나이스옥션 법원경매 영월 2025타경158 [6] 강원특별자치도 평창군 평창읍 중리 115-3 초이스리버빌 5층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라온감정 · 평가일 2025.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 평창읍 대하리 소재 '대하리 경로당' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 산간농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 간선도로까지의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 사다리형 및 주거용 건부지
일련번호(3): 부정형 및 전(일련번호(1)의 부속토지)
일련번호(4): 사다리형 및 전(일련번호(1)의 부속토지)
일련번호(5): 부정형 및 도로 등

인접 도로상태

일련번호(1,4)는 일련번호(3)을 경유하여 진입하며, 일련번호(3)은 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 일련번호(5)는 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(3) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(4) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(5) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 일부 지상에 조경수 등, 일련번호(3) 일부 지상에 정자 1동(기호㉠) 및 창고(기호㉤) 등이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(5)는 공부상 지목이 전이나, 일반건축물대장 배치도 도면 상 일련번호(2) 건물의 진입로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2)는 조적조 목조경사지붕위싱글 단층 건물로서

외벽: 황토벽돌 및 벽돌 등,
내벽: 벽지 등,
창호: 플라스틱새시 2중창호 및 일부 목재새시 창호.

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비, 태양광설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영월지원 2025타경158 (6)

소재지: 강원특별자치도 평창군 평창읍 중리 115-3 초이스리버빌 5층503호

용도: 연립주택

감정가: 251,000,000원

토지면적: 52.15㎡ (약 15.77평)

토지지분: 52.153㎡ (약 15.77평)

건물면적: 83.38㎡ (약 25.22평)

건물지분: 83.38㎡ (약 25.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 평OOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 평창군 평창읍 중리에 위치하며, 주변은 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 산간농촌지대입니다.

차량 접근은 가능하나, 인근 간선도로까지의 거리를 고려할 때 교통 사정은 무난한 수준입니다.

부동산의 서측 및 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 가능합니다.

토지이용계획상 생산관리지역이며, 현상변경허가 대상구역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

주변에 '대하리 경로당'이 위치하고 있으며, 전반적으로 조용한 농촌 환경입니다.

지도상으로 확인한 결과, 본 물건 인근에는 직접적인 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

현재 등기부등본 상 확인되는 권리관계는 다음과 같습니다.

소유권보존 등기일: 2022년 03월 02일 (최려화)

말소기준권리: 중랑세무서장의 압류 (2022년 09월 14일)

이후 여주신용협동조합 근저당(2024.11.07, 780,000,000원), 이천세무서장 압류(2025.03.06), 여주신용협동조합 임의경매(2025.03.13, 454,616,137원), 영월세무서 압류(2026.01.07) 등이 설정되었으나 모두 말소될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 780,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 민정남

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 04월 18일

확정일자: 2022년 04월 18일

배당신고일자: 2025년 05월 02일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 200,000,000원이 확인됩니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있어 배당을 통해 보증금 전액 변제를 받을 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재는 항상 주의 깊게 분석해야 할 사항입니다.

* 임차인: 박문준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

확정일자: 2022년 05월 27일

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건이 소재한 평창군 평창읍 중리 지역은 농경지와 임야가 많은 전형적인 농촌 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 밀집된 주거 단지보다는 개별 필지 위주의 주거 형태가 나타납니다. 따라서 일반적인 상업적 상권으로 보기는 어렵고, 지역 주민을 위한 최소한의 편의 시설만 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 2022년 2월 사용 승인된 '초이스리버빌' 연립주택 단지의 5층 503호입니다. 건물은 총 5층 규모이며, 본건은 최고층에 위치합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 주택으로 이용 중이며 위생, 난방, 태양광 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에는 '대하리 경로당' 등 지역 커뮤니티 시설이 있으며, 생활 편의 시설은 평창읍 소재지로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기(2022년)에 준공된 '초이스리버빌' 단지 내 83.38㎡ 면적의 세대가 2026년 4월 21일 210,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(251,000,000원)보다 낮은 시세임을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 민정남 씨의 보증금 200,000,000원이 확인되며, 대항력을 보유하고 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있더라도, 배당 절차에 변동이 생기거나 임차인의 권리가 완전히 소멸되지 않을 경우 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 부담해야 할 위험이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 생산관리지역, 현상변경허가 대상구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

* 낮은 지역 환금성: 산간 농촌 지역 특성상 매매 또는 임대 수요가 제한적일 수 있으며, 이에 따라 환금성이 떨어질 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 건축된 연립주택으로, 최신 설비를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 하지만 소재지가 농촌 지역이며, 대항력 있는 임차인이 존재하고 토지 이용 규제 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금(200,000,000원)이 상당하며, 이를 인수하게 될 경우 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 소재지 특성: 조용하고 쾌적한 산간 농촌 환경을 선호하는 경우 고려할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 평창 지역의 잠재적 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 이는 장기적인 관점이며 현재 시세는 보수적으로 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 251,000,000원입니다.

최근 동일 단지(초이스리버빌) 내 유사 면적(83.38㎡)의 매물이 2026년 4월 21일 210,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 200,000,000원임을 감안할 때, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 신뢰하더라도 잠재적 리스크는 존재합니다.

따라서, 주변 시세 및 권리 관계, 임차인 리스크 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현재 시점에서는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 분석에 대한 면밀한 재확인 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.