026.06.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 내당동 소재 ‘내당성당’ 북동측 인근에 위치하고 있음. 부근 일대는 단독주택, 시장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위 환경은 보통 정도의 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주변은 완경사이나 자체 지면은 평탄하며 건부지(단독주택)로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제3종일반주거지역(2025-09-10), 소로2류(폭 8m~10m)((서)국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-06-16)(상지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구(주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘벽돌조 및 경량철골구조 2층건으로 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감, 바닥 : 장판지, 타일 등 마감, 창호 : 목재 및 알미늄새시 창호 등임.

이용상태

1층은 주택, 2층은 주택, 창고 및 다용도실로 이용 중임.

설비내역

주택 부분은 위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "현황도(지적 및 건물개황도)"에서와 같이 '제시외건물(일련번호 ㉠, ㉡)'이 소재함.

공부와의 차이

2층은 공부상 용도가 주택, 창고로 되어 있으나, 현황은 주택, 다용도실 및 창고임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
건물의 2층은 공부상 용도가 주택, 창고로 되어 있으나, 현황은 주택, 다용도실 및 창고임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3745 (1)

소재지: 대구광역시 서구 내당동 956-37

용도: 단독주택

토지면적: 102.00㎡ (약 30.86평)

건물면적: 100.80㎡ (약 30.49평)

건물 제시외 면적: 17.80㎡ (약 5.38평)

총 건물 실면적: 118.60㎡ (약 35.87평)

감정가: 286,822,400원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 서구 내당동 소재 ‘내당성당’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 시장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 일반 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건은 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역(2025-09-10)

* 소로2류(폭 8m~10m)에 접함

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역(상지유치원)

* 주거환경개선지구 (건축후퇴선 지정 여부는 건축주택과 별도 확인 필요)

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 접수일자: 2024-07-01

* 권리종류: 근저당권

* 권리자: 청운신용협동조합

* 권리금액: 110,000,000원

등기부채권 총액:

* 토지: 143,277,500원

* 건물: 183,277,500원

임차인 현황:

* 임차인: 석

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-03

* 확정일자: 2023-12-28

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2026-02-04

인수되는 권리 (잠재적):

* 을구 10번 주택임차권 (임대차보증금 40,000,000원). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액 매수인 인수 가능성 있음.

(참고: 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서에 따른 잠재적 인수 가능성을 유의해야 합니다.)

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 건물의 2층은 공부상 용도가 주택, 창고이나 현황은 주택, 다용도실 및 창고임.

1.3. 상권분석

주변 지역 특징: 본건은 대구광역시 서구 내당동에 위치하며, 주변은 단독주택, 시장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 주거 기능이 중심이며, 지역 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

최근 거래 사례 분석 (인근 다세대/연립 주택 기준):

* 2026년 7월: 대구 서구 내당동 254-4번지, 연립다세대, 1981년식, 약 40.96㎡ (전용면적), 100,000,000원 거래.

* 2026년 6월: 대구 서구 내당동 974-8번지, 다세대, 2002년식, 약 50.55㎡ (전용면적), 80,000,000원 거래.

* 2026년 6월: 대구 서구 내당동 997-8번지, 다세대, 2007년식, 약 15.93㎡ (전용면적), 15,000,000원 거래.

시세 추정:

제공된 인근 거래 사례는 다세대/연립 주택으로, 본건 단독주택과는 주거 형태 및 토지 가치 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가는 286,822,400원이며, 이는 토지 면적(102㎡)과 건물 면적(100.8㎡)을 고려한 금액으로 판단됩니다. 인근의 다세대/연립 주택 거래가격을 감안할 때, 본건은 감정가 수준 이상의 가치를 지닐 것으로 예상됩니다. 다만, 단독주택으로서의 수요와 공급, 그리고 지역 개발 현황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 본건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 인근 시장 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. '내당성당'이 인근에 위치합니다.

교육시설:

* 상대보호구역(2021-06-16) 내 상지유치원이 소재하여 교육 환경 보호에 관한 법률의 영향을 받을 수 있습니다.

주변 혐오시설:

* 주변 혐오시설 관련 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 본 건은 중복사건으로, 경매 절차 진행 시 다른 사건과의 연관성을 파악해야 합니다. (사건번호: 대구서부지원 2026타경3745 (1) 외 추가 사건 존재 가능성)

주거환경개선지구: 해당 지역은 주거환경개선지구로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 정비 사업 추진 가능성이 있습니다. 이는 지역 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 사업 추진 일정 및 방식에 따라 불확실성이 존재할 수 있습니다.

선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인:

* 임차인 석 은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 40,000,000원에 대한 인수 가능성이 제기되고 있습니다 (물건명세서 참조). 비록 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되었으나, 배당 결과에 따라 잔액 인수 여부가 결정되므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

제시외 건물: 토지/건물 일괄매각 대상에 제시외 건물(17.80㎡)이 포함되어 있어, 해당 부분에 대한 관리 및 철거 등 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

건물 용도 현황: 건물의 2층이 공부상 용도(주택, 창고)와 현황(주택, 다용도실, 창고)에 차이가 있습니다. 이는 추후 건물 사용 또는 건축 관련 행정 처리에 영향을 줄 수 있습니다.

건축 연도: 건물은 1978년에 건축 승인을 받은 것으로, 비교적 노후된 건물에 해당합니다. 따라서 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 내당동에 위치한 단독주택으로, 적정 수준의 토지 면적과 건물 면적을 보유하고 있습니다. 주거환경개선지구에 속해 있어 향후 지역 개발 잠재력이 기대되는 지역입니다. 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 제시외 건물 포함, 건물 노후도, 공부상 용도와의 현황 차이 등 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 임차인 보증금 인수 여부는 입찰 전 반드시 최종 확인해야 할 최우선 과제입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트 (긍정적 요인):

* 우수한 입지: 대구광역시 서구 내당동의 중심지 인근에 위치.

* 주거환경개선지구: 향후 지역 개발 및 가치 상승 기대.

* 토지 가치: 102㎡의 토지 면적은 단독주택으로서의 잠재력 보유.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득 가능.

리스크 요인 (고려 사항):

* 대항력 있는 임차인: 보증금 40,000,000원에 대한 인수 가능성 존재.

* 건물 노후화: 1978년 건축 승인으로 유지보수 비용 발생 가능성.

* 공부와의 현황 차이: 2층 용도 불일치로 인한 행정적 이슈 가능성.

* 제시외 건물: 관련 처리에 대한 추가 비용 또는 노력 필요.

* 중복사건: 경매 절차의 복잡성 증가 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 286,822,400원입니다.

인근 다세대/연립주택의 거래가격을 고려할 때, 단독주택으로서의 가치는 감정가 수준 이상으로 평가될 수 있습니다.

그러나 노후된 건물 상태, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성(물건명세서상 40,000,000원, 단 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음) 등의 리스크 요인을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 적정 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 2억 3천만원 ~ 2억 4천 5백만원원

(상기 예상 입찰가는 감정가 대비 할인율 및 제반 리스크를 반영한 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 조사, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.