나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12181 [3] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철2호선 남양산역 서측 인근에 있는 아크로포섬 1층 101호 외 8개호로서, 부근은 양산신도시택지개발지구내의 상업나지 및 주거나지, 신축중인
상업용건물 등으로 상업적 환경 보통임

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 전철역이 있어 제반 교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건내 1층 101호 외 8개호로서,2009년 05월 12일자로 사용승인되었으며,
외벽 : 화강석 및 드라이비트마감.
내벽,천정,바닥 : 현재 공실상태로 콘크리트마감상태임..
창호 : 복층유리단창임.

이용상태

101호 외 8개호 :대부분 제1,2종근린생활시설(공실)이나, 104호는 부동산중개사무소용도로 사용중임.

설비내역

위생설비 되어 있으며, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평탄하며 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측및 남측으로 소로1류(폭 약10m~12m)각 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류접함(폭10m~12m)(접함), 가축사육제한구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대부분 공실상태이나 1층 104호는 현재 부동산중개사무소용도로 사용중이나 임대내역은 임차인의 불응으로 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12181 (3)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 1층 104호 (신주소: 경상남도 양산시 범어3길 18)

용도: 근린상가

감정가: 241,000,000원

토지면적: 17.10㎡ (약 5.17평)

토지지분: 17.1㎡ (약 5.17평)

건물면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

건물지분: 39.77㎡ (약 12.03평)

총 전유면적: 56.87㎡ (약 17.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOOO (북부산신용협동조합)

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 1층 104호

사용승인일: 2009년 05월 12일

주용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

건폐율: 79.96%

용적률: 299.71%

1.1. 입지조건

위치: 양산시 물금읍 범어리 소재 아크로포섬 상가 1층 104호

주변환경: 지하철 2호선 남양산역 서측 인근에 위치하며, 양산신도시 택지개발지구 내 상업용지 및 주거용지에 둘러싸여 있어 상업적 환경이 양호합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

도로: 본건 건물 북측 및 남측으로 폭 약 10m~12m의 소로 각 2면이 접해 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 소로에 접하고 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3, 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2018-04-19, 1,950,000,000원)

경매개시결정: 갑2, 임의경매 (북부산신용협동조합, 2025-07-21, 1,195,940,951원)

등기부채권 총액: 1,950,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (비고: 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 탁성욱

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-01

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 탁성욱은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 계약 조건에 대한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 양산신도시 택지개발지구는 신축 상업용 건물 및 주거용 건물이 혼재된 지역입니다.

지하철 2호선 남양산역 인근 상업지구에 속해 있어 유동인구 확보 잠재력이 있습니다.

현재 건물 내 104호는 부동산중개사무소로 운영 중이며, 그 외 대부분의 호실은 공실 상태입니다.

104호의 임대내역은 임차인의 협조 거부로 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 남양산역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스 정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있어 교통 환경이 우수합니다.

편의시설: 양산신도시 택지개발지구 내에 위치하여 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 주변에 공동주택 단지가 많아 배후 수요 확보에 긍정적입니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 주변 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 경매가 진행되는 물건으로, 동일 담보로 묶인 타 물건의 경매 진행 결과 및 낙찰가에 따라 본건의 가치나 경매 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

임차인 문제: 대항력은 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 임차인이 존재하므로, 실제 계약 관계 및 잠재적 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.

상가 공실 위험: 주변 상가들의 공실률이 높을 경우, 본건의 공실 위험 또한 높아질 수 있습니다.

시장 침체 가능성: 상가 시장의 전반적인 침체는 공실률 증가 및 임대 수익률 하락으로 이어질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근 역세권 상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 입지 조건이 우수한 편입니다.

건물은 2009년에 준공되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 관리가 잘 되어 있다면 안정적인 자산 가치를 유지할 수 있습니다.

현재 104호는 부동산 중개사무소로 사용 중이며, 타 호실은 공실 상태로, 향후 공실 해소 및 임대 수익 확보가 중요합니다.

권리 분석상 인수할 임차인 보증금은 없으나, 임차인의 계약 내용을 정확히 파악하는 것이 필요합니다.

공동담보 물건이라는 점과 상가 시장의 일반적인 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 상업지구: 지하철역 인근의 상업지역에 위치하여 높은 유동인구 및 접근성을 확보할 수 있습니다.

소형 면적 상가: 비교적 소액으로 투자가 가능하며, 실사용 목적으로도 고려해볼 만합니다.

부동산 중개업소 운영 경험: 본건 104호가 현재 부동산 중개업소로 운영 중이라는 점은 해당 업종의 영업이 가능한 입지임을 시사합니다.

추후 가치 상승 잠재력: 주변 택지개발지구의 성장 및 상권 활성화에 따라 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리상의 부담은 적은 편입니다. 감정가는 241,000,000원이며, 총 전유면적은 56.87㎡ (약 17.20평)으로, 평당 감정가는 약 14,009,292원입니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현장 답사를 통한 건물 상태 및 임대차 현황의 정확한 파악

* 인근 유사 상가의 최근 실거래가, 임대 시세 및 공실률 분석

* 향후 지역 개발 계획 및 상권 활성화 가능성 예측

* 공동담보 물건으로서의 추가적인 리스크 분석

* 낙찰 후 예상되는 임대 수익률 및 투자 회수 기간 계산

이러한 추가적인 시장 조사 및 현장 분석 없이는 정확한 입찰가격을 제시하기 어렵습니다. 따라서, 잠재적 투자자는 본 물건의 개별적 특성, 시장 상황, 본인의 투자 성향 및 위험 감수 수준을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.