나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12181 [7] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철2호선 남양산역 서측 인근에 있는 아크로포섬 1층 101호 외 8개호로서, 부근은 양산신도시택지개발지구내의 상업나지 및 주거나지, 신축중인
상업용건물 등으로 상업적 환경 보통임

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 전철역이 있어 제반 교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건내 1층 101호 외 8개호로서,2009년 05월 12일자로 사용승인되었으며,
외벽 : 화강석 및 드라이비트마감.
내벽,천정,바닥 : 현재 공실상태로 콘크리트마감상태임..
창호 : 복층유리단창임.

이용상태

101호 외 8개호 :대부분 제1,2종근린생활시설(공실)이나, 104호는 부동산중개사무소용도로 사용중임.

설비내역

위생설비 되어 있으며, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평탄하며 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측및 남측으로 소로1류(폭 약10m~12m)각 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류접함(폭10m~12m)(접함), 가축사육제한구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대부분 공실상태이나 1층 104호는 현재 부동산중개사무소용도로 사용중이나 임대내역은 임차인의 불응으로 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12181 (7)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 3층301호

용도: 근린상가

감정가: 108,000,000원

토지면적: 23.27㎡ (약 7.04평)

토지지분: 23.275㎡ (약 7.04평)

건물면적: 54.13㎡ (약 16.37평)

건물지분: 54.13㎡ (약 16.37평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13번지에 위치하며, 지하철 2호선 남양산역 서측 인근에 자리하고 있습니다. (cite:1)

해당 지역은 양산신도시 택지개발지구 내에 속하며, 주변에는 상업나지 및 주거용지가 혼재되어 있고 신축 상업용 건물들이 들어서 있어 일반적인 상업적 환경을 갖추고 있습니다. (cite:1)

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. (cite:1, 2)

물건지 북측과 남측으로는 폭 약 10m~12m의 소로 1류에 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다. (cite:1)

토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로 1류에 접하고 가축사육제한구역에 해당합니다. (cite:1)

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2018년 4월 19일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권금액 1,950,000,000원)입니다. (cite:1)

이후 북부산신용협동조합에서 신청한 임의경매개시결정(2025타경12181)은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (cite:1)

등기부채권 총액은 1,950,000,000원입니다. (cite:1)

매각으로 소멸되지 않는 권리에는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 세부 사항이 없어 인수 여부 확인이 필요합니다. (cite:1)

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

대부분의 호실이 현재 공실 상태이나, 1층 104호는 부동산중개사무소로 사용 중입니다. (cite:1)

하지만 임차인의 비협조로 인해 104호의 임대 내역(보증금, 차임)은 현재 확인되지 않고 있습니다. (cite:1)

* 1층 104호는 부동산중개사무소로 사용 중이나 임대 내역(보증금, 차임)이 임차인의 불응으로 확인되지 않아 금액이 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

본 물건은 양산신도시 택지개발지구 내 상업지역에 위치하여 상권의 잠재력을 가지고 있습니다. (cite:1)

주변에는 다양한 상업용 건물들이 밀집해 있으며, 지하철 남양산역이 인근에 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다. (cite:1, 2)

건물 내에는 제1, 2종 근린생활시설이 입점 가능하며, 현재 104호는 부동산중개사무소로 운영 중이고 나머지 호실은 대부분 공실 상태입니다. (cite:1)

이는 상권 활성화 측면에서 개선의 여지가 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

지하철 2호선 남양산역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. (cite:2, 4)

양산신도시 택지개발지구 내에 위치하여 각종 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다. (cite:1)

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 대규모 아파트 단지, 학교, 공원, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 높다고 파악됩니다. (cite:10, 11)

또한, 해당 물건지 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. (cite:13, 15, 19, 20)

1.5. 잠재적 리스크

높은 공실률: 현재 대부분의 호실이 공실로, 임대 수익 확보에 시간이 소요될 수 있습니다. (cite:1)

채무 규모: 등기부상 채무 총액이 19억 5천만원으로 높아, 경매 절차 진행 시 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다. (cite:1)

임차인 정보 미상: 104호 임차인의 보증금 및 차임이 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (cite:1)

공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보물의 처리 결과에 따라 본 물건에 영향이 있을 수 있습니다. (cite:1)

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 우수한 입지 조건을 갖춘 근린상가로서, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (cite:1, 2)

그러나 현재 높은 공실률과 미확인된 임차인 정보는 단기 수익 확보에 위험 요소로 작용할 수 있으며, 등기부상 높은 채무액은 낙찰 후 부담이 될 수 있습니다. (cite:1)

따라서, 적극적인 임대 마케팅 전략 수립과 현장 방문을 통한 철저한 사전 조사가 필수적이며, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

뛰어난 교통 환경: 지하철 2호선 남양산역이 인근에 위치하여 접근성이 매우 우수합니다. (cite:2, 4)

신도심 내 입지: 양산신도시 택지개발지구 내 상업지역에 속해 향후 발전 가능성이 있습니다. (cite:1)

낮은 감정가 대비 잠재력: 감정가 1억 8백만원은 주변 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있으며, 향후 상권 활성화 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (cite:1)

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 108,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항을 고려하여 결정해야 합니다.

* 현재 건물의 높은 공실률로 인한 공실 리스크 (cite:1)

* 104호 임차인 관련 정보 미확인으로 인한 명도 비용 발생 가능성

* 주변 상권의 시세 및 임대료 수준 (cite:1, 14, 18)

* 향후 건물 가치 상승 가능성

* 등기부상 총 채무액 1,950,000,000원 (cite:1)

상기 요인들을 종합적으로 검토했을 때, 본 물건의 입찰가는 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 건물의 상태를 확인하고, 주변 상권의 최신 정보를 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.