나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12181 [5] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철2호선 남양산역 서측 인근에 있는 아크로포섬 1층 101호 외 8개호로서, 부근은 양산신도시택지개발지구내의 상업나지 및 주거나지, 신축중인
상업용건물 등으로 상업적 환경 보통임

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 전철역이 있어 제반 교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건내 1층 101호 외 8개호로서,2009년 05월 12일자로 사용승인되었으며,
외벽 : 화강석 및 드라이비트마감.
내벽,천정,바닥 : 현재 공실상태로 콘크리트마감상태임..
창호 : 복층유리단창임.

이용상태

101호 외 8개호 :대부분 제1,2종근린생활시설(공실)이나, 104호는 부동산중개사무소용도로 사용중임.

설비내역

위생설비 되어 있으며, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평탄하며 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측및 남측으로 소로1류(폭 약10m~12m)각 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류접함(폭10m~12m)(접함), 가축사육제한구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대부분 공실상태이나 1층 104호는 현재 부동산중개사무소용도로 사용중이나 임대내역은 임차인의 불응으로 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12181 (5)

* 소재지: 경상남도 양산시 범어3길 18 (물금읍 범어리) 2층 202호

* 용도: 제1종 및 제2종 근린생활시설

* 감정가: 236,000,000원

* 토지면적: 46.89㎡ (약 14.18평)

* 건물면적: 109.05㎡ (약 32.98평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북부산신용협동조합

* 특이사항: 공동담보

* 건축물 사용승인일: 2009년 05월 12일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물

1.1. 입지조건

* 본건은 지하철 2호선 남양산역 서측 인근에 위치한 양산신도시 택지개발지구 내 상업지역에 속해 있습니다.

* 주변은 상업용 건물 및 주거용 건물이 혼재하고 있으며, 신축 중인 상업용 건물들도 있어 전반적인 상업적 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건 북측과 남측으로 각각 폭 약 10m~12m의 소로에 접하고 있어 도로 조건이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2018년 04월 19일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

* 경매 진행으로 인해 소유권 보존 등기(2009.05.20), 근저당권(2018.04.19), 임의경매 개시 결정 등기(2025.07.21)는 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 없음)

* 총 등기부 채권액은 1,950,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 대부분 공실 상태로 파악됩니다.

* 1층 104호는 부동산중개사무소 용도로 사용 중이나, 임차인의 비협조로 인해 정확한 임대차 내역(보증금, 차임 등)은 확인되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 양산신도시 택지개발지구는 신흥 상권으로 지속적인 발전 가능성이 있는 지역입니다.

* 지하철역과 인접하여 유동인구 확보에 유리하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업적 기능이 활발합니다.

* 주변 상가들의 업종 구성 및 임대료 수준에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 생활 편의시설: 양산신도시 내 택지개발지구에 속해 있어 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철 2호선 남양산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 뛰어납니다.

* 주변 환경: 상업 및 주거 지역이 혼재되어 있어 주거 편의성과 상업 활동이 조화를 이루는 지역입니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 혐오시설 정보는 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 내역 미상: 104호 부동산중개사무소의 임대 보증금 및 차임이 확인되지 않아, 추후 인수 여부 및 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공실 리스크: 대부분의 호실이 공실 상태이므로, 신규 임차인 유치에 상당한 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

* 건물 관리 상태: 2009년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 역세권 입지라는 장점을 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대되는 근린상가입니다.

* 권리 관계는 복잡하지 않고 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 권리상의 부담은 없습니다.

* 다만, 현재 대부분 공실이며 특정 호실의 임대차 내역이 확인되지 않아, 낙찰 후 공실 해소 및 명도 진행 과정에서 면밀한 검토와 전략이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 2호선 남양산역과 인접하여 상업 시설로서의 가치가 높습니다.

* 양산신도시의 미래 가치: 택지개발지구 내 위치하여 향후 지속적인 인구 유입 및 상권 활성화가 기대됩니다.

* 일괄 매각으로 인한 권리 명확성: 토지와 건물을 한 번에 취득함으로써 복잡한 권리 관계 문제를 피할 수 있습니다.

* 전략적 임차인 확보 시 높은 수익률 기대: 공실 해소 전략을 잘 세운다면 투자 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본건의 감정가 236,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 상권 분석 결과, 공실률, 임대차 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

* 본 물건은 현재 대부분 공실 상태이며, 임대차 내역이 미상인 부분이 있어 낙찰 후 공실 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석 보고서 외에도 추가적인 현장 조사와 주변 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.