나이스옥션 법원경매 영월 2025타경158 [5] 강원특별자치도 평창군 평창읍 중리 115-3 초이스리버빌 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라온감정 · 평가일 2025.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 평창읍 대하리 소재 '대하리 경로당' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 산간농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 간선도로까지의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 사다리형 및 주거용 건부지
일련번호(3): 부정형 및 전(일련번호(1)의 부속토지)
일련번호(4): 사다리형 및 전(일련번호(1)의 부속토지)
일련번호(5): 부정형 및 도로 등

인접 도로상태

일련번호(1,4)는 일련번호(3)을 경유하여 진입하며, 일련번호(3)은 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 일련번호(5)는 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(3) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(4) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(5) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 일부 지상에 조경수 등, 일련번호(3) 일부 지상에 정자 1동(기호㉠) 및 창고(기호㉤) 등이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(5)는 공부상 지목이 전이나, 일반건축물대장 배치도 도면 상 일련번호(2) 건물의 진입로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2)는 조적조 목조경사지붕위싱글 단층 건물로서

외벽: 황토벽돌 및 벽돌 등,
내벽: 벽지 등,
창호: 플라스틱새시 2중창호 및 일부 목재새시 창호.

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비, 태양광설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영월지원 2025타경158 (5)

소재지: 강원특별자치도 평창군 평창읍 중리 115-3 초이스리버빌 3층302호

건물 종류: 연립주택 (집합건축물)

감정가: 289,000,000원

면적

* 토지 면적: 62.62㎡ (약 19.0평)

* 토지 지분: 62.624㎡ (약 19.0평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 100.12㎡ (약 30.3평)

* 건물 지분: 100.12㎡ (약 30.3평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 평OOOOOOOOOOOO

준공일: 2022년 02월 22일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 평창군 평창읍 대하리 소재 '대하리 경로당' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 산간농촌지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근 간선도로까지의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 무난함.

인접 도로상태

일련번호(1,4)는 일련번호(3)을 경유하여 진입하며, 일련번호(3)은 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 일련번호(5)는 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

등기부 요약

* 2022-03-02: 소유권 보존 (최려화)

* 2022-09-14: 압류 (중랑세무서장) - 말소기준권리

* 2023-11-10: 압류 (중랑구청)

* 2024-11-07: 근저당권 (여주신용협동조합) - 780,000,000원

* 2025-03-06: 압류 (이천세무서장)

* 2025-03-13: 임의경매개시결정 (여주신용협동조합) - 454,616,137원 (사건번호: 2025타경325)

* 2026-01-07: 압류 (영월세무서)

* 등기부 채권 총액: 780,000,000원

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-17

* 확정일자: 2022-06-17

* 배당신고일자: 2025-04-11

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금이 240,000,000원으로 크므로 인수 여부 및 배당을 통한 회수 가능성을 면밀히 확인해야 합니다. (금액이 명확하므로 주의 필요)

말소기준권리: 2022년 09월 14일자 중랑세무서장의 압류

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (본건에서는 법원 배당을 통해 임차인 보증금이 회수될 것으로 예상되나, 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

본 물건은 '초이스리버빌' 단지 내 3층 302호로, 동일 단지 내에서 2026년 4월 21일, 전용면적 83.38㎡(약 25.2평)인 물건이 210,000,000원에 직거래된 이력이 있습니다.

본 건의 전용면적은 100.12㎡(약 30.3평)으로, 비교 대상 물건보다 약 16.74㎡ 더 넓습니다.

이는 동급 또는 유사 면적의 거래 시, 본 건의 시세가 상기 거래가액인 210,000,000원보다 높게 형성될 수 있음을 시사합니다.

다만, 감정가 289,000,000원 대비 해당 거래가는 약 72.6% 수준으로, 감정가에 대한 시장의 평가가 높게 반영되었을 가능성도 있습니다.

인근 '라테라스빌'(전용면적 65.18㎡)은 2024년 6월 14일 250,000,000원에 직거래된 사례가 있어, 지역 내 신축 빌라의 매매가는 면적 대비 다소 편차가 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건이 소재한 평창읍 중리는 산간 농촌 지역으로, 주거 환경은 조용하고 자연 친화적입니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

주변에 농경지, 농가주택, 자연림 등이 분포하고 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

인근 단지들의 건축 연도가 2014년~2022년으로 비교적 신축에 속해 있어, 지역 내 주거 환경이 점진적으로 개선되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복 병합 사건 및 공동 담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 240,000,000원으로 상당합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 법원 배당 순위에 따라 임차인 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있는 잠재적 위험이 존재합니다.

토지 이용 계획상 '현상변경허가 대상구역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평창군 평창읍에 위치한 '초이스리버빌' 아파트(연립주택) 3층 302호로, 감정가는 289,000,000원입니다.

동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 거래가(210,000,000원)와 비교했을 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재와 상당한 보증금입니다. '인수 보증금 0원' 표시는 법원 배당을 기대할 수 있다는 점이지만, 배당 불능 시 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

산간 농촌 지역의 입지적 특성을 가지며, 주변 개발 계획이나 수요를 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 최근에 준공된 신축급 건물(2022년 사용 승인)이라는 점.

동일 단지 내 거래 사례가 있어 시세 파악의 기준점을 잡기 용이함.

건물 면적(100.12㎡)이 최근 거래 사례(83.38㎡)보다 넓어, 시장 가치 상승 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 289,000,000원입니다.

유사 물건(초이스리버빌, 83.38㎡)의 최근 매매가 210,000,000원을 기준으로, 본 건의 면적(100.12㎡)을 고려한 산정 시 약 252,000,000원 수준의 가치를 추정할 수 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인(보증금 240,000,000원)의 존재, 복잡한 권리 관계, 그리고 감정가와 시세 간의 괴리 등 잠재적 리스크 요인이 상당합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 감안하여, 임차인 보증금 직접 인수 부담은 없을 것으로 가정하되, 배당 불능 가능성에 대한 위험 프리미엄을 고려해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 추정 시장 가치(약 252,000,000원)를 하회하며, 감정가 대비 할인율을 적용하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

본 보고서에서는 240,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.