나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122329 [1] 대전광역시 서구 괴정동 112-18 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민감정 · 평가일 2024.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 " 대전괴정중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위일원은 다가구주택, 단독주택 및 점포 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 남측 인근 갈마로변에 시내버스승강장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

2필 일단의 세장형의 평지로서 다가구주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 기호 2, 3 공히 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 기호 2,3은 토지의 이용상황, 인접필지와의 상관관계 등을 고려하여 일단지로 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

3) 본건 기호 2,3 일부 지상에 별지 "사진용지"와 같이 조경수가 소재하나 이는 토지의 부합물로서 경제적 가치가 크지 않다고 판단되는 바 토지에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

> 기호 1: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
- 외 벽: 치장벽돌쌓기마감 등
- 내 벽: 벽지 및 타일 등
- 창 호: 새시창호임.

이용상태

2-4층은 다가구주택이고, 1층은 공부상 "근린생활시설", 계단실 등임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

공부상 1층 "근린생활시설(사무소)"는 다가구주택으로 탐문조사되는 바, 경매진행시 이용상황 등에 대하여 재확인이 필요한 것으로 판단됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 기호 1 건물 중 건축면적에 포함되지 않은 발코니, 옥상 부분의 계단실 등은 건물에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

3) 본건 일부 다가구주택의 이용상황은 이해관계인의 부재 등으로 인하여 일반건축물대장 현황도면, 유사 다가구주택 등의 탐문조사 및 외부관찰 등에 의거하여 표준적인 이용상황을 감안하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 조경수 및 발코니, 옥상 계단실은 평가, 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 대전지방법원 2024타경122329 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOO

1.2. 소재지

대전광역시 서구 괴정동 112-18

1.3. 물건현황

용도: 다가구주택

토지면적: 369.20㎡ (약 111.68평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 549.75㎡ (약 166.30평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 1,647,293,000원

1.4. 특이사항

일괄매각. 조경수 및 발코니, 옥상 계단실은 평가, 매각에 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "대전괴정중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 단독주택 및 점포 등이 소재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 남측 인근 갈마로변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 2필지로, 세장형의 평지이며 다가구주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 남서측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 「제1종일반주거지역」, 「가축사육제한구역」, 「상대보호구역」에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 11월 8일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을3)입니다. 이와 동일한 날짜의 건물 등기부상 말소기준권리는 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

본 경매개시결정등기(갑4, 갑2)보다 선순위인 근저당권(을3, 을1)은 모두 말소될 예정입니다.

건물 등기부상 주택임차권(을2, 을3, 을4, 을5, 을6)은 모두 말소 처리되는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인현황

인수 대상 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없습니다.

* 남복례

보증금: 3,000,000원

차임: 480,000원

전입일자: 2022-02-04

배당신고일자: 2024-12-04

권리분석: 대항력 없음

* 황혜연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-22

확정일자: 2024-08-27

권리분석: 대항력 없음

* 최희진

보증금: 5,000,000원

차임: 520,000원

전입일자: 2023-02-01

확정일자: 2024-11-26

배당신고일자: 2024-11-27

권리분석: 대항력 없음

* 김

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-26

확정일자: 2022-07-11

배당신고일자: 2024-09-06

권리분석: 대항력 없음

* 동거인 이정재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-06

권리분석: 대항력 없음

* 김세란

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-18

권리분석: 대항력 없음

* 김명환

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2021-12-22

확정일자: 2024-07-18

배당신고일자: 2024-11-22

권리분석: 대항력 없음

* 김명환

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-22

확정일자: 2021-11-24

배당신고일자: 2024-12-02

권리분석: 대항력 없음

* 도혜림

보증금: 20,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2024-05-02

확정일자: 2024-11-21

배당신고일자: 2024-11-21

권리분석: 대항력 없음

* 변상민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-25

권리분석: 대항력 없음

* 동거인 김민영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-02

권리분석: 대항력 없음

* 김수빈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-14

권리분석: 대항력 없음

* 김지현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-19

권리분석: 대항력 없음

* 이정호

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-08

확정일자: 2020-08-27

배당신고일자: 2024-11-20

권리분석: 대항력 없음

* 이정호

보증금: 130,000,000원 (1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2020-10-08

확정일자: 2022-09-02

배당신고일자: 2024-11-20

권리분석: 대항력 없음

* 강석만

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-12-30

확정일자: 2019-12-16

배당신고일자: 2025-01-08

권리분석: 대항력 없음

* 정진우

보증금: 20,000,000원

차임: 470,000원

전입일자: 2024-03-29

확정일자: 2024-03-29

배당신고일자: 2024-12-18

권리분석: 대항력 없음

* 김민정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-13

권리분석: 대항력 없음

* 동거인 김건무

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-13

권리분석: 대항력 없음

* 오설록

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-27

권리분석: 대항력 없음

* 김아련

보증금: 5,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2019-11-11

배당신고일자: 2025-03-10

권리분석: 대항력 없음

* 김아련

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-11

확정일자: 2019-11-11

배당신고일자: 2024-12-05

권리분석: 대항력 없음

* 김아련

보증금: 160,000,000원 (1차 보증금 증액분 20,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2019-11-11

확정일자: 2021-12-01

배당신고일자: 2024-12-05

권리분석: 대항력 없음

* 김아련

보증금: 167,000,000원 (2차 보증금 증액분 7,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2019-11-11

확정일자: 2023-11-03

배당신고일자: 2024-12-05

권리분석: 대항력 없음

* 조성진

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-12-20

확정일자: 2019-12-12

배당신고일자: 2024-11-22

권리분석: 대항력 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 대전괴정중학교 인근에 위치하며, 주변으로 다가구주택, 단독주택 및 점포들이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 및 생활편의시설 이용이 용이합니다. 대전광역시 서구 지역은 주거 지역과 상업 지역이 균형 있게 발달해 있으며, 본건 소재지 인근으로는 금융기관, 병원, 마트 등 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 혐오시설

현재까지 조사된 정보로는 본건 인근에 혐오시설이나 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 대전괴정중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

차량 접근성이 좋고, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다. 또한, 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용상태

공부상 1층은 "근린생활시설(사무소)"로 되어 있으나, 실제로는 다가구주택으로 탐문 조사되었습니다. 이와 관련하여 경매 진행 시 이용상황 등에 대한 재확인이 필요합니다.

6.2. 임대관계 미상

일부 임대 관계가 미상으로 파악되었으므로, 실제 점유 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 평가 포함 항목

조경수, 발코니, 옥상 계단실 등이 토지 및 건물 매각에 포함되어 있으므로, 현황을 정확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 다가구주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 입지에 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 임차인들의 대항력 또한 없는 것으로 나타나 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 1층 용도와 실제 이용 현황 간 차이가 있을 수 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸 예정이며, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 입지 조건: 대전괴정중학교 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역: 주변 상권 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

* 건물 활용 가능성: 다가구주택으로서 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 1,647,293,000원을 기준으로, 권리 인수 부담이 없고 주변 시세를 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 임대 수익률 분석 및 부동산 시장 동향 파악이 선행되어야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하지 않으며, 권리 인수 보증금은 0원이므로 낙찰가액에서 별도로 고려할 사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.