나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3662 [2] 대전광역시 중구 산성동 117-5 푸른크리닉 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 산성동 소재 ""산성동 행정복지센터"" 남측에 위치하며, 주위는 관공서, 상업시설, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 슬라브지붕 지하1층 지상4층 건물내
기호(1) 제1층 제101호, 기호(2) 제4층 제402호, 기호(3) 제4층 제405호 이며,
(사용승인일 : 2003.01.29)
외벽: 화강석 붙임 및 강화유리, 드라이비트 마감 등이며,
내벽: 인테리어 및 타일, 벽지 마감 등이며,
바닥: 자기질 타일 및 화강석재 일부 데코타일 마감 등이며,
창호: 샷시 강화유리창호 마감 등 입니다.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(LG전자 베스트샵) 상태입니다.
기호(2) : 근린생활시설 상태입니다.
기호(3) : 근린생활시설(공실) 상태입니다.

설비내역

본건 공용 위생 및 급배수 시설, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 토지로서, 가격조사일 현재 ""상업용 건부지"" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 산성동 117-5) : 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(바다의별 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(오즈킨더유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(오즈킨더유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)입니다.
본건 대지권 토지(2. 산성동 117-12) : 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(2021-06-30)(12호선)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(바다의별 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(오즈킨더유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
- 기호(2)는 폐문·부재중으로 내부구조의 확인이 불가능하여 이용상태 및 구조 등은 건축물 대장상 기재내용 및 현장 탐문조사 결과를 기준으로 작성하였는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다.
- 본건 집합상가의 위치 확인은 건축물대장상 현황 도면 및 현장 조사 등에 의거 확인하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3662 (2)

소재지: 대전광역시 중구 산성동 117-5 푸른크리닉 4층402호

용도: 근린상가

감정가: 299,000,000원

토지면적: 72.34㎡ (약 21.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 138.55㎡ (약 41.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서부농업협동조합

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 중구 산성동 소재 "산성동 행정복지센터" 남측에 위치하며, 주위는 관공서, 상업시설, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 대지권 토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(유치원), 절대보호구역(유치원), 중점경관관리구역에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 3월 22일 접수된 서부농업협동조합의 근저당권 (채권액 1,728,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 소멸됩니다.

인수되는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: (주)계림건설

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2006년 7월 7일

* 대항력: 있음.

* 비고: 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 10,000,000원을 지급했습니다. 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 자료상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원에 대한 인수 여부 및 명도 과정에서의 변동 가능성에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약: 소유권보존, 근저당권, 이용호지분 이전, 근저당권공동담보목록, 임의경매 등기 등이 등재되어 있으며, 총 채권액은 2,208,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

본건은 대전광역시 중구 산성동의 상업지역 내에 위치한 근린상가입니다. 주변에 관공서, 상업시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 유동인구가 활발할 것으로 예상됩니다. LG전자 베스트샵 등 다양한 상업시설이 입점해 있어 일정 수준의 상업적 가치를 지니고 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설: 산성동 행정복지센터, 금융기관, 병원, 다양한 소매점 및 식음료 시설 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재: (주)계림건설은 2006년부터 점유하며 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 10,000,000원, 차임 0원 조건으로, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행된 경매로, 동일 채무에 묶인 다른 물건들의 가치 변동이나 경매 진행 상황이 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 노후화: 2003년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 제한: 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 중점경관관리구역 등 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 주변 환경 및 혐오시설 검토

대전광역시 중구 산성동 117-5 주변 지역은 행정복지센터, 상업시설, 학교(상대보호구역 지정), 주거시설 등이 혼재된 일반적인 도심 지역으로 조사되었습니다. 검색된 정보만으로는 특정 혐오시설이 인근에 소재한다는 내용은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 산성동의 상업지구에 위치한 근린상가로, 접근성과 주변 환경은 양호한 편입니다. 건물은 2003년 준공되어 연식이 있으나, 근린생활시설로서의 기능은 유지하고 있습니다. 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 부분에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 다수의 근저당 및 공동담보 물건 존재는 채권 총액이 높음을 시사합니다. 주변 상권은 무난하나, 임차인의 명도 관련 변수가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

안정적인 상업지역 내 입지: 관공서 및 다양한 근린생활시설이 밀집된 지역으로 꾸준한 수요 기대.

경매 감정가 대비 시세차익 가능성: 향후 시장 상황에 따라 시세 상승 여지.

1.10. 예상 입찰가

감정평가액: 299,000,000원

인수 보증금: 0원 (자료상 명시)

예상 입찰가: 상기 감정평가액을 기준으로 하되, 실제 시장 가치, 임차인 명도 가능성, 경매 물건의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.