나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12181 [9] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철2호선 남양산역 서측 인근에 있는 아크로포섬 1층 101호 외 8개호로서, 부근은 양산신도시택지개발지구내의 상업나지 및 주거나지, 신축중인
상업용건물 등으로 상업적 환경 보통임

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 전철역이 있어 제반 교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건내 1층 101호 외 8개호로서,2009년 05월 12일자로 사용승인되었으며,
외벽 : 화강석 및 드라이비트마감.
내벽,천정,바닥 : 현재 공실상태로 콘크리트마감상태임..
창호 : 복층유리단창임.

이용상태

101호 외 8개호 :대부분 제1,2종근린생활시설(공실)이나, 104호는 부동산중개사무소용도로 사용중임.

설비내역

위생설비 되어 있으며, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평탄하며 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측및 남측으로 소로1류(폭 약10m~12m)각 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류접함(폭10m~12m)(접함), 가축사육제한구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대부분 공실상태이나 1층 104호는 현재 부동산중개사무소용도로 사용중이나 임대내역은 임차인의 불응으로 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12181 (9)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13, 3층 303호

* 건물 용도: 근린상가 (제1종/제2종 근린생활시설)

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 중 3층 303호, 2009년 05월 12일 사용승인

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 32.53㎡ (약 10평)

* 건물면적: 75.65㎡ (약 23평)

* 총 감정가: 143,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 양산시 물금읍 범어리, 지하철 2호선 남양산역 서측 인근 (아크로포섬 복합 건물 내)

* 지역 특성: 양산신도시 택지개발지구 내 상업 및 주거지역 혼합

* 주변 환경: 신축 상업용 건물 및 주거지 혼재, 상업적 환경 보통

2.2. 교통 접근성

* 대중교통: 지하철 2호선 남양산역 인근, 버스 정류장 위치, 제반 교통사정 무난

* 도로 접근성: 차량 접근 용이, 본건 북측 및 남측으로 소로 1류(폭 약 10~12m) 각 2면 접함

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(2018-04-19, 1,950,000,000원)이 말소기준권리입니다. 본 경매개시결정 등기(북부산신용협동조합, 2025-07-21, 1,195,940,951원)를 포함한 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 명시된 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 임차인의 보증금 합계: 0원. 별도의 인수 부담이 없습니다.

* 기타 사항: 본 건물 내 104호는 부동산중개사무소로 사용 중이나, 임대 내역은 임차인의 불응으로 미상입니다. 본건 303호는 현재 공실 상태로 추정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

* 위치: 양산신도시 내 핵심 상업지구에 위치합니다.

* 유사 시설: 주변에 상업용 건물 및 주거단지가 밀집해 있습니다.

* 주요 이용 업종: 제1, 2종 근린생활시설(부동산중개사무소, 기타 상가 등)이 있습니다.

4.2. 본건 상가 특성

* 층수: 3층으로, 1층 상가 대비 집객력은 낮을 수 있으나, 특정 업종(사무실, 학원, 병원 등)에는 적합할 수 있습니다.

* 현재 상태: 대부분 공실 상태로, 신규 임차인 확보 또는 직접 사용 시 초기 비용 발생 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 지하철 2호선 남양산역, 버스 정류장 인접

* 상업시설: 양산 신도시 내 다양한 상업시설 및 편의시설 이용 가능

* 의료/교육: 주변에 병원, 학교 등 생활 기반 시설 접근 용이

5.2. 주거 환경

* 본 건물은 근린상가 복합건물이므로, 주변 주거 단지 수요를 흡수할 수 있는 상권에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 대부분의 호실이 공실 상태이며, 104호를 제외하면 임대 중인 호실이 많지 않아 신규 임차인 유치 경쟁이 있을 수 있습니다.

* 3층이라는 점이 1층 상가에 비해 직접적인 집객에는 불리할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

* 2009년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다. 현재 공실 상태로 내부 마감 상태는 최신이 아닐 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

* 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 입찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 양산신도시 내 우량 입지에 위치한 근린상가로, 지하철역 인근에 있어 교통이 편리합니다.

* 전반적으로 상업적 환경이 양호하며, 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 대부분의 호실이 공실 상태로, 인수 후 직접 사용하거나 임대 사업을 고려할 수 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

* 다만, 3층 상가로서 1층 상가 대비 집객력의 한계가 있을 수 있으며, 공실 위험 관리가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 양산 신도시 개발에 따른 지역 가치 상승 기대

* 지하철역 인근의 우수한 교통 접근성

* 합리적인 감정가 대비 넓은 면적 확보 가능성

* 신규 임차인 유치를 통한 임대 수익 창출 잠재력

9. 예상 입찰가

* 감정가: 143,000,000원

* 본 물건은 3층 상가로, 1층 상가보다 집객력이 낮을 수 있으며, 대부분 공실 상태이므로 신규 임차인 확보 시 공실 기간을 고려해야 합니다.

* 주변 시세 및 향후 예상 임대 수익률, 공실률, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 보수적으로 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여, 실제 현장 조사를 통해 시세 및 공실 가능성을 재확인한 후 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 114,400,000원 ~ 128,700,000원

10. 주변 환경 (혐오시설 관련)

* 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 및 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 보고서에 명시될 만한 혐오 또는 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.