나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12181 [6] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철2호선 남양산역 서측 인근에 있는 아크로포섬 1층 101호 외 8개호로서, 부근은 양산신도시택지개발지구내의 상업나지 및 주거나지, 신축중인
상업용건물 등으로 상업적 환경 보통임

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 전철역이 있어 제반 교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건내 1층 101호 외 8개호로서,2009년 05월 12일자로 사용승인되었으며,
외벽 : 화강석 및 드라이비트마감.
내벽,천정,바닥 : 현재 공실상태로 콘크리트마감상태임..
창호 : 복층유리단창임.

이용상태

101호 외 8개호 :대부분 제1,2종근린생활시설(공실)이나, 104호는 부동산중개사무소용도로 사용중임.

설비내역

위생설비 되어 있으며, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평탄하며 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측및 남측으로 소로1류(폭 약10m~12m)각 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류접함(폭10m~12m)(접함), 가축사육제한구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대부분 공실상태이나 1층 104호는 현재 부동산중개사무소용도로 사용중이나 임대내역은 임차인의 불응으로 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12181 (6)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13, 2층 203호 (신주소: 경상남도 양산시 범어3길 18)

용도: 근린상가 (제1종/제2종 근린생활시설)

감정가: 164,000,000원

토지면적: 32.53㎡ (약 9.84평)

토지 지분: 32.53㎡ (약 9.84평)

건물면적: 75.65㎡ (약 22.89평)

건물 지분: 75.65㎡ (약 22.89평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 북OOOOOOOO

건축물 정보:

사용승인일: 2009년 05월 12일

구조: 철근콘크리트 스라브지붕 5층 건물 (지하 1층, 지상 4층)

전체 연면적: 1545.18㎡ (약 467.42평)

대지 면적: 396㎡ (약 119.79평)

건축 면적: 316.63㎡ (약 95.79평)

건폐율: 79.96%

용적률: 299.71%

주요 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

집합건물 등기부 요약:

소유권 보존: 주식회사포섬 (2009-05-20)

말소기준권리: 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,950,000,000원, 2018-04-19)

임의경매 개시: 북부산신용협동조합 (1,195,940,951원, 2025-07-21)

총 채권액: 1,950,000,000원

2. 입지조건

위치: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 (아크로포섬 빌딩 내)

주변 환경: 지하철 2호선 남양산역 서측 인근에 위치하며, 양산신도시 택지개발지구 내 상업지역과 주거지역이 혼재된 환경. 신축 상업용 건물들이 주변에 소재.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 2호선 남양산역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

도로: 본건 건물 북측 및 남측으로 각각 폭 약 10m~12m의 소로 1류에 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로 1류 접함, 가축사육제한구역.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 04월 19일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 모든 을구 권리 및 2025년 07월 21일자 북부산신용협동조합의 임의경매 개시 결정 등기가 말소될 예정임.

인수되는 권리: 없음. 본 건은 일괄매각 및 임의경매로 진행되므로, 낙찰자는 별도의 권리를 인수할 필요가 없음.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

대부분의 호실이 공실 상태임.

104호: 부동산 중개사무소로 사용 중.

주의사항:

104호 임차인은 대항력이 존재할 수 있으나, 임대인의 불응으로 보증금 및 차임 등 구체적인 임대 내역이 확인되지 않음. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

입지: 지하철 2호선 남양산역 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지 조건을 갖춤.

지역 특성: 양산신도시 개발지구 내 상업지역으로, 상업 활동 및 주거 활동이 공존하는 지역.

경쟁 환경: 주변에 신축 상업용 건물이 다수 있어 상권 내 경쟁이 존재할 수 있으나, 역세권이라는 입지적 강점으로 수요 확보 가능.

업종 적합성: 제1종 및 제2종 근린생활시설 용도로 건축되어 있어 다양한 소매점, 서비스업, 사무실 등의 입점이 가능함.

현황: 본 건은 대부분 공실 상태이나, 104호는 부동산 중개사무소로 영업 중. 이는 향후 임대 활성화를 위한 전략 수립이 필요함을 시사.

5. 생활정보

주변 교통: 지하철 2호선 남양산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리함.

주변 편의시설: 남양산역 인근 상업 지구에 위치하여 대형마트, 병원, 은행, 각종 음식점 및 소매점 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

교육 시설: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육 시설이 분포하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

의료 시설: 종합병원 및 일반 의원 등 의료 기관이 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 좋음.

공공 시설: 주민센터, 도서관 등 공공 시설 이용이 편리한 지역임.

혐오 시설: 주변 반경 내 특이 혐오 시설은 확인되지 않으나, 상권의 특성상 인접 건물 및 시설에 대한 개별적인 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

높은 공실률: 감정평가서에 '대부분 공실상태'로 명시되어 있어, 투자 후 공실 발생으로 인한 수익성 저하 위험이 있음.

임차인 명도: 104호의 임차인 보증금 및 차임이 미상인 관계로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있음.

상권 내 경쟁 심화: 신축 상업 시설이 지속적으로 공급될 경우, 임대 경쟁이 심화될 수 있음.

집합건물 관리 문제: 다수의 구분 소유자로 인한 건물 관리의 어려움이나 의견 충돌 가능성.

7. 종합 의견

본 건은 지하철 역과 인접한 역세권 상가로서 기본적인 유동인구 확보 및 접근성이 우수함.

다만, 현재 높은 공실률은 주요 단점으로 작용하며, 임차인 명도와 관련된 불확실성 또한 고려해야 할 사항임.

권리관계는 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 임대 수익률 확보를 위한 철저한 시장 조사 및 활용 방안 모색이 필요함.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 남양산역 인근으로 향후 상권 발전 시 임대 수요 증가 기대.

상업지역: 활발한 상업 활동이 가능한 일반상업지역에 위치.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

시세 대비 경쟁력: 현재 감정가 대비 시세 조사 및 잠재적 가치 상승 가능성 검토 필요.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 164,000,000원을 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 거래 사례, 지역 상권의 임대 시세 및 공실률, 명도 예상 비용, 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 순수하게 물건 자체의 가치와 향후 발생 가능한 수익을 기준으로 평가합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.