나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31408 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1079-3 골든타워 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2026.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "롯데백화점" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선 "신중동역")이 소재 하는 등 대중교통 이용여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 9층 건내 6층 601호로서 (사용승인일: 2003.10.02.) 외벽: 인조석 마감 내벽: 인테리어 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

근린생활시설(현황 공실)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 근린생활시설, 업무시설, 교육연구 및 복지시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하며, 남서측으로 공공 공지를 사이에 두고 폭 약 40미터의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,지구단위계획구역(중동지구),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육 제한구역(전부제한구역),상대보호구역(상대보호구역(부천부흥중)(기타사항은부천교육지원 청문의)),상대보호구역(심원고-부천교육지원청문의),상대보호구역(옥산초-부천교육지원청 문의),상대보호구역(중동샛별유치원-부천교육지원청문의),과밀억제권역,철도보호지구. 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다 가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2026타경31408 (1)

경기도 부천시 원미구 중동 1079-3 골든타워 6층 601호

용도: 근린상가

감정가: 683,000,000원

토지면적: 51.59㎡ (약 15.61평)

건물면적: 248.83㎡ (약 75.28평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동에 위치하며, "롯데백화점" 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 다양한 도시 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 있고 지하철 7호선 "신중동역"이 소재하여 대중교통 이용 환경이 매우 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본 건 북동측 및 남동측으로는 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 남서측으로는 공공 공지를 사이에 두고 폭 약 40미터의 도로가 위치해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 09월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을14) 입니다.

* 등기부상 채권 총액: 950,232,903원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 공기환

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 3,100,000원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2026-07-01

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 코멘트: 임차인 공기환은 명시된 정보상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 다만, 전입/확정일자 등 상세 정보가 누락되어 있어 현장 조사를 통해 실제 점유 및 대항력 유무를 재확인하는 것이 권장됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 롯데백화점 및 다수의 업무, 판매, 근린생활시설이 밀집된 상업 중심지에 위치하여 유동인구 흡수에 유리합니다.

* 교통 접근성: 신중동역 역세권으로 대중교통 이용객 접근이 용이하며, 넓은 도로와 인접하여 차량을 이용한 방문객 접근성 또한 우수합니다.

* 업종 현황: 본 물건은 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설, 의료시설, 노유자시설 등으로 복합 이용 가능한 건물로, 현재는 근린생활시설로 이용되었으나 공실 상태입니다. 주변 상업시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 혐오시설 조사: 주변 반경 내에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 롯데백화점, 대형마트, 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지가 인접해 있어 주거민을 대상으로 한 상권 형성에도 유리하며, 신중동역을 중심으로 한 도심 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 물건지 인근에 부천부흥중, 심원고, 옥산초, 중동샛별유치원 등이 있어 학군 관련 잠재 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.까지 유효). 상업용 건물 거래에 미치는 영향을 사전에 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 2003년 10월 2일 사용승인된 건물로, 현재 약 23년 경과되었습니다. 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액(950,232,903원)이 감정가(683,000,000원)를 현저히 상회합니다. 이는 채무 불이행 위험이 높았음을 시사하며, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 현재 공실 상태: 임대 수익이 발생하지 않아 운영 부담이 존재하며, 공실 장기화 시에는 적극적인 마케팅 및 임대 조건 조절이 필요합니다.

* 다양한 토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등 다수의 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 핵심 상업지구인 중동에 위치하며, 지하철 7호선 신중동역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 롯데백화점 등 주변 상업 및 업무시설과의 연계성이 높아 상권 활성화 잠재력이 높습니다. 현재 건물은 공실 상태이며, 2003년에 건축되어 일정 수준의 노후도가 있습니다.

가장 주목해야 할 점은 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 초과한다는 사실입니다. 이는 물건의 담보 가치 대비 부채가 과도하게 설정되었음을 의미하며, 경매 낙찰가의 적정성 판단 및 명도 진행 시 신중한 검토가 요구됩니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 정확한 현황 파악을 위한 추가 조사가 필요합니다.

토지거래허가구역 지정은 일시적인 제약일 수 있으나, 향후 거래 시 고려해야 할 사항입니다. 종합적으로 볼 때, 우수한 입지에도 불구하고 높은 부채 수준과 공실이라는 단점을 가지고 있어, 철저한 분석과 함께 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 신중동역 도보 거리로 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 발달된 상권: 롯데백화점, 업무시설, 판매시설 밀집 지역으로 상업적 가치가 높습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 높은 총 채권액과 현재 공실 상태를 고려하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 매입 시 향후 시세 차익 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 중동지구 지구단위계획구역: 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 683,000,000원

* 등기부상 총 채권액: 950,232,903원

* 인수 보증금: 0원

* 산정 근거:

본 물건은 감정가 대비 등기부상 총 채권액이 현저히 높아, 채권자들의 이해관계 및 경매 진행 과정에 대한 심층적인 분석이 필수적입니다. 낙찰 후 명도에 문제가 없을 경우, 공실 상태를 감안하여 시세 및 주변 거래 사례를 종합적으로 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 이를 제외한 금액으로 낙찰가를 고려합니다.

* 추천 입찰가 범위: 410,000,000원 ~ 478,000,000원 (감정가의 60% ~ 70% 수준)

* 이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 명도 가능성, 채권자들의 의사 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.