나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12181 [2] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철2호선 남양산역 서측 인근에 있는 아크로포섬 1층 101호 외 8개호로서, 부근은 양산신도시택지개발지구내의 상업나지 및 주거나지, 신축중인
상업용건물 등으로 상업적 환경 보통임

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 전철역이 있어 제반 교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건내 1층 101호 외 8개호로서,2009년 05월 12일자로 사용승인되었으며,
외벽 : 화강석 및 드라이비트마감.
내벽,천정,바닥 : 현재 공실상태로 콘크리트마감상태임..
창호 : 복층유리단창임.

이용상태

101호 외 8개호 :대부분 제1,2종근린생활시설(공실)이나, 104호는 부동산중개사무소용도로 사용중임.

설비내역

위생설비 되어 있으며, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기 등이 설치 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 평탄하며 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측및 남측으로 소로1류(폭 약10m~12m)각 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류접함(폭10m~12m)(접함), 가축사육제한구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대부분 공실상태이나 1층 104호는 현재 부동산중개사무소용도로 사용중이나 임대내역은 임차인의 불응으로 내역은 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12181 (2)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-13 1층103호 (신 주소: 경상남도 양산시 범어3길 18)

용도: 근린상가 (제1종 및 제2종 근린생활시설)

감정가: 247,000,000원

토지면적: 17.52㎡ (약 5.30평)

토지지분: 17.519㎡ (약 5.30평)

건물면적: 40.74㎡ (약 12.32평)

건물지분: 40.74㎡ (약 12.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북부산신용협동조합

특이사항: 공동담보

감정평가요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철 2호선 남양산역 서측 인근에 위치하며, 양산신도시 택지개발지구 내 상업지역에 속해 있습니다. 주변은 상업나지, 주거지 및 신축 중인 상업용 건물 등으로 상업적 환경이 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 전철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브 지붕 5층 건물 내 1층 103호이며, 2009년 5월 12일 사용승인되었습니다. 외벽은 화강석 및 드라이비트 마감, 내벽, 천정, 바닥은 현재 공실 상태로 콘크리트 마감이며, 창호는 복층유리단창입니다.

* 이용상태: 본건은 제1, 2종 근린생활시설로 이용 가능한 상태이나, 현재 대부분 공실이며, 104호는 부동산 중개사무소로 사용 중입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 사다리형으로 평탄하며 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측 및 남측으로 각각 소로 1류(폭 약 10m~12m) 2면이 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 제1종 지구단위계획구역, 소로 1류 접함(폭 10m~12m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 북부산신용협동조합의 신청으로 진행된 부동산 임의경매 사건입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부상 권리현황:

* 소유권보존: 주식회사포섬 (2009-05-20)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2018-04-19, 1,950,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 북부산신용협동조합 (2025-07-21, 1,195,940,951원) - 본 경매 사건의 신청 채권자

* 등기부채권 총액: 3,145,940,951원 (1,950,000,000원 + 1,195,940,951원)

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

* 단, 1층 104호는 현재 부동산중개사무소로 사용 중이나, 임차인의 비협조로 인해 임대내역(보증금, 차임 등)이 파악되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 양산 신도시의 중심 상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후 주거단지의 소비력을 바탕으로 한 상권이 형성될 잠재력이 있습니다. 지하철역 인근이라는 지리적 이점은 상업시설로서의 접근성을 높여줍니다. 현재 대부분 공실 상태이나, 이는 향후 저렴한 임대료로 신규 임차인을 유치할 기회가 될 수 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 남양산역 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 시내외 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 신도시 택지개발지구 내에 위치하여 주거단지, 학교, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 인근에 가남초, 신주초, 물금중, 범어고 등 다수의 초, 중, 고등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 104호 임차인: 104호에 임차인이 있으나 보증금 및 차임 등 상세 임대 내역이 파악되지 않아 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공실률: 본건을 포함한 다수의 호실이 현재 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 관리에 대한 부담이 있을 수 있습니다.

* 미소멸 권리: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다. 만약 실질적인 지상권이 존재한다면, 이는 부동산의 이용 및 처분에 중대한 제약을 야기하므로 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

* 건축물 노후도: 2009년 사용승인된 건물로, 연식이 약 15년 이상 경과함에 따라 향후 시설 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 양산 신도시의 핵심 지역에 위치한 근린상가 물건으로, 역세권이라는 장점과 함께 개발지구의 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 접근성이 뛰어나고 배후 주거단지가 풍부하여 상업 시설로서의 가치가 기대됩니다. 다만, 104호 임차인의 불확실한 계약 내용과 '지상권'이라는 미소멸 권리의 존재 가능성은 신중한 검토를 요구합니다. 현재 대부분 공실 상태이므로, 철저한 시장 분석을 통한 임대 전략 수립이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철역 인근 역세권 상가로 유동인구 확보에 유리합니다.

* 개발 호재: 양산 신도시의 지속적인 개발과 함께 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 임대 수익 잠재력: 현재 공실 상태를 활용하여 성공적인 임차인 유치 시 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 저평가 가능성: 리스크 요인을 충분히 검토하고 극복한다면, 향후 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 247,000,000원입니다.

예상 입찰가는 물건의 현황, 권리 관계, 시장 상황, 명도 비용, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, '지상권' 관련 불확실성과 104호 임차인 명도 등 추가적인 조사 및 비용 발생 가능성을 감안하여 입찰가를 산정해야 하므로, 전문가와 상담 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.