나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61543 [1] 경기도 파주시 상지석동 554-240 리엔하임 103동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 통칭 '오성골프클럽' 북서측 인근에 위치하는 리엔하임 제103동 제1층 제101호로서, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 , 창고, 농경지, 임야등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 시내로의 접근성 ,이용의 편리성 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호로서, 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재붙임등 마감 창호는 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(상세이용내역은 '건물이용현황도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 로폭 약4-6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타 (16미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km) (08.12.30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 평가의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이하 물건의 상세 정보입니다.

* 사건번호: 고양지원 2026타경61543 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 상지석동 554-240 리엔하임 103동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 405,000,000원

* 토지면적: 101.85㎡ (약 30.8평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 64.47㎡ (약 19.5평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 군OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 '오성골프클럽' 북서측 인근에 위치한 다세대주택입니다.

주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 시내로의 접근 및 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2021년 10월 15일 접수된 군산오룡신용협동조합의 근저당권(금393,600,000원)입니다.

이후 접수된 갑구의 가압류(신한카드, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아, 삼성카드) 및 강제경매(군산해성신용협동조합)와 압류(파주시)는 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 450,309,503원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 현재 파악되지 않았습니다. 보증금 및 차임 정보가 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

2026년 7월에 거래된 2019년 건축된 61.45㎡(전용) 다세대주택이 27,400만원에 거래되었습니다.

2023년 건축된 67.31㎡(전용) 다세대주택은 27,700만원에 거래되었습니다.

이와 비교했을 때, 본건의 감정가 405,000,000원은 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 판단됩니다.

다만, 2014년 건축된 41.2㎡ 면적의 다세대주택이 5,200만원에 거래된 사례는 면적, 건축 연도, 거래 유형 등 특이사항이 있을 수 있어 직접적인 비교에는 유의해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

인근에 골프클럽이 있으며, 다양한 용도의 건축물이 혼재하고 있어 주거 환경은 다소 복합적인 특성을 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 군사기지 및 군사시설 보호법 상 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당하여 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (16미터 위임 구역 포함)

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상자에게 적용되는 규정으로, 일반적인 매각 절차에 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 상지석동에 위치한 리엔하임 다세대주택으로, 감정가는 405,000,000원입니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없어 비교적 깨끗한 상태의 물건입니다.

다만, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점과 군사보호구역 등 토지 이용 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

임차인 현황 미상으로 인한 명도 리스크도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 말소기준권리 하로 모든 권리가 소멸되는 물건으로 권리관계가 명확합니다.

* 비교적 신축(2019년, 2023년 건축)의 인근 다세대주택 실거래가 27,000만원대에 비하면 감정가가 높으나, 경쟁이 치열하지 않다면 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 해당 물건의 적정 시세는 약 27,000만원 ~ 30,000만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 감정가 40,500만원과 주변 시세, 그리고 권리분석 상 특이사항이 없는 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 310,000,000원에서 360,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 입찰 희망가는 총 취득 비용으로 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.