나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50651 [1] 충청북도 청주시 서원구 사창동 299-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아 · 평가일 2026.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(1): 충청북도 청주시 서원구 사창동 소재 "청주중앙여자고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건(1): 본건 및 인근까지 차량통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등의 교통시설이 소재하여, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건(1): 대체로 유사 사다리형의 토지로 주택 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

별첨 "지적 및 건물 개황도" 참조. 본건(1): 본건 북서측으로 노폭8미터 내외 및 북측으로 노폭6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

출처: 토지이용계획확인서. 본건(1): 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건(1)은 공부상 "사창동 299-29(관련지번)" 와 (감정평가상) 일단의 토지를 구성하는 토지이나, 귀 의뢰목록에 따라 본건(1)만 평가하였으니 업무 진행시 참고하기 바람 - 본건 인접도로의 사실적 성격 및 인허가 내용 등에 따른 법적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 권리 및 의무 등의 제반 사항에 대하여는, 감정평가를 위한 사전조사 및 실지 조사시 물리적 법적 제약 등으로 그 내용 파악에 한계가 있을 수밖에 없으므로, 본건 경매 입찰시에는 응찰자가 직접 앞의 제반사항에 대하여 필히 재조사 및 재확인 후 응찰하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(2): 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 4층 건물로서, -외벽: 벽돌 쌓기 마감 등. -내벽: 도배 및 일부 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 및 일부 타일 마감 등. -창호: 섀시창호 마감 등.

이용상태

본건(2): 단독주택 및 근린생활시설 등 임.

설비내역

본건(2): 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어짐.

부합물 및 종물

별첨 "건물 상세 개황도" 및 "사진용지" 참조

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 건물 일부에 소재하는 제시외 건물((옥탑 및 발코니)(별첨 "건물 상세 개황도 및 사진 용지" 참조))에 대하여는 감정평가 목적 등을 고려하여 목측에 의한 개략적인 추정 수량에 의거 현상 및 관리상태 등을 감안하여 감정평가 하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50651 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 서원구 사창동 299-6

* 용도: 단독주택 (제시외 건물 포함)

* 감정가: 1,776,967,760원

* 토지면적: 375.00㎡ (약 113.5평)

* 건물면적: 748.44㎡ (약 226.4평) + 제시외 건물 108.08㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OOOOO

* 특이사항: 중복병합사건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 서원구 사창동 소재 "청주중앙여자고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등 교통시설이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 8미터 내외 및 북측으로 노폭 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 24일 접수된 청주행복신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 말소 예정 권리:

* 토지 등기부상 갑8(강제경매), 갑9(가압류), 갑10(임의경매) 권리들이 말소 예정입니다.

* 건물 등기부상 을2(전세권), 을3(주택임차권), 을4(주택임차권), 을5(주택임차권), 을6(주택임차권), 갑10(가압류), 갑11(강제경매), 갑12(가압류), 갑13(임의경매) 권리들이 말소 예정입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 권리들만 존재하여, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 총 19명의 임차인이 파악되었으며, 이 중 '정담건설주식회사'만이 유일하게 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다.

* 정담건설주식회사: 보증금 210,000,000원, 전입일자 2022-06-03, 확정일자 2024-08-30, 배당신고일자 2026-09-04, 대항력 있음.

* 나머지 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악되었으며, 보증금은 다음과 같습니다.

* 강 : 보증금 30,000,000원

* 박 : 보증금 0원

* 박 : 보증금 20,000,000원

* 신 : 보증금 230,000,000원

* 안 : 보증금 10,000,000원

* 오 : 보증금 25,000,000원

* 이 : 보증금 75,000,000원

* 이 : 보증금 30,000,000원

* 이 : 보증금 25,000,000원

* 이 : 보증금 30,000,000원

* 이 : 보증금 30,000,000원

* 장 : 보증금 0원

* 정 : 보증금 120,000,000원

* 조 : 보증금 75,000,000원

* 주 : 보증금 10,000,000원

* 차 : 보증금 10,000,000원

* 최 : 보증금 20,000,000원

* 허 : 보증금 0원

* 인수 보증금: 대항력 있는 임차인 '정담건설주식회사'의 보증금 210,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 주의사항: 본건은 중복병합사건으로, 관련 지번(사창동 299-29)과의 관계 및 토지 이용 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 제시외 건물(옥탑 및 발코니)도 매각에 포함되므로 실제 현황을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 주거 및 소규모 상업 기능을 모두 갖춘 입지입니다.

* 인근에 청주중앙여자고등학교가 있어 학생 유동인구 및 관련 상권의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건(단독주택)과는 규모 및 용도에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 다만, 해당 지역의 일반적인 부동산 거래 동향을 참고할 수 있습니다.

* 서원구 사창동 184-2 (연립다세대, 1980년 준공): 51.9㎡, 6,800만원 (약 131만원/㎡)

* 흥덕구 사창동 137-2 (다세대, 1990년 준공): 46.08㎡, 5,100만원 (약 111만원/㎡)

* 서원구 사창동 290-15 (연립, 1985년 준공): 54.81㎡, 9,000만원 (약 164만원/㎡)

* 이러한 소형 주택들의 시세는 약 110만~160만원/㎡ 수준으로, 본건 단독주택과는 큰 차이를 보입니다. 본건의 감정가(약 237만원/㎡)는 신축급 대형 단독주택으로서의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 청주중앙여자고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 환경: 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '정담건설주식회사'의 보증금 210,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 중복병합사건: 여러 사건이 병합되어 진행되는 경우, 관련 지번(사창동 299-29)과의 관계, 권리관계 확인에 더욱 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(옥탑, 발코니 등)이 포함된 일괄 매각이므로, 실제 현황과 공부상 내용의 차이, 법적 문제 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

* 건축물 정보: 건축물대장상 본건 건물은 2023년 3월 22일 사용 승인된 비교적 신축 건물(철근콘크리트구조, 4층, 연면적 748.44㎡)입니다.

* 도로 및 토지 이용: 인접 도로의 사실적, 법적 성격 및 소유, 이용 관계 등에 대한 파악에 한계가 있을 수 있으므로, 응찰자 스스로 필히 재조사 및 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 청주시 서원구 사창동에 위치한 2023년 사용 승인된 신축 단독주택으로, 상당한 규모와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인 '정담건설주식회사'의 보증금 210,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있으며, 중복병합사건 및 제시외 건물 포함 일괄매각이라는 점은 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다.

* 건축물대장상 신축 건물임에도 불구하고, 정확한 시세 분석을 위해서는 유사한 규모와 연식의 단독주택 거래 사례 조사가 필수적입니다.

* 인수 보증금, 명도 가능성, 그리고 현지 시세를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 단독주택: 2023년 사용 승인을 받은 건물로, 건축 후 수리 비용 발생 가능성이 낮아 실거주 및 임대 사업 모두에 유리할 수 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 단독주택 외 근린생활시설로도 활용 가능한 구조로, 추가적인 수익 창출 및 자산 가치 증대 가능성이 있습니다.

* 안정적인 입지: 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 지속적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,776,967,760원

* 인수 보증금 (대항력 있는 임차인): 210,000,000원

* 시세 분석:

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 규모 및 용도 면에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 참고 자료로 활용하기 어렵습니다. 해당 정보는 지역 내 소형 주택의 대략적인 평당 가격대를 보여주며, 약 110만원~160만원/㎡ 수준입니다.

* 본건은 748.44㎡ 규모의 신축 단독주택으로, 감정가는 약 237만원/㎡ 수준으로 평가되었습니다. 이는 소형 주택 시세보다 높으며, 건물 자체의 가치와 규모를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 본건과 유사한 규모 및 연식의 단독주택 거래 사례가 추가적으로 필요합니다. 만약 해당 지역 단독주택의 실거래가나 건축 원가 등을 고려할 때, 감정가가 적정하거나 다소 낮다고 판단될 경우, 입찰 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수해야 할 보증금 210,000,000원을 제외하고, 감정가 대비 적정 낙찰가율을 적용하여 산정합니다.

* 일반적인 경매 낙찰가율(70~90%)을 적용하고, 본 건의 신축 건물 가치, 입지, 그리고 2.1억원의 인수 보증금을 고려할 때, 다음과 같은 범위를 예상할 수 있습니다.

* 감정가 70% 적용 시: (1,776,967,760원 * 0.7) - 210,000,000원 = 약 1,033,877,432원

* 감정가 80% 적용 시: (1,776,967,760원 * 0.8) - 210,000,000원 = 약 1,211,574,208원

* 감정가 90% 적용 시: (1,776,967,760원 * 0.9) - 210,000,000원 = 약 1,389,270,984원

* 종합적으로 판단할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 11억 5천만원 ~ 14억원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가는 인수 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있는 임차인들의 현황(특히 정담건설주식회사) 및 배당표를 면밀히 확인한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.