나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10548 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 지하층지101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제지101호 외 16개호로
외벽: 대리석 및 몰탈위 페인트마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

본건(1): 근린생활시설(공실상태)
본건(2)-(9):오피스텔
본건(10)-(17):공동주택(다세대주택)으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약8미터, 북서측으로 노폭 약9미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건(1)은 집합건축물 대장상 ‘업무시설(오피스텔)’이나 구조 및 위치, 건축물현황도 등을 고려할 때, 근린생활시설로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 본 건 부동산은 집합건축물 대장상 '업무시설(오피스텔)'이나 구조, 위치 및 건축물현황도 등을 고려할 때 근린생활시설로 이용 중임.
2. 유치권자(선정당사자) 김옥동으로부터 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산(토지 및 건물)에 대하여 금 684,400,000원(김옥동 금 59,400,000원, 정경수 금 120,000,000원, 김미자 금 80,000,000원, 이태윤 금 40,000,000원, 배준호 금 50,000,000원, 주식회사 성무설비 금 120,000,000원, 주식회사 와이에스이엔씨 금 65,000,000원, 황경희 금 40,000,000원, 주식회사 국민월드 금 110,000,000원)의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경10548 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 운곡4길 20-18, 지하층지101호

용도: 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'이나, 현황 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됨.

감정가: 131,000,000원

토지면적: 36.74㎡ (약 11.11평)

건물면적: 63.20㎡ (약 19.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 주변환경: 본 건은 울산광역시 울주군 삼남읍에 소재하며, "울주울산하이테크밸리 일반산업단지" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류소가 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 경부고속도로 서울산(삼남) IC가 인접해 있어 광역적인 교통망 접근성이 우수합니다. [cite: appraisal data, 4, 10, 11]

* 토지: 토지는 정방형으로, 현재 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 약 8미터, 북서측으로 약 9미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다. [cite: appraisal data]

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로 1류 및 소로 2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. [cite: appraisal data]

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 본 건에 설정된 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 지상권 등 일부 권리는 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 본 건에서는 해당 내용이 명확히 확인되지 않았습니다.

* 채권자: 강남새마을금고 (임의경매 신청) [cite: property register, auction details]

* 말소기준권리: 강남새마을금고 근저당권 (2022-08-19) [cite: property register]

* 등기부현황:

* 소유권보존: 박진호 (2022-08-19)

* 근저당: 강남새마을금고 (2건) (2022-08-19) - 말소 등기 완료

* 근저당(공동담보): 이승훈 (2023-04-27) - 말소 등기 완료

* 임의경매: 강남새마을금고 (2025-01-15) - 말소 등기 완료

* 유치권: 유치권자 김옥동 외 다수로부터 총 684,400,000원의 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이 유치권은 울산광역시 울주군 삼남면 방기리 964-11 부동산에 대한 것으로 신고되었으며, 본 건과의 관계는 추가 확인이 필요합니다. [cite: special notes, appraisal summary]

* 임차인 현황: 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. [cite: tenant information]

* 주의 문구: 임대 관계가 미상인 점을 고려할 때, 실제 점유자 현황 및 대항력 있는 임차인 존재 여부는 현장 조사 시 반드시 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 "울주울산하이테크밸리 일반산업단지"와 인접해 있어, 해당 산업단지 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 현재 근린생활시설로 이용 중이며 공실 상태임을 감안할 때, 주변 주거단지 및 산업단지의 수요를 타겟으로 하는 업종 선정 및 임대 전략 수립이 필요합니다.

* 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 현황 용도와의 차이로 인해 향후 건축물 사용 및 재산권 행사에 있어 추가적인 검토가 요구될 수 있습니다. [cite: appraisal data, building register data]

1.4. 생활정보

* 주변시설: 울주군보건소가 인근에 위치하여 의료 접근성이 좋습니다.

* 의료시설: 종합병원인 서울산보람병원(울산광역시 울주군 삼남읍 중평로 53)이 차량으로 접근 가능한 거리에 소재합니다. 이 외에도 다수의 병원 및 의원급 의료기관이 주변에 분포하고 있습니다.

* 자연환경: 영남알프스, 대운산치유의숲과 같은 자연 휴양림과 작천정계곡, 철구소계곡 등 아름다운 계곡이 인근에 위치하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 지역 내 다양한 복지시설 및 편의시설이 자리하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 성립 여부가 불분명한 유치권이 존재하여, 향후 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 시간 및 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다. [cite: special notes, appraisal summary]

* 용도 불일치: 공부상 용도(업무시설)와 현황 용도(근린생활시설)가 상이하여, 추후 건축물 대장 기재 내용 변경이나 용도 관련 민원 발생 가능성이 있습니다. [cite: appraisal data, building register data]

* 공실 위험: 현재 공실 상태로, 임차인 확보에 대한 계획 수립이 필수적입니다. 공실 장기화 시 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 유해하거나 혐오시설로 간주될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 인근 지역의 특성을 고려하여 잠재적인 환경적 요인은 지속적으로 관찰할 필요가 있습니다. [cite: search results, appraisal data]

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍에 위치한 근린상가(전유부 101호)로서, 비교적 양호한 교통망과 우수한 자연환경을 갖추고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되는 점은 긍정적이나, 현재 공실 상태이며 공부상 용도와 현황 용도가 일치하지 않는 점, 그리고 성립 여부가 불분명한 유치권이 존재한다는 점은 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다. 감정가 1억 3,100만 원에 대한 시세 분석과 법적 리스크 해소 가능성에 대한 면밀한 검토를 통해 합리적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 울산광역시 울주군 삼남읍 지역은 산업단지와 주거단지가 함께 발달하고 있으며, 영남알프스와 같은 천혜의 자연환경을 보유하고 있어 장기적인 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각함으로써 향후 활용 방안에 대한 유연성을 확보할 수 있습니다.

* 현재 공실 상태를 기회로 삼아 합리적인 조건으로 임차인을 유치할 경우, 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 조사, 주변 시세 변동 추이, 최근 경매 낙찰가율, 그리고 유치권 등 법적 문제 해결 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어려운 점 참고 부탁드리며, 감정가 131,000,000원을 기준으로 하되, 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.