나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50038 [2] 충청북도 진천군 진천읍 상계리 315-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2026.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1~6, 9~12)는 충청북도 진천군 진천읍 상계리 "상계리노인정" 북측 인근, 본건 기호 7)은 충청북도 진천군 진천읍 상계리 "상계리노인정" 서측 인근에 소재하며, 본건 주위는 농경지, 농가주택, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호 1,2,4~7,11,12)는 본건까지 차량접근 가능하며, 기호 3,9,10)은 인접필지를 통해 진출입 가능하고, 기호 1~6,9~12)는 남측으로, 기호 7)은 북측으로 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호 1~6,9~12) 토지는 인접도로 및 인접필지 대비 완만한 경사를 이루는 부정형의 토지이고, 기호 7) 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지이며, 기호 1)은 전 및 도로, 기호 2)는 현황 도로 등, 기호 3,4,6)는 전, 기호 5)는 전기타(동·식물관련시설 건부지) 및 도로, 기호 7)은 주상용 건부지, 기호 9~11)은 자연림, 기호 12)는 자연림 및 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,2) 본건이 현황 로폭 약 3M 내외의 포장도로로 이용중임. 기호 3,9,10) 맹지임, 기호 4) 남측으로 개설된 로폭 약 3M 내외의 포장도로에 접함. 기호 5) 남측으로 로폭 약 4M 내외의 포장도로에 접함과 동시에 본건이 현황 로폭 약 3M 내외의 포장도로로 이용중에 있음. 기호 6) 인접필지로 개설된 로폭 약 3M 내외의 포장도로에 접함. 기호 7) 동측으로 로폭 약 4M 내외의 포장도로에 접함. 기호 11) 동측으로 개설된 로폭 약 3M 내외의 포장도로에 접함. 기호 12) 본건 일부가 현황 로폭 약 3M 내외의 포장도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~3,5,6) 생산관리지역(2020-05-15)(고시년도: 2025년 고시번호: 2025-326호지적재조사 완료에 의한 고시), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(김유신탄생지 및 태실고시년도: 2025년 고시번호: 2025-326호지적재조사 완료에 의한 고시)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 기호 4) 보전관리지역(고시년도: 2025년 고시번호: 2025-326호지적재조사 완료에 의한 고시), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(김유신탄생지 및 태실고시년도: 2025년 고시번호: 2025-326호지적재조사 완료에 의한 고시)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 영농여건불리농지(고시년도: 2025년 고시번호: 2025-326호지적재조사 완료에 의한 고시), 기호 7) 계획관리지역(고시년도: 2025년 고시번호: 2025-326호지적재조사 완료에 의한 고시), 자연취락지구(고시년도: 2025년 고시번호: 2025-326호지적재조사 완료에 의한 고시), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(김유신탄생지 및 태실고시년도: 2025년 고시번호: 2025-326호지적재조사 완료에 의한 고시)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 기호 9~12) 보전관리지역(고시년도: 2025년 고시번호: 2025-326호지적재조사 완료에 의한 고시), 가축사육제한구역(2025-06-27)(일부제한구역 700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(김유신탄생지 및 태실고시년도: 2025년 고시번호: 2025-326호지적재조사 완료에 의한 고시)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지(고시년도: 2025년 고시번호: 2025-326호지적재조사 완료에 의한 고시)<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

기호 1) 토지는 공부상 지목 "전"이나, 현황 일부 도로로 이용중임. 기호 2) 토지는 공부상 지목 "전"이나, 현황 도로 등임. 기호 5) 토지는 공부상 지목 "목장용지"이나, 현황 일부 도로로 이용중임. 기호 12) 토지는 공부상 지목 "임야"이나, 현황 일부 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 8-1) 블록조 및 경량철골조 스레트 및 판넬지붕 지상 2층 건으로, - 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, - 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, - 바닥 : 장판, 타일 마감 등, - 창호 : 하이샷시 마감임. 기호 8-2) 세멘벽돌조 스레트지붕 지상 1층 건으로, - 벽체 : 몰탈위페인팅 마감 등, - 바닥 : 타일 마감 등, - 창호 : 하이샷시 마감임.

이용상태

기호 8-1) 단독주택 및 사무소로 이용중임. 기호 8-2) 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기호 8-1) 위생 및 급·배수설비, 난방설비 갖추어져 있음. 기호 8-2) 별도의 부대설비 없음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 주택 및 근린시설로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50038 (2)

* 소재지: 충청북도 진천군 진천읍 상계리 315-1 (신주소: 충청북도 진천군 김유신길 117-22)

* 용도: 단독주택 및 근린생활시설

* 감정가: 142,808,280원

* 토지 면적: 584.20㎡ (약 176.73평)

* 건물 면적: 183.13㎡ (약 55.39평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 이상현 (이OO)

* 건축 허가일: 1991년 8월 26일

* 사용 승인일: 1992년 3월 12일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 충청북도 진천군 진천읍 상계리 "상계리노인정" 북측 및 서측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 농가주택, 자연림 등이 혼재된 지역임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근(남측 및 북측)에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 가능함. 일부 필지는 인접 필지를 통해 진출입이 가능함.

* 토지 이용 및 형태: 본건 토지들은 전, 현황 도로, 동·식물 관련 시설 건부지, 주상용 건부지, 자연림 등으로 이용 중이며, 대체로 인접 도로 및 필지 대비 완만한 경사를 이루는 부정형 토지임.

* 도로 상태: 본건 일부는 로폭 약 3~4M 내외의 포장도로로 이용 중이거나 접하고 있으며, 일부 필지는 맹지임.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 생산관리지역, 보전관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(700m), 역사문화환경보존지역, 영농여건불리농지, 준보전산지 등의 규제를 받음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 3월 19일 접수된 최동규 명의의 근저당권 (을3)임.

* 현재 진행 중인 경매: 2026년 1월 13일 접수된 이상현 명의의 강제경매 (갑4/갑3)임.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 지재운 (1988년), 지중현 (2008년 증여)

* 근저당권: 최동규 (2025년, 현재 말소 상태)

* 강제경매: 이상현 (2026년, 본건 경매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 12월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상(0원)이나 대항력이 있어 주의가 필요함.

* 임차인: 지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1982년 6월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상(0원)이나 대항력이 있어 주의가 필요함.

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 공동담보 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재함. (단, 인수되는 보증금은 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시적으로 언급된 소멸되지 않는 권리는 없음.

1.3. 상권분석

* 본건은 농경지 및 자연림이 혼재된 지역에 위치하여 전형적인 상업지역의 상권과는 거리가 있음.

* 주변 "상계리노인정" 인근의 국지적인 생활권 내에서 근린생활시설 및 주택으로서의 기능 수행이 가능할 것으로 보임.

* 대규모 상권 형성은 어려우나, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 업종(예: 소매점, 사무실 등) 운영이 가능함.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "상계리노인정"이 인근에 위치함. 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 주변 지역 조사를 통해 확인 필요.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

* 주거 환경: 전원적인 농촌 주거 환경을 가지고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 고 (2023년 전입) 및 지 (1982년 전입) 임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 실제 점유 관계 및 법적 쟁점에 대한 면밀한 조사와 현장 확인이 필수적임. 특히 지 임차인의 장기 거주 이력이 주목됨.

* 토지 이용 현황 상이: 일부 필지는 공부상 지목과 현황 이용이 달라 복잡성이 있으며, 토지의 일부가 도로로 이용되고 있음.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됨.

* 맹지 포함: 일부 토지 필지가 맹지에 해당하여 접근성 문제가 발생할 수 있음.

* 제시외 건물: 제시외 건물(34.75㎡)이 매각에 포함되므로 이에 대한 추가적인 권리 및 점유 관계 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 충청북도 진천군 진천읍 소재의 토지 및 근린생활시설/주택으로, 감정가는 142,808,280원임.

* 부동산 강제 경매로 진행되며, 토지와 건물은 일괄 매각됨.

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원)이 존재하며, 토지 이용의 다양성 및 규제 사항 등으로 인해 권리 분석 및 현장 조사가 매우 중요함.

* 농촌 지역의 특성을 가지며, 주변은 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 구성되어 있음.

1.7. 투자 포인트

* 주택 및 근린생활시설로 활용 가능한 복합 용도의 부동산임.

* 0원 보증금의 대항력 있는 임차인 존재는 특수 상황으로, 권리 분석 및 협상 여부에 따라 잠재적 투자 가치가 달라질 수 있음.

* 진천군 지역의 개발 가능성 및 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 고려한 투자 접근이 필요함.

1.8. 예상 입찰가

* 정확한 예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건 낙찰가, 현장 가치 평가, 명도 비용, 추가 공사 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

* 본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 존재와 0원 보증금이라는 특수 상황, 다양한 토지 이용 및 제한 사항 등을 감안할 때, 일반적인 경매 분석 이상의 심층적인 조사가 필요합니다.

* 따라서, 본 자료만으로는 객관적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 추가적인 현장 답사, 권리 관계 재확인, 명도 협상 전략 수립 등을 통해 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.