나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12113 [2] 울산광역시 동구 화정동 866-1 동산프라자 2층232호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 화정동 소재 화정동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며 주
위는 아파트단지, 중소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상7층 건물 내 2층 212호, 232호로서,

외벽 : 드라이비트, 시멘트몰탈미장 위 수성페인트, 합판+석고보드 위 스타코 등
내벽 : 시멘트몰탈미장 위 수성페인트, 합판+석고보드 위 수성페인트 등
바닥 : 폴리싱타일 등
창호 : 철재플러쉬문, 스텐샷시창호, 하이샷시 창호.

이용상태

공히 판매시설로 이용중임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 도시가스공급설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로서 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 8M 정도의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

- 기 타 : 수차례 방문하였으나 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여
관련공부, 인근 유사물건, 인근 주민에의 탐문결과 등을 토대로 일반적인
이용상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 별도로 확인하시기 바랍
니다.

물건 비고

감정서 상 판매시설로 이용중이라고 하나, 신청채권자 대리인 제출 2025.07.16.자 보정서 첨부 사진으로는, 주거용으로 이용하는 것으로 볼 여지도 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12113 (2)

소재지: 울산광역시 동구 화정동 866-1 동산프라자 2층 232호

용도: 판매시설

감정가: 42,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남OO

1.2. 건물정보

건물명: 동산프라자

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

총층수: 지하 2층 ~ 지상 7층

사용승인일: 1995년 1월 20일

주요 용도: 판매시설 (건축물대장 상 주용도 판매시설, 기타 용도에 공동주택, 업무시설 포함)

1.3. 면적정보

토지면적: 17.59㎡ (약 5.32평)

토지 지분: 17.59㎡ (약 5.32평)

건물면적: 46.97㎡ (약 14.21평)

건물 지분: 46.97㎡ (약 14.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 울산광역시 동구 화정동 소재 화정동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 중소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 본건은 북서측으로 폭 8M 정도의 아스팔트포장도로에 접해 있어 교통 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 주변 시설

생활 편의시설로는 동산프라자 내 상가 및 월봉시장, 현대의원, 참사랑의원, 동구보건소 등이 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 화정가족문화센터와 축복재가지원센터 등 다양한 복지 및 지원 시설도 찾아볼 수 있습니다. 교육 시설로는 화진중학교, 대송중학교, 대송고등학교, 방어진고등학교 등이 동구에 밀집해 있으며, 최근에는 동구 지역의 교육 인프라 확충을 위해 학생복합체험센터 건립 방안이 추진되고 있습니다. 검색 결과 상 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 화정동 일대에 공설화장장 등 기피시설이 있었던 사례가 있으며, 현재는 이전된 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2014년 11월 7일 접수된 남창걸의 전세권설정(권리금액: 48,000,000원)으로, 해당 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 남창걸 (남 )

보증금: 48,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2026년 5월 18일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

등기부 채권 총액: 62,406,440원 (롯데카드 가압류, 남창걸 강제경매 등)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 동산프라자는 울산 동구 화정동의 상가지역에 속해 있으며, 인근에 월봉시장과 같은 전통시장이 있어 지역 주민들의 생활 밀착형 소비 활동이 이루어지고 있습니다. 동구는 조선업 경기 침체 후 지역 상권 활성화를 위한 노력을 기울이고 있으며, 월봉시장 골목형시장 육성 사업 등을 통해 특색 있는 시장으로 변화를 시도하고 있습니다.

4.2. 업종 적합성

주요 용도가 판매시설로 되어 있으나, 최근 자료에 따르면 주거용으로 이용될 여지도 있어 업종 선택 시 신중한 검토가 필요합니다. 주변에 공동주택과 근린생활시설이 많아 일반적인 상가 업종 (소매점, 서비스업 등)은 물론, 주거와의 복합적 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 아파트 단지와 공동주택이 밀집해 있어 기본적인 주거 수요가 존재합니다. 동산프라자 자체 및 인근 월봉시장 내에 다양한 근린생활시설(마트, 식당 등)이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

화정동 및 인근 지역에는 대송고등학교, 방어진고등학교, 화진중학교, 대송중학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있습니다. 또한, 동구는 교육 관련 시설 부족 문제를 해소하기 위해 학생복합체험센터 건립을 추진 중이며, 이는 장기적으로 지역 교육 환경 개선에 기여할 것으로 보입니다.

5.3. 의료시설

인근에 울산 동구보건소가 위치하고 있으며, 참사랑의원, 화정현대의원 등 다양한 의원급 의료기관이 자리 잡고 있어 의료 접근성이 양호합니다.

5.4. 공원 및 녹지

도심 내에 위치하여 대규모 공원이나 녹지 공간과의 직접적인 접근성은 제한적일 수 있으나, 차량 이동 거리에 대왕암공원, 슬도, 일산해수욕장 등 울산의 주요 관광 명소가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불확실성

감정평가서 상에는 판매시설로 이용 중으로 기재되어 있으나, 신청 채권자 대리인이 제출한 보정서 첨부 사진상으로는 주거용으로 이용하는 것으로 볼 여지도 있습니다. 이는 실제 현황 확인 및 향후 이용 목적 설정 시 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

검색된 정보에 따르면, 과거 화정동 일대에 공설화장장 등 기피 시설이 있었던 사례가 있으나, 현재는 이전되어 운영되지 않는 것으로 파악됩니다. 따라서 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

울산광역시 동구 화정동에 위치한 동산프라자 2층 232호는 역세권은 아니지만, 지역 내 교통이 편리하고 주변에 주거 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 생활 인프라를 누릴 수 있는 입지입니다. 상권 또한 지역 주민들의 소비 활동이 활발한 편이며, 향후 상권 활성화 정책에 따라 가치 상승이 기대될 수 있습니다. 다만, 건물 용도가 판매시설임에도 주거용으로 이용될 가능성이 있어, 실제 현황 파악 및 명확한 이용 계획 수립이 필수적입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 울산 동구 화정동의 지역 중심상권 내 위치

* 주변에 주거단지 및 근린생활시설 밀집으로 안정적인 수요 기대

* 인근 월봉시장 등 전통시장과의 시너지 효과 및 상권 활성화 잠재력

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적음

* 감정가 대비 저평가 가능성 (추후 상세 분석 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 42,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 권리 관계를 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 실제 이용 현황(판매시설 vs. 주거용)에 대한 명확한 확인과 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 초기 입찰 시에는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.