나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12231 [2] 경상남도 양산시 하북면 순지리 691-118 미소하우스와숲 1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 하북면 순지리 소재 <하북초등학교> 북서측 인근에 위치하며 주위는 노변
근린생활시설, 공동주택, 통도사, 주상용 건물 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물중 3층 301호 및 2층 201호로서

외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등
창호 : 샤시창호 등

이용상태

건축물대장상 용도는 기호(1),(2) 공히 근린생활시설이나 현황 공실 상태입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 스프링클러, 가스공급설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리꼴에 유사한 토지로서 주상복합건물의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 10미터 내외, 남서측 일부가 폭 약 3미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(20
24-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

울산지방법원 2025타경12231 (2)

소재지

경상남도 양산시 하북면 순지리 691-118 미소하우스와숲 1동 2층201호

용도

근린상가 (건축물대장상 복합 용도: 공동주택, 제1,2종 근린생활시설)

감정가

431,000,000원

토지면적

67. 78㎡ (약 20.50평)

토지 지분

67. 7756㎡ (약 20.50평)

건물면적

253. 11㎡ (약 76.58평)

(전용면적 기준)

건물 지분

253. 11㎡ (약 76.58평)

매각대상

토지/건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

늘 *

2. 입지조건

위치

경상남도 양산시 하북면 순지리 소재 <하북초등학교> 북서측 인근

주변환경

노변 근린생활시설, 공동주택, 통도사, 주상용 건물, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

북동측으로는 폭 약 10미터 내외, 남서측으로는 폭 약 3미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합)

제한사항

가축사육제한구역, 상대보호구역 (2024-12-27)

3. 권리분석

말소기준권리

2020-10-23 접수된 늘푸른사상새마을금고 근저당권 (을1)

인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 주식회사 (보증금 5,000,000원)

* 임차인 정보:

* 임차인: 주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2020-07-31

* 대항력: 있음

* 주의사항: 본 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (배당신고일자, 확정일자 정보가 없어 세부적인 배당 가능성은 추가 확인 필요)

말소되는 권리

소유권보존, 소유권이전(2020-10-23), 근저당권(을1, 말소기준), 소유권이전(증여, 2023-10-24), 임의경매개시결정(갑4) 등.

등기부채권 총액

624,000,000원 (을1 근저당권 기준)

4. 상권분석

주변환경

근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물 등이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

현황

본건(2층 201호)은 근린생활시설 용도이나, 건축물대장상 복합 용도(공동주택, 제1,2종 근린생활시설)를 포함하고 있습니다. 현황은 공실 상태이며, 임대관계는 미상입니다.

5. 생활정보

교육시설

하북초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변 시설

통도사 인근 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

* 건물 현황 공실: 현재 공실 상태로, 임대 수익 창출까지 공실 기간이 소요될 수 있습니다.

* 건축물 용도 혼재: 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 건물로, 상가 운영 시 주거 공간과의 마찰 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 하북면에 위치한 미소하우스와숲 1동 2층 201호로, 근린상가 및 복합 용도로 활용 가능한 부동산입니다. 감정가는 4억 3천 1백만 원이며, 토지 약 20.50평, 건물 약 76.58평을 일괄 매각합니다. 하북초등학교 인근에 위치하며, 주변 환경 및 교통은 보통 수준입니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 5,000,000원을 인수해야 할 위험이 있습니다. 현재는 공실 상태입니다. 향후 임대 수익 창출을 위해서는 공실 해소 및 안정적인 임차인 확보가 중요한 과제가 될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근 입지로 잠재적 유동인구 확보 가능성.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 상권 활성화 기대.

* 감정가 대비 인수 가능한 임차인 보증금액이 크지 않아 부담이 상대적으로 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 431,000,000원

인수 예상 보증금: 5,000,000원

예상 감안가: 426,000,000원

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보만을 바탕으로 산출되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 시장 상황, 경쟁률, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 제시된 인수 보증금 외 추가적인 인수 부담이나 위험 요인이 발생할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.