나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12181 [4] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철2호선 남양산역 서측 인근에 있는 아크로포섬 1층 101호 외 8개호로서, 부근은 양산신도시택지개발지구내의 상업나지 및 주거나지, 신축중인
상업용건물 등으로 상업적 환경 보통임

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 전철역이 있어 제반 교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건내 1층 101호 외 8개호로서,2009년 05월 12일자로 사용승인되었으며,
외벽 : 화강석 및 드라이비트마감.
내벽,천정,바닥 : 현재 공실상태로 콘크리트마감상태임..
창호 : 복층유리단창임.

이용상태

101호 외 8개호 :대부분 제1,2종근린생활시설(공실)이나, 104호는 부동산중개사무소용도로 사용중임.

설비내역

위생설비 되어 있으며, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평탄하며 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측및 남측으로 소로1류(폭 약10m~12m)각 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류접함(폭10m~12m)(접함), 가축사육제한구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대부분 공실상태이나 1층 104호는 현재 부동산중개사무소용도로 사용중이나 임대내역은 임차인의 불응으로 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12181 (4)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13, 1층 105호 (아크로포섬)

용도: 근린상가

감정가: 224,000,000원

토지 면적: 15.93㎡ (약 4.82평)

건물 면적: 37.04㎡ (약 11.20평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

사용 승인일: 2009년 05월 12일

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리에 위치하고 있으며, 지하철 2호선 남양산역 서측 인근에 자리한 아크로포섬 상가 건물 내 1층 105호입니다.

양산신도시 택지개발지구 내 상업 및 주거 지역에 속해 있으며, 주변에는 신축 상업용 건물이 혼재하여 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 북측과 남측으로 폭 약 10~12m의 소로 1류 2면이 접해 있어 접근성이 매우 좋습니다.

토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2018년 04월 19일에 등기된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(1,950,000,000원)입니다.

등기부상 총 채권액은 1,950,000,000원입니다.

임의경매 개시 결정은 2025년 07월 21일에 북부산신용협동조합에 의해 이루어졌으며, 그 금액은 1,195,940,951원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 지상권에 대한 개요만 기재되어 있으며, 인수 사항은 명시되지 않았습니다.)

임차인 현황으로는 김 씨가 있으며, 보증금 50,000,000원, 차임 0원에 2018년 04월 04일 전입/사업자 등록을 하였습니다.

김 씨는 대항력을 보유하고 있으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 해당 임차인이 배당을 통해 보증금을 변제받을 가능성이 있음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 분류되며, 현재 대부분 공실 상태입니다.

104호는 부동산 중개사무소로 운영 중인 것으로 파악됩니다.

아크로포섬 상가 1층에 위치하며, 양산 신도시 상권 내에 자리 잡고 있어 유동인구 및 배후 수요가 기대됩니다.

주변 상가 밀집 지역으로, 상권 활성화 시 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

인근 상업 지구 내 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

지하철 2호선 남양산역이 인접하고 버스 정류장이 가까워 교통이 매우 편리합니다.

주변에는 초, 중, 고등학교 등 교육 시설과 종합병원 등 의료 시설의 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김 씨가 존재합니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 명도 진행 시 원활한 협의가 필요할 수 있습니다.

'공동담보'라는 특이사항이 있으나, 등기부상으로는 하나의 물건에 대한 경매로 보입니다. 경매 진행 과정에서 추가 확인이 필요합니다.

현재 상가 건물의 대부분이 공실 상태이므로, 임대 수익을 창출하기까지 시간이 소요될 수 있으며 공실 해소를 위한 노력이 요구됩니다.

부동산 경기 변동 및 상가 시장의 공실률 변화는 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

본 물건 주변에 혐오 시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 신도시 상권에 위치한 1층 근린상가로, 더블 역세권(지하철 2호선 남양산역 인근)이라는 교통 편의성을 강점으로 가지고 있습니다.

감정가는 2억 2천 4백만원이며, 전용면적 37.04㎡ (약 11.20평)에 해당합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하고 대부분의 상가가 공실 상태라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

권리 관계는 명확한 편이나, '공동담보' 여부에 대한 최종 확인이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 2호선 남양산역과 가까운 더블 역세권 입지로, 우수한 교통 편의성을 바탕으로 한 임차인 확보 용이성을 기대할 수 있습니다.

양산 신도시 상업 지역에 위치하여, 신도시 개발 및 배후 수요 증가에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

11평대의 비교적 소형 상가로, 감정가 대비 면적을 고려한 합리적인 투자 접근이 가능합니다.

향후 신도시 상권 성장과 함께 공실이 해소될 경우, 임대 수익 창출을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 224,000,000원입니다.

제시된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현재 대부분 공실 상태임을 감안하고, 주변 시세, 향후 임대 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

일반적으로 유사 상가 물건의 낙찰가율을 참고하여, 보수적으로 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 바람직합니다.

이에 따른 예상 입찰가는 약 1억 5천 6백 8십만원에서 1억 8천 9백 9십만원 범위로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.