나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3662 [3] 대전광역시 중구 산성동 117-5 푸른크리닉 4층405호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 산성동 소재 ""산성동 행정복지센터"" 남측에 위치하며, 주위는 관공서, 상업시설, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 슬라브지붕 지하1층 지상4층 건물내
기호(1) 제1층 제101호, 기호(2) 제4층 제402호, 기호(3) 제4층 제405호 이며,
(사용승인일 : 2003.01.29)
외벽: 화강석 붙임 및 강화유리, 드라이비트 마감 등이며,
내벽: 인테리어 및 타일, 벽지 마감 등이며,
바닥: 자기질 타일 및 화강석재 일부 데코타일 마감 등이며,
창호: 샷시 강화유리창호 마감 등 입니다.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(LG전자 베스트샵) 상태입니다.
기호(2) : 근린생활시설 상태입니다.
기호(3) : 근린생활시설(공실) 상태입니다.

설비내역

본건 공용 위생 및 급배수 시설, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 토지로서, 가격조사일 현재 ""상업용 건부지"" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(1. 산성동 117-5) : 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(바다의별 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(오즈킨더유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-01-09)(오즈킨더유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)입니다.
본건 대지권 토지(2. 산성동 117-12) : 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(2021-06-30)(12호선)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(바다의별 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(오즈킨더유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 :
- 기호(2)는 폐문·부재중으로 내부구조의 확인이 불가능하여 이용상태 및 구조 등은 건축물 대장상 기재내용 및 현장 탐문조사 결과를 기준으로 작성하였는 바, 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다.
- 본건 집합상가의 위치 확인은 건축물대장상 현황 도면 및 현장 조사 등에 의거 확인하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경3662 (3)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 대전광역시 중구 산성동 117-5 푸른크리닉 4층 405호

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브 지붕 지하 1층 지상 4층 건물 내

사용승인일: 2003년 01월 29일

용도: 제1종근린생활시설, 판매시설(게임제공업소)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 서OOOOOOO

특이사항: 공동담보,

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 339,000,000원

토지면적: 110.28㎡ (약 33.36평)

토지지분: 110.28316422043756㎡ (약 33.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 162.35㎡ (약 49.11평)

건물지분: 162.35㎡ (약 49.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 대전광역시 중구 산성동 소재 "산성동 행정복지센터" 남측에 위치합니다.

주위는 관공서, 상업시설, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

동측 및 남측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권보존등기는 2003년 01월 30일에 이진숙 외 2명 명의로 등기되었습니다.

이후 다수의 근저당권 및 지분 이전이 있었습니다.

가장 최근 등기부상 채권 총액은 2,379,600,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2019년 03월 22일에 접수된 서부농업협동조합의 근저당권 (을2)입니다.

경매를 통해 매각될 경우, 말소기준권리보다 선순위 권리(예: 일부 제한물권 등)를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에는 지상권만 명시되어 있으며, 비고란에 별도 언급은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 나성물류(주)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 05월 31일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액이 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 지역은 관공서, 상업시설, 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 발달한 상가지대입니다.

산성동 행정복지센터 인근으로 유동인구가 예상되며, 지역 상권을 형성하는 요소들이 주변에 다수 존재합니다.

4.2. 건물 및 내부 이용 상태

건물은 총 15개의 호실로 구성되어 있으며, 본건은 4층 405호입니다.

기호(1)은 LG전자 베스트샵으로 이용 중입니다.

기호(2)는 근린생활시설로 이용 중입니다.

본건인 기호(3) 405호는 현재 공실 상태입니다.

기호(2)의 경우 폐문 및 부재로 내부 확인이 어려워 건축물대장 및 탐문조사 결과를 바탕으로 이용 상태가 작성되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의/공공시설

본건 인근에 산성동 행정복지센터가 소재하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

교통 상황에서 언급했듯이, 노선 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변에 각종 상업 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

토지이용계획상 주변에 유치원이 다수 위치하여 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당되는 점을 참고해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 채권 총액이 약 23억 7천만원에 달하여 채무 부담이 상당합니다.

공동담보 물건으로, 다른 담보물의 가치 변동이 본건 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

본건(405호)은 현재 공실 상태입니다.

인접한 402호의 경우 내부 확인이 어려웠던 점으로 보아, 건물 전체적인 노후화 정도나 유지보수 상태에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임대관계는 미상으로, 현재 임차인이 없는 상태인지, 또는 내부적으로 임대 계약이 존재하는지에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 관련 제약

본건 토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)에 속합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역 등의 각종 도시계획시설 및 제한사항이 존재하여 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 중구 산성동의 상업지대로서 교통 접근성이 양호하고 주위 환경이 상업시설 및 업무시설과 혼재되어 있어 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물은 2003년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 집합건물입니다.

현재 본건(405호)은 공실 상태로, 직접적인 점유나 임차 관계가 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 상당한 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점, 그리고 토지이용계획상의 각종 제한 사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

건축물대장상 제1종근린생활시설 및 판매시설로 이용 가능하나, 현재 공실인 점과 인접 호실의 불확실성을 감안할 때, 향후 공실 해소 및 임대 수익 창출을 위한 면밀한 시장 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 상업지대에 위치하여 기본적인 유동인구 확보가 가능합니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되므로 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 본건(405호)은 현재 공실 상태로, 명도 절차가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 행정복지센터 등 공공시설이 위치하여 안정적인 상권 유지 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 339,000,000원으로 평가되었습니다.

권리분석 상 인수해야 할 보증금이 없으므로, 낙찰가의 총액은 감정가를 기준으로 산정될 수 있습니다.

다만, 위에서 언급된 잠재적 리스크(상당한 채권 총액, 공동담보, 토지이용계획 제한, 공실 상태 등)를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 경매 진행 상황, 향후 시장 전망 등에 대한 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준(약 271,200,000원 ~ 305,100,000원)을 참고하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.