나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52951 [4] 경기도 안산시 단원구 대부남동 3-236 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.09.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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위치 및 주위환경

대상물건 기호(1)은 경기도 안산시 단원구 대부북동 소재 '대부동행정복지센터' 북측 인근에 위치하며 인근 일대는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대이며, 기호(2~6)은 경기도 안산시 단원구 대부북동 소재 '대부고등학교' 남서측 원거리에 위치하며 인근 일대는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대, 기호(11~13)은 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 '대부도 펜션밸리' 내에 위치하며, 인근 일대는 펜션단지로서 펜션 및 주거나지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

기호(1) : 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다. 기호(2~6) : 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 원거리에 버스정류장이 소재하나, 거리 등으로 보아 대중교통 여건은 불편시됩니다. 기호(10,11,13) : 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

교통상황

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형태 및 이용상태

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형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 주거나지 및 일부 도로로 이용중입니다. 기호(2,3,5,6) : 인접지 대비 완경사 부정형의 토지로서 도로입니다. 기호(4) : 인접지 대비 완경사 사다리형의 토지로서 개발행위허가지입니다. 기호(10,13) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 도로입니다. 기호(11) : 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 대상토지 북서측에서 남동측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로가 관통하고 있습니다. 기호(4) : 대상토지 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로[기호(6) 토지]와 접하고 있습니다. 기호(11) : 대상토지 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로[기호(13)]와 접하고 있습니다.

인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 시도지정문화유산구역((구)대부면사무소,외곽경계로부터300미터이내의지역으로문화재협의구)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(4) : 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(5) : 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(6) : 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(10) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(11) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(13) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

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제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참고바랍니다.

공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층건으로 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

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이용상태

지상3층의 주거용으로서, 상세내용은 후첨 '건물개황도 및 임대상황' 참조바랍니다. - 본건의 이용상황 및 내부구조는 폐문 및 이해관계인 부재 등의 사유로 건축물현황도와 탐문조사, 외부관찰 등을 참조하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 실제 이용상황과 다소 상이할 수도 있으니 경매진행 및 입찰시 참조하시기 바랍니다.

이용상태

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설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템 냉,난방설비 등이 구비되어 있습니다.

설비내역

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부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조바랍니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각. 감정서 기재 제시외 수영장 및 바베큐장 ㉠ 매각 포함하고, 그 가격 및 용도 부분에 감정 내용 변경 있으니 재평가서 비교 참조 요함.
2. 목록 10, 13은 지분매각임.
3. 목록 11 토지 지상에 이동 가능한 컨테이너 5개동 소재하나 평가 제외 및 매각 제외.
4. 2026. 6. 17.자로 신청채권자 달월신용협동조합으로부터 무상임차확약서(소유자 신재윤, 무상임차인 조해성)를 첨부한 배당배제신청서가 제출됨.(2026. 6. 23.정정)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52951 (4)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부남동 3-236

용도: 단독주택

감정가: 1,033,418,160원

토지면적: 1,033.00㎡ (약 312.48평)

토지지분: 803.51㎡ (약 243.06평)

건물면적: 227.06㎡ (약 68.70평)

건물지분: 227.06㎡ (약 68.70평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 달월신용협동조합

특이사항: 중복사건, 지분매각, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항:

* 일괄매각. 감정서 기재 제시외 수영장 및 바베큐장 매각 포함. 해당 가격 및 용도 부분에 감정 내용 변경이 있을 수 있으니 재평가서 비교 참조 필요.

* 목록 10, 13은 지분매각임.

* 목록 11 토지 지상 이동 가능한 컨테이너 5개동은 평가 및 매각에서 제외됨.

* 2026년 6월 17일자로 신청채권자 달월신용협동조합으로부터 무상임차확약서(소유자 신재윤, 무상임차인 조해성)를 첨부한 배당배제신청서 제출됨 (2026년 6월 23일 정정).

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 대부남동에 위치하며, 주변 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대입니다. 일부 지역은 '대부도 펜션밸리' 내에 위치하며, 펜션 단지로서 펜션, 주거나지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황:

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다. 다만, 일부 지역의 경우 버스정류장까지 거리가 있어 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

물건지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 성장관리권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 시 허가가 필요합니다. 일부 토지에는 준보전산지, 공익용산지, 보전산지, 중점경관관리구역 등의 추가적인 규제가 존재합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

임차인: 조

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-10-17

배당신고일자: 2025-10-13

대항력: 있음

비고: 소유자 신재윤으로부터 무상임차확약서 제출.

* 인수되는 보증금: 0원. (단, 대항력 있는 임차인 조 가 존재하므로 실제 인수 여부 및 권리 관계에 대한 철저한 확인 필요)

* 등기부 현황:

- 토지 등기부:

- 소유권: 신재윤 (2021-01-08)

- 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2023-01-18, 1,838,400,000원, 말소기준권리)

- 임의경매: 달월신용협동조합 (2025-07-30, 1,768,585,583원, 말소)

- 등기부채권 총액: 2,734,000,000원

- 건물 등기부:

- 소유권보존: 신재윤 (2022-07-29)

- 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2023-01-18, 1,838,400,000원, 말소기준권리)

- 임의경매: 달월신용협동조합 (2025-07-30, 1,768,585,583원, 말소)

- 등기부채권 총액: 2,734,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 정보 없음.

4. 상권분석

해당 물건은 대부도의 펜션단지 및 주거지, 농경지가 혼재된 지역에 위치합니다. '대부도 펜션밸리' 내에 자리하여 휴양 및 관광 관련 시설이 밀집해 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있으나, 활발한 상업 기능보다는 단독 주택 및 펜션 중심의 지역 특성을 보입니다. 주변 시설로는 '대부동행정복지센터'가 인근에 있으며, 펜션단지 내에는 이마트24 편의점, 카페, 식당 등 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근에 버스정류장이 있으나, 노선 및 배차 간격 확인이 필요합니다.

* 편의시설: '대부동행정복지센터'가 인근에 위치하며, '대부도 펜션밸리' 내에는 이마트24 편의점, 각종 음식점 등이 있습니다.

* 기타: 주변 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 다른 지분 소유자와의 재산권 행사 및 관리, 처분에 관한 협의가 필요합니다. 이는 재산권 행사 및 활용에 제약을 가져올 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 조 는 대항력이 있으며 보증금 2억원을 제시하였습니다. 비록 무상임차확약서가 제출되었고 배당배제신청이 이루어졌으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 제시외 물건: 감정평가서 상에 제시외 수영장 및 바베큐장이 매각에 포함되나, 가격 및 용도 변경 가능성이 있어 실사 확인이 필요합니다. 또한, 목록 11 토지 지상에 소재한 컨테이너 5개동은 매각에서 제외되었으므로, 해당 컨테이너의 철거 또는 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용규제: 물건지가 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 있어 법적 제약이 따를 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 중복사건 및 공동담보 물건으로 경매 절차가 복잡해질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 대부남동에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 지분 매각 대상입니다. 대부도의 펜션단지 내에 위치하여 관광 및 휴양 시설과의 연계성이 있습니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인 조 가 존재하며 무상임차확약서 제출로 인해 권리 관계가 복잡한 상황입니다. 지분매각, 제시외 물건 처리, 토지이용규제 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대부도 지역의 관광 및 레저 수요 증가에 따른 투자 잠재력.

* 펜션 단지 내 위치하여 관련 사업과의 시너지 효과 기대.

* (향후 시세 분석을 통해 구체화될 수 있음)

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터(건축물표제부 요약)는 물건지의 건물 정보를 일부 포함하고 있으나, 주변 시세 및 매매/임대 관련 JSON 데이터가 없어 현 시세 기준의 정확한 예상 입찰가 산출은 어렵습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보가 추가로 제공되지 않아 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

현재 감정가는 1,033,418,160원입니다.

등기부채권 총액은 2,734,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 상황, 그리고 본 물건의 권리 관계 및 잠재적 리스크에 대한 심층적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.