나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61529 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 250-1 그린하우스 가동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 일산서구 덕이동 소재 "탄현역(경의중앙선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 탄현역(경의중앙선)이 소재 하는 등, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물 내 4층 402로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등 마감 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 남서측으로 세로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합ZONE), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상 용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

2026.7.7. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 고양지원 2026타경61529 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 250-1 그린하우스 가동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 62.87㎡ (약 19.02평)

토지지분: 62.8666㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.90㎡ (약 16.30평)

건물지분: 53.903㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물 내 4층 402호

건축년도: 2015년

총 세대수: 7세대 (그린하우스 가동 기준)

주차: 총 15대 (실내기계식 3대, 실외기계식 12대)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "탄현역(경의중앙선)" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 탄현역(경의중앙선)이 소재하는 등, 전반적인 교통상황은 양호함.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형으로 현재 주거용 건부지로 이용 중임. 단지 내 도로를 통해 남서측으로 인접 도로와 연계되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리: 2026년 6월 11일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기.

등기부상 주요 권리:

* 소유권보존 (2015.12.17)

* 소유권이전 (2016.03.17)

* 주택임차권 (2023.05.16) - 임차인: 김방원, 금액: 189,000,000원, 전입일자: 2021.04.15, 확정일자: 2021.04.07

* 소유권이전 (2021.04.30)

* 강제경매 (2026.06.11) - 채권자: 주택도시보증공사, 금액: 189,000,000원 (말소기준권리)

등기부채권 총액: 189,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 189,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 4월 15일

확정일자: 2021년 4월 7일

배당신고일자: 2023년 5월 16일

대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없으며, 아래 특이사항 참조)

3.4. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 7월 7일, 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 매수인에게 잔존 임차보증금에 대한 반환 청구 문제가 발생하지 않음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지인 덕이동은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 인근에 탄현역 상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 대형마트(이마트 탄현점), 쇼핑몰(현대백화점 일산점, 로데오거리 등)은 차량 이동이 필요한 거리에 위치합니다.

4.2. 혐오 시설 및 기타

주변 지역에 대해 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있으나, 이는 광범위한 지역에 적용되는 제한 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

경의중앙선 탄현역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

반경 약 1~2km 내에 덕이초등학교, 덕이중학교, 백신중학교 등 초중학교가 위치하며, 고양국제고등학교, 대진고등학교, 일산고등학교 등 고등학교도 인근에 분포하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 의료 및 편의 시설

인근에 다양한 병의원 및 약국이 분포하고 있으며, 탄현역 중심 상권의 편의 시설 및 생활 인프라를 이용하기에 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(복합 ZONE), 가축사육제한구역(소, 젖소, 말 제한), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 특정 용도 사용 토지) 등 다수의 도시계획 및 법률적 제한 사항이 적용됩니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.2. HUG 관련 확약서

임차인이 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 법률적으로 복잡한 해석의 여지가 있을 수 있으므로, 낙찰 후 잔금 납부 및 명도 과정에서 HUG 또는 관련 기관과 명확한 소통 및 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 그린하우스 가동 4층 다세대주택으로, 경의중앙선 탄현역 역세권에 자리하여 교통이 편리한 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 2억 원으로 책정되었으며, 건물 및 토지 일괄 매각 대상입니다.

권리 분석 결과, 임차인 김 은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서를 통해 매수인에게 추가적인 임차보증금 반환 부담이 없을 것으로 판단됩니다. 이는 본건의 가장 큰 장점 중 하나입니다.

건축연도가 2015년으로 비교적 신축에 속하며, 주변 주거 환경도 양호합니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 규제 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 탄현역 도보 거리 및 편리한 교통망

* 주변 개발 계획 및 정주 여건 양호

* 대항력 없는 임차인으로 인한 인수 부담 최소화 (HUG 확약서 내용 확인 필수)

* 비교적 신축(2015년 준공)으로 양호한 건물 상태 기대

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 가능성

9. 예상 입찰가

최근 2026년 7월 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 4층 건물이 면적(58.16㎡) 대비 2억 6,800만 원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건(53.90㎡)의 감정가(2억 원)보다 높은 수준으로, 4층이라는 층수 프리미엄을 고려할 때 실거래가 기준으로는 더 높은 가치를 지니고 있을 가능성이 있습니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본건의 감정가 2억 원 및 최근 실거래가 동향을 바탕으로 예상 입찰가를 210,000,000원 으로 산정합니다. 본 금액은 현 시세 및 물건의 잠재적 가치를 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 투자 전략에 따라 조정될 수 있습니다.

임차인 인수 보증금은 없으므로, 상기 예상 입찰가는 순수하게 물건 가치에 기반한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.