나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31389 [1] 경기도 김포시 풍무동 OOOOOO 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕유 · 평가일 2026.06.19

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 ‘양도중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 소규모의 공장 및 농경지등이 혼재하는 지역임.

토지의 상황

세장형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄한 공업용 건부지로서, 본건 남서측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

건물의 구조 및 현상

일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, (사용승인 : 2012.06.19) 벽체 : 철골(H-Beam) 기둥에 판넬잇기. 창호 : 하이샷시 창호이며, 제조업소로 이용중임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 국내제작된 공작기계류(선반,밀링)로서, 경제적 내용년수가 경과되어 전반적인 관리상태 보통 이하임.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

1) 본건 건물내에는 별지 "지적 및 건물개황도 및 사진용지"와 같이 제시외건물(기호(ㄱ~ㄹ)이 소재함. 2) 토지이용계획사항 : 도시지역, 생산녹지지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 가축사육제한구역(2026-06-04)(모든 축종 제한(2026. 6. 4.))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계,기구 및 제시외 건물(작업장, 사무실, 창고, 숙소) 각 포함.
건물 내부에 부착된 호이스트크레인은 건물에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 김포시 풍무동 341-19 소재의 공장입니다.

사건번호는 부천지원 2026타경31389 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 1,087,362,000원입니다.

토지 면적은 703.00㎡ (약 212.65평)이며, 건물 면적은 96.00㎡ (약 29.04평)입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡이고, 건물 제시외 면적은 371.50㎡ (약 112.37평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 (OOOOOO이며, 주요 포함사항으로는 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계, 기구 및 제시외 건물(작업장, 사무실, 창고, 숙소)이 각 포함됩니다. 또한, 건물 내부에 부착된 호이스트크레인도 건물에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 ‘양도중학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 소규모의 공장 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 지역적인 특성이 복합적인 성격을 띕니다.

토지는 세장형이며, 인접 도로와 등고 평탄한 공업용 건부지 상태입니다.

본건 남서측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 토지 및 건물 등기부상의 을10(건물 을8) 근저당권으로, 접수일자는 2023년 09월 25일이며, 권리자는 영등포농업협동조합으로 채권액은 600,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 , 보증금 20,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입(사업)일자 2017-05-30, 대항력 있음.

* 임차인: 장 , 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입(사업)일자 2016-03-22, 대항력 있음.

* (주의) 위 임차인들은 대항력이 있으므로, 보증금 중 일부 또는 전부의 인수 여부, 배당 신고일자를 통한 배당받은 금액 등을 면밀히 확인하여 명도 관련 리스크를 사전에 파악해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 유무는 명도에 중요한 영향을 미칩니다.

* 기타 권리 내역:

* 등기부상 소유권 이전, 증여, 유류분 반환, 공유물 분할 등의 복잡한 소유권 변동 기록이 존재합니다.

* 강제경매 개시 결정 (채권자: 주식회사 강인테크, 2026-06-11, 6,600,000원)

* 압류 (김포시, 2026-07-09)

* 가압류 (주식회사 우리카드, 2026-03-30, 8,399,655원)

* 토지 및 건물 등기부 채권 총액은 608,399,655원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 경기도 김포시 풍무동은 과거 농경지가 많았던 지역에서 최근 산업 및 물류 시설, 그리고 주거 단지가 복합적으로 개발되는 양상을 보이고 있습니다.

본건 주변은 소규모 공장과 농경지가 혼재된 지역으로, 인근 산업단지나 물류 거점과의 연계 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

김포시는 수도권 서북부 지역의 물류 허브로서의 잠재력을 가지고 있으며, 지속적인 개발이 이루어지고 있습니다.

본건의 경우, 직접적인 상업지구와의 거리는 있으나, 지역 개발 동향을 장기적으로 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 양도중학교가 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

주변의 편의시설, 상업 시설, 교통망 등에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.

남서측으로 약 6미터 폭의 도로에 접하고 있어 차량을 이용한 접근성은 확보되어 있습니다. 대중교통 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다.

인근 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 일반적인 검색으로는 확인되지 않았으나, 정확한 사항은 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 살펴보는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 씨와 장 씨가 대항력을 갖추고 있어, 이들의 보증금 및 권리 관계가 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 부담이 될 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 복잡한 권리 관계: 토지 등기부상 다수의 소유권 이전 및 공유물 분할 등기가 있어, 권리 관계가 복잡하며 이에 따른 잠재적 법적 분쟁 소지를 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 생산녹지지역, 고도지구(공항고도제한), 가축사육제한구역, 환경보전과, 장애물제한표면구역, 농업진흥구역, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등 매우 다양한 토지 이용 제한 사항에 묶여 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 특히 공항 관련 규제는 항공 안전과 직결되므로 중요하게 고려해야 합니다.

* 기계 및 기구 상태: 공장 내 기계기구(공작기계류)는 내용연수가 경과하여 관리 상태가 보통 이하로 평가되어, 재활용 또는 처분에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 공장으로, 토지, 건물, 제시외 건물, 기계기구 일괄 매각 조건입니다. 감정가는 약 10.8억 원이며, 약 212평의 토지와 약 29평의 건물, 그리고 약 112평의 제시외 건물이 포함됩니다.

가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점과, 여러 토지 이용 제한 사항으로 인해 향후 활용에 제약이 있을 수 있다는 점입니다. 또한, 복잡한 권리 관계는 추가적인 법률 검토를 요구합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근과 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지, 건물, 기계기구, 제시외 건물까지 모두 취득할 수 있어 효율적입니다.

* 수도권에 위치한 공장 용지로, 김포시의 지속적인 개발에 따른 지역 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 약 6미터 폭의 도로에 접하여 물류 이동 및 접근성이 비교적 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,087,362,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 존재, 복잡한 권리 관계, 다수의 토지 이용 제한 사항 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 범위 내에서, 현장 조사 결과, 임차인과의 협의 가능성, 명도 가능성, 잔금 납부 능력, 그리고 향후 토지 이용 계획 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 건의 경우 인수할 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려할 필요는 없습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 전문가와 상담하고 현장 조사를 수행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.