나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12181 [8] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철2호선 남양산역 서측 인근에 있는 아크로포섬 1층 101호 외 8개호로서, 부근은 양산신도시택지개발지구내의 상업나지 및 주거나지, 신축중인
상업용건물 등으로 상업적 환경 보통임

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 전철역이 있어 제반 교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건내 1층 101호 외 8개호로서,2009년 05월 12일자로 사용승인되었으며,
외벽 : 화강석 및 드라이비트마감.
내벽,천정,바닥 : 현재 공실상태로 콘크리트마감상태임..
창호 : 복층유리단창임.

이용상태

101호 외 8개호 :대부분 제1,2종근린생활시설(공실)이나, 104호는 부동산중개사무소용도로 사용중임.

설비내역

위생설비 되어 있으며, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평탄하며 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측및 남측으로 소로1류(폭 약10m~12m)각 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류접함(폭10m~12m)(접함), 가축사육제한구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대부분 공실상태이나 1층 104호는 현재 부동산중개사무소용도로 사용중이나 임대내역은 임차인의 불응으로 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12181 (8)

* 소재지: 경상남도 양산시 범어3길 18 (물금읍 범어리) 3층 302호 (아크로포섬)

* 용도: 근린상가 (제1, 2종 근린생활시설)

* 토지면적: 46.89㎡ (약 14.19평)

* 건물면적: 109.05㎡ (약 32.99평)

* 감정가: 218,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 사용승인일: 2009년 05월 12일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철 2호선 남양산역 서측 인근에 위치한 '아크로포섬' 건물 내 3층 302호임.

* 주변은 양산신도시 택지개발지구 내 상업나지와 주거지가 혼재되어 있으며, 신축 중인 상업용 건물들도 다수 소재하여 전반적인 상업적 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 환경

* 차량 접근이 용이한 위치이며, 인근에 버스 정류장 및 전철역(남양산역)이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 전반적인 교통 사정은 무난한 것으로 평가됨.

2.3. 토지 분석

* 토지형상: 사다리형의 평탄한 토지임.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

* 인접 도로: 북측 및 남측으로 소로 1류(폭 약 10~12m) 각 2면이 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

* 본 건물은 대지면적 396㎡ 위에 건축되었으며, 건폐율 79.96%, 용적률 299.71%가 적용됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존 등기일: 2009년 05월 20일 (주식회사포섬)

* 말소기준권리: 2018년 04월 19일자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 (채권액: 1,950,000,000원)

* 경매개시결정 등기일: 2025년 07월 21일자 북부산신용협동조합의 임의경매 (채권액: 1,195,940,951원)

* 등기부채권 총액: 1,950,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (주: 해당 권리는 일반적인 상가 물건에서 흔치 않으므로, 낙찰 전 법률 전문가를 통한 면밀한 조사가 필수적임.)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항:

* 본건(302호)은 현재 공실 상태로 파악됨.

* 건물 내 1층 104호는 부동산중개사무소로 사용 중이나, 임차인의 비협조로 인해 정확한 임대차 내역(보증금, 차임 등)은 파악되지 않음.

* 임차인 현황 요약:

* *: 보증금 및 차임 미상 (1층 104호, 부동산중개사무소)

* 상기 임차인의 경우, 보증금 및 차임이 미상이나 대항력 존재 가능성이 있으므로 명도 시 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

* 본 건물은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 사용 가능한 상가 건물임.

* 현재 대부분의 호실이 공실 상태이며, 1층 104호에서 부동산중개사무소가 운영되고 있음.

* 본건 302호는 현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보 또는 직접 사용을 고려해야 함.

* 전체 건물의 연면적은 1545.18㎡임.

4.2. 상권 특성

* 양산신도시 택지개발지구 내에 위치하여 배후 주거 단지의 잠재적 수요를 확보할 수 있음.

* 지하철 남양산역 역세권 상가로서 유동인구 유입에 유리한 조건을 갖춤.

* 주변에 신축 상업용 건물들이 다수 들어서 있어 상권 경쟁이 예상되나, 이는 상권 활성화의 긍정적 신호로도 볼 수 있음.

5. 생활정보

* 본건은 상업시설이므로 직접적인 주거 관련 생활정보(학군, 병원 등)보다는 상권 내 편의시설 및 지역 개발 현황 중심으로 파악함.

* 주변 지역(물금읍 범어리)은 대규모 아파트 단지, 상업시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 지도 및 검색 결과 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

* 인근에 양산천, 물금중앙공원 등 녹지 공간이 위치하여 쾌적한 환경을 제공함.

* 기본적인 금융기관, 병원, 마트 등 생활 편의시설 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 공실 장기화 가능성: 현재 대부분 공실 상태이므로, 낙찰 후에도 공실이 지속될 경우 수익성 확보에 어려움이 발생할 수 있음.

* 상권 경쟁 심화: 주변 신축 상가들과의 경쟁으로 인해 임대료 확보에 어려움이 있을 수 있음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'이 존재할 가능성이 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용할 수 있어 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 필요함.

* 높은 채무 부담: 말소기준권리를 포함한 총 채무액이 감정가를 상회하여, 경매 절차의 복잡성이나 유찰 가능성을 내포하고 있음.

* 임차인 정보 미상: 104호 부동산 중개사무소 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 지하철역 인근에 위치한 역세권 상가로서 입지적 강점을 가지고 있음.

* 건물은 2009년 준공되었으며, 철근콘크리트 구조로 물리적 상태는 양호한 편으로 평가됨.

* 현재 건물 내 대부분 공실 상태로 상권 활성화가 더딘 점은 아쉬운 부분임.

* 무엇보다 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이라는 특이 권리 사항이 존재하여, 이에 대한 심층적인 조사 및 법적 검토 없이는 투자가 어려운 물건임.

* 높은 채무액과 임차인 정보 미상 등의 요소를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 남양산역을 도보로 이용 가능한 역세권이라는 점은 향후 상권 활성화 시 큰 가치 상승 요인이 될 수 있음.

* 신규 상권 개발: 양산신도시 개발에 따른 배후 수요 증가와 함께 상권이 점차 활성화될 경우 수혜를 기대할 수 있음.

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 현재 대부분 공실 상태 및 높은 채무액으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우, 감정가 이하 또는 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있음.

* 업종 변경 및 리모델링 통한 가치 제고: 근린생활시설 용도로 다양한 업종의 임차인을 유치하거나, 내부 리모델링을 통해 상품 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 218,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건은 임차인 현황상 인수할 보증금이 없으며, 대부분 공실 상태이므로 명도 관련 비용은 최소화될 것으로 예상됨.

* 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 추가적인 인수 부담 가능성이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 조사 후 입찰가 산정에 반영해야 함.

* 주변 시세, 건물 상태, 상권 활성화 정도, 경쟁 입찰 현황, 그리고 가장 중요한 권리 관계(지상권 등)를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 추천 입찰가 범위: 152,600,000원 ~ 174,400,000원

* 최종 입찰가는 반드시 현장 답사, 등기부등본 및 건축물대장 상세 확인, 관련 법률 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.