나이스옥션 법원경매 안산 2024타경54023 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1510 안산고잔7차푸르지오 704동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭감정 · 평가일 2024.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "안산해양중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 입지조건이 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 자유롭고, 인근 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을
고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 중 제12층 제1204호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
- 창호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

아파트로서, 방3, 거실, 드레스룸, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등으로 이용중입니다.

설비내역

지역난방에 의한 난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비
, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형 토지로서, "아파트 건부지" 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내부 도로를 이용하여 본건 남동측 외곽 공도(해양1로)와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m-30m)(보조간선도로)
(접합) , 유치원(창의나라유치원)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)
(안산청석초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(안산해양중)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(2013-10-21)(안산청석초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의
대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동
관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문 등으로 내부구조
및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰, 사례 등에 의거하였으
므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경54023 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1510 안산고잔7차푸르지오 704동 12층1204호

용도: 아파트

감정가: 535,000,000원

토지면적: 55.90㎡ (약 16.9평)

토지 지분: 55.8992㎡ (약 16.9평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 88.95㎡ (약 26.9평)

건물 지분: 88.949㎡ (약 26.9평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 지분매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 안산고잔7차푸르지오

건설사: 대우건설

사용승인일: 2005년 12월 9일

총 동수: 18개동

총 세대수: 1,312세대

최고층: 24층

주차대수: 총 2,203대 (세대당 약 1.7대)

1.3. 건물 정보

층수: 24층 중 12층

구조: 철근콘크리트구조

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등

창호: 새시 창호 등

이용 상태: 방 3개, 거실, 드레스룸, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 이용 중

설비 내역: 지역난방, 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비

1.4. 토지 정보

형상 및 이용 상태: 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 "아파트 건부지"로 이용 중

인접 도로 상태: 단지 내부 도로를 이용하여 본건 남동측 외곽 공도(해양1로)와 연계

1.5. 토지이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(보조간선도로)(접합), 유치원(창의나라유치원)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산청석초, 안산해양중), 절대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

1.6. 공부와의 차이

없음.

1.7. 기타 참고사항

임대 관계: 미상.

내부 구조 및 이용 상황은 집합건축물대장, 탐문조사, 외부 관찰, 사례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "안산해양중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 입지조건이 보통시 됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진·출입이 자유로우며, 인근 노선버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때, 제반 대중교통사정은 보통시됩니다.

2.3. 주변 시설

학교: 안산해양중학교 (서측 인근), 안산청석초등학교 (상대보호구역).

공원: 안산호수공원, 무궁화동산, 사동7호공원, 사동8호공원, 안산천 수변공원 등 인접.

기타: 경기테크노파크, 사동 해양야구장, 해양인조잔디구장 등이 인근에 위치.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제3종일반주거지역으로, 유치원(창의나라유치원)과의 저촉 사항이 있으나, 아파트 건부지로서 전반적인 개발 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 3월 2일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (채권액 396,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약 (말소 예정 권리)

* 근저당권 (2023-03-02, 한국자산관리공사, 396,000,000원)

* 근저당권 (2023-09-21, 주식회사디지비캐피탈, 58,800,000원)

* 가압류 (2024-01-22, 삼성카드, 23,476,994원)

* 가압류 (2024-02-05, 주식회사케이비국민카드, 41,376,469원)

* 임의경매 (2024-03-13, 주식회사디지비캐피탈, 49,635,376원)

(상기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.)

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 개요는 비어있음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-16

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 권리가 없습니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

본건은 공동주택과 근린생활시설이 밀집한 주거지역에 위치하고 있어, 주거 생활권으로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 상업 및 편의 시설

인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

4.3. 교육 환경

안산해양중학교, 안산청석초등학교 등 교육시설이 인근에 자리하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 아파트는 2005년에 준공되어 연식은 있으나, 지역난방 및 도시가스 등 편리한 주거 설비를 갖추고 있습니다.

방 3개, 욕실 2개, 거실, 드레스룸 등으로 구성되어 있어 3~4인 가족이 거주하기에 적합합니다.

5.2. 단지 환경

18개동, 1,312세대의 대단지 아파트로, 2,203대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.3. 교통 접근성

차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 없는 상태로, 권리 인수 부담은 없습니다.

6.2. 공부상 내용과 실제 현황 차이

감정평가서상 내부 구조 및 이용 상황은 집합건축물대장, 탐문, 외부 관찰 등에 의거하였으므로, 실제 현장 조사 시 다소 상이할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 저촉

창의나라유치원과의 저촉 사항이 있으나, 이는 아파트 단지 전반의 입지에 영향을 미치는 요소로, 경미한 사항으로 판단됩니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 경기테크노파크가 인근에 위치하나, 이는 연구 및 산업단지로 주거 환경에 직접적인 악영향을 주는 시설로 분류되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동의 주거 밀집 지역에 위치한 안산고잔7차푸르지오 아파트입니다. 2005년에 준공되어 연식은 있으나, 양호한 입지 조건, 편리한 교통 및 생활 인프라, 넉넉한 주차 공간 등을 갖추고 있어 주거 만족도가 높은 단지입니다.

권리 분석상 인수되는 권리나 임차인으로 인한 부담은 없는 상태입니다. 아파트 자체의 면적 대비 감정가와 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 적절한 입찰 전략 수립 시 안정적인 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 상록구 핵심 주거 지역 내 위치

* 안산해양중학교, 안산청석초등학교 등 교육 환경 우수

* 안산호수공원 등 녹지 공간 인접으로 쾌적한 주거 환경

* 대단지 아파트로 관리비 부담 및 편의시설 이용 용이

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담 없음

* 넉넉한 주차 공간 확보

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(약 100.189㎡)의 아파트가 2026년 7월 약 5.8억 ~ 6.1억 원에 거래되었습니다. [cite: JSON 데이터] 본 물건의 전용면적(88.95㎡)을 감안한 시장가치는 약 5.1억 ~ 5.3억 원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 5.35억 원이며, 최근 시장 가격을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 510,000,000원으로 제안하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.