나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50664 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 41-53 파크원 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2026.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "서울서부경찰서" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철6호선 "역촌역" 및 "응암역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 8층 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔) 건물 내 제5층 제502호로서, 외벽 : 석재붙임 및 외장타일붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 진흥로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50664 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 41-53 파크원 5층502호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 공동주택, 업무시설(오피스텔) 겸용)

토지면적: 9.88㎡ (약 3.0평)

토지지분: 9.8754㎡ (약 3.0평)

건물면적: 29.79㎡ (약 9.0평, 전용면적)

건물지분: 29.79㎡ (약 9.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 268,000,000원

1.2. 건물 정보

건축물대장상 건물명: 파크원

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 8층 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔) 건물

사용승인일: 2019년 05월 29일 (건축물대장상 'useAprDay')

해당 층수: 5층 / 총 8층

내부 이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중

설비내역: 개별난방(도시가스), 승강기, 주차장, 급배수 및 위생설비 등

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

지역지구: 도시지역, 준주거지역

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "서울서부경찰서" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 6호선 "역촌역" 및 "응암역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 북측 및 서측으로 진흥로와 각각 접하여 도로 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 07월 04일자 강서세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 갑6: 주택도시보증공사의 강제경매 (2026-06-11)

* 을1: 윤준혜의 주택임차권 (2022-12-23, 권리금액 248,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 매수인이 인수하는 별도의 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 윤 (본명: 윤준혜)

* 보증금: 248,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 06일

* 확정일자: 2020년 10월 20일

* 배당신고일자: 2022년 12월 23일

* 대항력: 없음

3.5. 임차인 관련 주요 조건

본건 매각은 임차인(윤준혜) 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 임차인은 대항력이 없으며, 위 조건에 따라 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래 사례 1: 서울 은평구 역촌동 28-53번지, 1991년 건축, 전용면적 29.52㎡(약 8.9평), 1층, 14,900만원

* 2026년 5월 거래 사례 2: 서울 은평구 역촌동 49-38번지, 2012년 건축, 전용면적 25.81㎡(약 7.8평), 3층, 15,500만원

* 2026년 5월 거래 사례 3: 서울 은평구 역촌동 55-54번지, 2016년 건축, 전용면적 48.3㎡(약 14.6평), 6층, 33,000만원

4.2. 본건 시세 평가

본건은 전용면적 29.79㎡(약 9.0평)이며, 2018년/2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 유사 면적 및 신축 연도를 고려할 때, 최근 거래된 2012년 건축, 25.81㎡(약 7.8평) 물건이 15,500만원에 거래된 점과 1991년 건축, 29.52㎡(약 8.9평) 물건이 14,900만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 현재 시세는 약 1억 7,000만원에서 1억 8,500만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근으로 근린생활시설, 공원, 교육시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 공공시설

서울서부경찰서가 인근에 위치하여 치안 환경이 양호합니다.

5.3. 주변 환경

주거지역으로서 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 매수인은 관련 법령에 따라 토지거래 허가를 받아야 하며, 허가 대상자 및 용도 등에 대한 확인이 필요합니다. (기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 또는 2025.10.20.~2026.12.31. 등)

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 관련 사항은 계약 및 인수 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있으며, 이는 잠재적 변수로 작용할 수 있습니다.

6.3. 임차인 보증금 승계 가능성

임차인 윤준혜는 대항력이 없으며, 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 조건으로 매각이 진행됩니다. 다만, 임대차 관계는 법률적 해석에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 건물 노후도

2018년/2019년 준공된 비교적 신축 건물이나, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 은평구 역촌동 파크원 5층502호는 비교적 신축(2018/2019년 준공)된 다세대주택으로, 지하철 6호선 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 임차인 관련 조건부 매각 사항은 매수 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 6호선 역세권(역촌역/응암역 인근)으로 교통 편리.

* 비교적 신축 건물: 2018/2019년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 하부 권리는 모두 소멸되며, 인수 부담 없음.

* 향후 임대 수익 기대: 주거 및 소형 업무 복합 건물로 다양한 임대 수요 확보 가능.

* 감정가 대비 시세차익 기대: 현재 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 합리적인 입찰 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 268,000,000원

* 최근 시세 (2026년 5월 기준, 전용면적 25.81㎡~29.52㎡): 149,000,000원 ~ 155,000,000원

* 본건 전용면적(29.79㎡) 및 신축 연도(2018/2019년)를 고려한 적정 시세: 약 170,000,000원 ~ 185,000,000원

토지거래허가구역으로 인한 절차 부담과 임차인과의 관계 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 현재 시세 범위를 기준으로, 신축 프리미엄 및 경매 경쟁률을 감안하여 175,000,000원 ~ 185,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.