나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52951 [3] 경기도 안산시 단원구 대부남동 3-179 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.09.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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위치 및 주위환경

대상물건 기호(1)은 경기도 안산시 단원구 대부북동 소재 '대부동행정복지센터' 북측 인근에 위치하며 인근 일대는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대이며, 기호(2~6)은 경기도 안산시 단원구 대부북동 소재 '대부고등학교' 남서측 원거리에 위치하며 인근 일대는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대, 기호(11~13)은 경기도 안산시 단원구 대부남동 소재 '대부도 펜션밸리' 내에 위치하며, 인근 일대는 펜션단지로서 펜션 및 주거나지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

기호(1) : 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다. 기호(2~6) : 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 원거리에 버스정류장이 소재하나, 거리 등으로 보아 대중교통 여건은 불편시됩니다. 기호(10,11,13) : 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

교통상황

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형태 및 이용상태

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형태 및 이용상태

기호(1) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 주거나지 및 일부 도로로 이용중입니다. 기호(2,3,5,6) : 인접지 대비 완경사 부정형의 토지로서 도로입니다. 기호(4) : 인접지 대비 완경사 사다리형의 토지로서 개발행위허가지입니다. 기호(10,13) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 도로입니다. 기호(11) : 인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 대상토지 북서측에서 남동측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로가 관통하고 있습니다. 기호(4) : 대상토지 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로[기호(6) 토지]와 접하고 있습니다. 기호(11) : 대상토지 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로[기호(13)]와 접하고 있습니다.

인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 시도지정문화유산구역((구)대부면사무소,외곽경계로부터300미터이내의지역으로문화재협의구)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(4) : 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(5) : 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 준보전산지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(6) : 도시지역, 자연녹지지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(10) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(11) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 기호(13) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

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제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참고바랍니다.

공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층건으로 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

건물의 구조

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이용상태

지상3층의 주거용으로서, 상세내용은 후첨 '건물개황도 및 임대상황' 참조바랍니다. - 본건의 이용상황 및 내부구조는 폐문 및 이해관계인 부재 등의 사유로 건축물현황도와 탐문조사, 외부관찰 등을 참조하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바, 실제 이용상황과 다소 상이할 수도 있으니 경매진행 및 입찰시 참조하시기 바랍니다.

이용상태

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설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템 냉,난방설비 등이 구비되어 있습니다.

설비내역

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부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조바랍니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각. 감정서 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ) 매각 포함. 제시외 ㄱ, ㄷ 각 수영장 및 바베큐장의 구조 및 평가액은 재평가에 의하여 변동 있으니 재평가서 비교 참조 요함.
2. 목록 7 토지는 공부상 '염전'이나 현황 '대'임.
3. 목록 8,9는 공부상 가동 및 나동으로 등재되어 있으나, 현황 건물 외부에 C동 및 D동으로 표시되어 있고, 각 1층은 근린생활시설로 기재되어 있으나, 현황 모두 각 펜션으로 이용 중임.
4. 감정서, 재평가서 및 현황은 중복 사건 25타경52546호 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52951 (3)

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부남동 3-179 (신주소: 부흥로 287-58)

용도: 근린주택 (토지 및 건물 지분 매각)

감정가: 1,371,663,300원

토지면적: 655.00㎡ (약 198.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물총면적(등기부): 373.03㎡ (약 112.86평)

건물(가동): 175.62㎡ (약 53.13평)

건물(나동): 174.91㎡ (약 52.91평)

건물 제시외면적: 166.60㎡ (약 50.40평) (수영장, 바베큐장 등)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 달월신용협동조합

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인 존재

주의사항:

* 일괄매각이며, 감정서상 제시외 건물(수영장, 바베큐장 등)도 매각에 포함됩니다. 제시외 건물의 구조 및 평가액은 재평가서 참조가 필요할 수 있습니다.

* 토지 중 공부상 '염전'이나 현황 '대'로 이용 중인 부분이 있습니다.

* 등기부상 가동, 나동으로 등재된 건물이 현황은 C동, D동으로 표시되며, 용도 역시 근린생활시설이나 펜션으로 이용 중입니다.

* 상세 내용은 중복 사건 25타경52546호의 감정서, 재평가서, 현황 등을 참조해야 합니다.

1.1. 입지조건

* 소재지는 경기도 안산시 단원구 대부남동에 위치하며, 대부도 관광지 내에 자리 잡고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으나, 특히 '대부도 펜션밸리' 내에 위치하여 펜션 단지의 특성을 강하게 띕니다.

* 대상 물건 기호(1)은 '대부동행정복지센터' 북측 인근에, 기호(2~6)은 '대부고등학교' 남서측 원거리에 위치합니다.

* 차량 접근은 대체로 용이하나, 일부 필지의 경우 대중교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

* 대상 토지들은 대체로 인접지와 등고평탄하거나 완경사를 이루고 있으며, 일부는 주거나지, 도로, 개발행위허가지 등으로 이용 중입니다.

* 대상 토지들은 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 성장관리권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역 등에 해당됩니다. 또한 일부 필지는 시도지정문화유산구역, 산지 관련 규제, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 토지 이용 계획 및 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 거래 시 허가가 필요합니다. (지정 기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

* 주변에 약 2~6미터 폭의 도로가 접하고 있어 접근성은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 권리들은 감정평가 시점을 기준으로 대부분 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2023년 1월 18일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(채권액 1,838,400,000원)입니다.

* 말소 예정 권리: 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 박옥주, 김순덕), 가압류 (롯데카드), 강제경매 (정연정), 임의경매 (달월신용협동조합) 등.

* 등기부상 채권 총액은 약 2,688,447,683원입니다.

* 임차인 현황:

* (주)기탑: 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-12-05, 대항력 없음.

* 신재훈: 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2022-07-28, 대항력 있음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (명시된 내용에 따름)

* 신재훈 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 100만원이 인수되지 않는 것으로 명시되어 있어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 대부남동 일대는 대부도라는 지리적 특성상 관광 및 레저 관련 상권이 발달한 지역입니다. 특히 '대부도 펜션밸리'라는 명칭에서도 알 수 있듯이 펜션업이 주요 상업 활동 중 하나임을 알 수 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설이나 쇼핑센터 등은 거리가 있는 편입니다.

* 펜션, 식당, 카페 등 관광객을 대상으로 하는 업종의 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 자연녹지지역이라는 점은 향후 개발에 일부 제한을 줄 수 있으나, 관광 휴양지로서의 가치는 유지될 수 있습니다.

* 인근의 '대부동행정복지센터' 및 '대부고등학교'는 지역 주민들의 행정 및 교육 관련 수요를 충족시키는 역할을 합니다.

* 외부 지도 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설이 감지되지는 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 대부도 내에 위치하여 해양 레저 및 관광 시설을 이용하기에 편리한 환경입니다.

* 주변에 행정복지센터, 학교 등이 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 다양한 해산물 식당, 카페 등 지역 특색을 살린 상업 시설들이 분포하고 있습니다.

* 대부도 전체가 수도권 시민들의 주요 관광 및 휴양지로 각광받고 있어, 계절별 관광 수요가 꾸준합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 절차가 복잡하거나 추가적인 경매 신청이 발생할 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(신재훈)이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 이에 대한 잠재적 위험을 충분히 검토해야 합니다. 임차인과의 관계 및 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 등기부와 현황의 건물 표기(가/나동 vs C/D동) 및 용도(근린생활시설 vs 펜션)가 상이하여, 실제 이용 상태와 공부상의 차이가 존재합니다. 이는 추후 건축물 관련 민원이나 제약의 원인이 될 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 자연녹지지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 건축 행위나 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 감정평가서에 언급된 '제시외 건물(수영장, 바베큐장)'의 평가액 변동 가능성이 있어, 재평가서 확인이 필요합니다.

* 토지 중 공부상 '염전'이나 현황 '대'로 이용되는 부분에 대한 소유권 또는 이용에 관한 법적 사항 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대부도라는 관광지에 위치한 근린주택으로, 펜션업을 중심으로 한 상업적 활용 가능성이 높은 자산입니다. 넓은 토지와 건물을 소유하고 있으며, 수영장 및 바베큐장과 같은 부대시설은 관광객 유치에 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다. 그러나 중복 경매, 대항력 있는 임차인 존재, 공부상 현황과 실제 이용 상태의 차이, 토지 이용 규제 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소들을 면밀히 분석하고, 관련 서류(중복 사건 감정서, 재평가서 등)를 철저히 검토하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대부도 관광지 내 위치하여 펜션업 등 관광 관련 사업에 최적화된 입지입니다.

* 넓은 토지와 여러 동의 건물, 그리고 수영장 및 바베큐장 등 부대시설은 숙박 시설로서의 경쟁력을 높여줍니다.

* 지역 특성상 꾸준한 관광객 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 건물이 비교적 최근(2022년 사용승인)에 준공 또는 용도 변경이 이루어졌을 가능성이 있어 시설 노후화에 대한 부담이 적을 수 있습니다. (사용승인일: 20220701)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 13억 7,166만원입니다.

현 시세 분석 결과, 대부도 지역의 펜션 및 관광 관련 부동산은 위치, 시설, 규모에 따라 매우 다양한 가격대를 형성하고 있습니다. 특히 본 물건은 펜션으로 이용 중인 점, 제시외 시설의 존재, 그리고 대항력 있는 임차인(신재훈)의 존재에도 불구하고 인수 보증금이 0원으로 명시된 점을 종합적으로 고려해야 합니다.

최근 유사 물건의 시세 및 감정가, 인수되는 권리, 명도 관련 비용 등을 감안했을 때, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 1,371,663,300원

* 예상 입찰가 범위: 약 9억 6,000만원 ~ 11억 6,600만원

이는 일반적인 시세 추정이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 명도 가능성, 중복 사건의 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 0원으로 명시된 부분은 명도 과정 및 추가 비용 발생 여부에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.