나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3976 [2] 부산광역시 사상구 덕포동 429-7 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림감정 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 일련번호(1)~(13)은 공히 부산광역시 강서구 강동동 소재 "중곡마을" 내에 위치하며 주위는 전, 공장, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

본건 일련번호(1)~(13)은 공히 소형차량 접근이 가능하며 전반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호(3) : 인접지와 등고평탄한 사다형의 토지로 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호(5) : 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로 묵전으로 이용중임. 일련번호(6) : 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로 묵전로 이용중임. 일련번호(7) : 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호(9) : 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로 공업용 건부지로 이용중임. 일련번호(11) : 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 주차장 등으로 이용중임. 일련번호(12) : 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로 주차장 등으로 이용중임. 일련번호(13) : 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로 주차장 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측 폭 약 4미터의 포장도로에 접함. 일련번호(3) : 북측 폭 약 4미터의 포장도로에 접함. 일련번호(5) : 남측 폭 약 4미터의 포장도로에 접함. 일련번호(6) : 남측 폭 약 4미터의 포장도로에 접함. 일련번호(7) : 남측 폭 약 4미터의 포장도로에 접함. 일련번호(9) : 북측 폭 약 4미터의 포장도로에 접함. 일련번호(11) : 북측 폭 약 4미터의 포장도로에 접함. 일련번호(12) : 북측 폭 약 4미터의 포장도로에 접함. 일련번호(13) : 북측 폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

○강동동 3756번지 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합) 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2) ○강동동 3756-1번지 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(저촉) 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2) ○강동동 3756-2번지 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2) ○강동동 3756-4번지 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2) ○강동동 3756-5번지 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합) 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2) ○강동동 3756-6번지 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합) 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2) ○강동동 3756-7번지 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합) 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2) ○강동동 3756-9번지 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2) ○강동동 3756-10번지 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 토지거래계약에관한허가구역(2025.3.3 ~ 2030.3.2)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호(12)의 지목은 "답"이나 현황은 인접지의 주차장 등으로 이용중임. 일련번호(13)의 지목은 "도로"이나 현황은 인접지의 주차장 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅲ. 감정평가 방법 - 4.기타 참고사항 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 일반철골조 기타지붕 단층 건물로 2008년 05월 30일 사용승인되었으며 최근 리모델링되었음. 주골조 : H-Beam 350x175mm등 벽체 : 판넬잇기 마감 창호 : 새시창구조 일련번호(4) : 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로 2008년 05월 30일 사용승인되었음. 주골조 : H-Beam 350x175mm등 벽체 : 판넬잇기 마감 창호 : 새시창구조 일련번호(8) : 일반철골조 기타지붕 단층 건물로 2008년 05월 30일 사용승인되었음. 주골조 : H-Beam 350x175mm등 벽체 : 판넬잇기 마감 창호 : 새시창구조 일련번호(10) : 일반철골조 기타지붕 단층 건물로 2008년 05월 30일 사용승인되었으며 최근 리모델링되었음. 주골조 : H-Beam 350x175mm등 벽체 : 판넬잇기 마감 창호 : 새시창구조

이용상태

일련번호(2) : 냉장창고 및 냉동창고로 이용중임. 일련번호(4) : 공장이나 현재 비어있음. 일련번호(8) : 공장이나 현재 비어있음. 일련번호(10) : 식품제조공장으로 냉장창고 및 냉동창고가 있음.

설비내역

일련번호(2) : 급배수 위생설비, 냉장 및 냉동설비, 냉방설비 등이 되어 있음. 일련번호(4) : 급배수 위생설비 등이 되어 있음. 일련번호(8) : 급배수 위생설비 등이 되어 있음. 일련번호(10) : 급배수 위생설비, 냉장 및 냉동설비, 냉방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

구조, 규모 및 이용상태 : 지적 및 건물개황도 참조 (기호 10-1 ~ 10-3) 평가물건에 미치는 영향 : 감정목적을 고려 실측에 의해 별도로 사정평가 하였으며 토지에 미치는 영향은 미미함. (부동산 감정평가명세서 참조)

공부와의 차이

① 본건 일련번호(2) 건물의 용도는 일반건축물대장상 제종근린생활시설(제조업소)이나 현황은 냉장 및 냉동창고, 사무실 등으로 이용 중이며 위반여부가 문제될 수 있느니 경매 진행 및 응찰시 유의하기 바람. ② 본건 일련번호(10) 건물의 용도는 일반건축물대장상 제종근린생활시설(제조업소)이나 현황은 식품제조공장, 냉장 및 냉동창고, 사무실 등으로 이용 중이며 위반여부가 문제될 수 있느니 경매 진행 및 응찰시 유의하기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅲ. 감정평가 방법 - 4.기타 참고사항 참조

물건 비고

-일괄매각, 제시외 물건(계단실 등, 수변전설비) 매각포함
-목록 15.의 1층 일부(14.4㎡)는 소재불명으로 평가제외하였고, 증축부분 일부는 판넬조 등으로 기존건물부분과 구조 등을 달리하여 별도의 재조달원가를 적용함
-목록 15.는 전후면 단차로 공부상 2층이 남측도로 기준 현황 1층에 해당함
-목록 16. 일부(약 5㎡)가 현황 도로로 이용중이나, 그 면적이 미미하여 구애됨이 없이 감정평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경3976 (2)

소재지: 부산광역시 사상구 덕포동 429-7

용도: 근린시설 (건축물대장상 운동시설 - 헬스버디짐)

감정가: 9,562,559,640원

토지면적: 1336.60㎡ (약 404.28평)

건물면적: 1861.64㎡ (약 563.17평)

건물 제시외면적: 62.70㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 소재지: 부산광역시 사상구 덕포동 429-7

* 건물용도: 본 건물은 건축물대장상 '운동시설(헬스버디짐)'로 등재되어 있으나, 감정평가서 상에서는 '근린시설'로 분류되었습니다.

* 주위환경: 본건이 위치한 부산광역시 사상구 덕포동은 부산의 주요 상업 및 공업 지역 중 하나로, 다양한 유형의 시설이 혼재된 도시 환경을 이룹니다.

* 교통상황: 소형 차량의 접근이 용이하며, 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 상세한 대중교통 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다.

* 도로접근성: 본 건물은 북측으로 약 4미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이한 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 6월 26일자 하나은행 근저당권 (을3)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 하나은행 근저당권 (을3)

* 씨제이프레시웨이주식회사 근저당권 (을5)

* 기술보증기금 가압류 (갑6)

* 서울보증보험주식회사 가압류 (갑7, 갑8, 갑9)

* 기술보증기금 5번근저당권가처분 (을5-1)

* 우리금융캐피탈주식회사 가압류 (갑10)

* 하나은행 임의경매 (갑11, 건물 갑8)

* 기술보증기금 가압류 (건물 갑2)

* 서울보증보험주식회사 가압류 (건물 갑3, 갑4, 갑5)

* 국민건강보험공단 압류 (건물 갑6)

* 사상구 압류 (건물 갑9)

* 인수되는 권리: 없음 (상기 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정이며, 제시외 물건은 매각에 포함됩니다.)

* 임차인 현황:

* 이경미: 보증금 150,000,000원, 차임 10,000,000원, 전입 2024.10.07, 대항력 없음.

* 제봉규: 보증금 150,000,000원, 차임 10,000,000원, 전입 2024.09.30, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 부산 사상구 덕포동은 부산의 주요 산업 및 상업 활동이 이루어지는 지역으로, 지역 주민 및 관련 업계 종사자를 대상으로 하는 상권 형성에 유리한 입지입니다.

* 주요 업종: 제공된 정보에 따르면, 건물은 운동시설(헬스장)로 사용되었거나 사용될 수 있으며, 또한 냉장/냉동 창고, 식품 제조 공장, 사무실 등으로도 활용 가능성이 있는 것으로 보입니다. 이는 다양한 사업적 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 시사합니다.

* 혐오시설: 본건 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 사상구는 부산 내 주요 간선 도로와 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 시내 및 외부 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 일반적인 상업 지역에 통상적으로 구비되는 생활 편의시설(마트, 병원, 금융기관, 식당 등)은 존재할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황(냉장/냉동 창고, 식품 제조 공장, 사무실 등)이 다를 경우, 위반 건축물로 등재되어 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 리스크입니다.

* 공부상 현황 차이: 건물 일부(목록 15)의 경우, 공부상 2층이 현황상 1층으로 사용되거나, 일부 면적(14.4㎡)이 소재불명으로 평가에서 제외된 점은 건물 이용 및 관리에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다.

* 증축 부분의 구조 상이: 증축된 부분이 기존 건물과 구조를 달리하는 경우(판넬조 등), 구조적 안전성 및 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 일부의 현황 도로 이용: 토지의 약 5㎡ 가량이 현황 도로로 사용되고 있으나, 면적이 미미하여 감정평가에는 영향이 없었습니다. 그러나 이는 토지 이용에 있어 잠재적인 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

* 제시외 물건 일괄 매각 포함: 계단실, 수변전설비 등 제시외 물건이 매각에 포함되므로, 매수인은 해당 부분에 대한 관리 및 유지보수 책임을 부담하게 됩니다.

* 복잡한 권리 관계: 중복병합, 유동화, 공동담보 등은 물건의 권리 관계가 복잡함을 나타내므로, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사상구에 위치한 근린시설(운동시설)로, 임의경매를 통해 매각이 진행됩니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 채권들은 모두 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 이는 권리 관계 측면에서 비교적 안전한 투자가 가능함을 시사합니다. 그러나 건물 용도의 불일치 가능성, 공부와 현황의 차이, 증축 부분의 구조 상이, 토지 일부의 현황 도로 이용 등 잠재적인 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 함께 법률적, 행정적 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부산의 주요 상업 및 공업 지구인 사상구에 위치하여 지역 내 수요를 기반으로 한 사업 활동에 유리합니다.

* 권리 분석상 인수할 채무 부담이 없어(0원), 순수 부동산 가치 평가에 집중할 수 있습니다.

* 건물 자체의 용도(운동시설, 근린시설)는 지역 사회의 필요에 따라 다양하게 활용될 수 있는 잠재력을 지닙니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 9,562,559,640원입니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본건의 잠재적 리스크(특히 건물 용도와 관련된 행정적 문제)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 감정가는 시세 및 시장 가치를 판단하는 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.