나이스옥션 법원경매 영월 2025타경158 [2] 강원특별자치도 평창군 평창읍 주진리 477-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라온감정 · 평가일 2025.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 평창읍 대하리 소재 '대하리 경로당' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 산간농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 간선도로까지의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 사다리형 및 주거용 건부지
일련번호(3): 부정형 및 전(일련번호(1)의 부속토지)
일련번호(4): 사다리형 및 전(일련번호(1)의 부속토지)
일련번호(5): 부정형 및 도로 등

인접 도로상태

일련번호(1,4)는 일련번호(3)을 경유하여 진입하며, 일련번호(3)은 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 일련번호(5)는 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(3) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(4) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(5) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 일부 지상에 조경수 등, 일련번호(3) 일부 지상에 정자 1동(기호㉠) 및 창고(기호㉤) 등이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(5)는 공부상 지목이 전이나, 일반건축물대장 배치도 도면 상 일련번호(2) 건물의 진입로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2)는 조적조 목조경사지붕위싱글 단층 건물로서

외벽: 황토벽돌 및 벽돌 등,
내벽: 벽지 등,
창호: 플라스틱새시 2중창호 및 일부 목재새시 창호.

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비, 태양광설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 6,8,10,11,12는 지적경계불분명
-목록 6은 목록 7의 건물부지
-목록 8은 목록 9의 건물부지
-목록 10은 제시외 건물(2층건물 1동, 도로명주소: 뱃재로 137-1)의 부지
-목록 12은 공부상 지목은 전이나 현황은 제시외 건물(2층건물 1동, 도로명주소: 뱃재로 137-2)의 부지
-목록 12의 지상에 매각에서 제외된 컨테이너 1동 소재
-목록 10,12의 감정평가액(최저매각가격)은 위 제시외 건물로 인하여 제한받는 정도를 감안한 가격임
-목록 12는 농지취득자격증명 불필요(전용허가:허가일 2023.1.18. 전용목적:제1종근린생활시설(소매점) 및 단독주택 부지 조성 목적으로 201㎡ 농지전용)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 영월지원 2025타경158 (2)

소재지: 강원특별자치도 평창군 평창읍 주진리 477-12

용도: 단독주택

감정가: 413,061,000원

토지면적: 995.00㎡ (약 300.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 202.83㎡ (약 61.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 평OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 평창군 평창읍 대하리 소재 '대하리 경로당' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 산간농촌지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로까지의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 무난한 편입니다. 토지이용계획상 생산관리지역이며, 현상변경허가 대상구역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 을1 근저당권(여주신용협동조합, 2021-10-27)입니다.

인수되는 권리로는 목록 7의 을구 순위 1번 전세권설정등기(최승락, 2022-11-30, 100,000,000원)가 있으며, 이는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

토지 등기부채권 총액은 780,000,000원이며, 건물 등기부채권 총액은 940,000,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 윤 : 대항력 있음 (전입 2023-11-03)

* 이 : 대항력 있음 (전입 2022-11-10)

* 정 : 대항력 있음 (전입 2023-10-16)

* 최 : 대항력 있음 (전입 2022-12-19), 보증금 100,000,000원

임차인 중 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인(윤 , 이 , 정 )들이 존재합니다. 이들의 보증금 및 차임 내역이 명확하지 않으므로, 추후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 농경지, 농가주택, 자연림 등이 혼재된 산간 농촌 지역에 위치하여 상업 시설이나 대규모 주거 단지는 인근에 밀집해 있지 않은 한적한 환경입니다. 기본적인 생활 편의 시설 이용을 위해서는 평창읍 소재지로 이동해야 할 것으로 보입니다. 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있어, 이와 관련된 개발 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 있으나, 본건으로부터의 정확한 거리는 추가 확인이 필요합니다. 평창군 보건소 및 병원 등 의료 시설은 평창읍 소재지에 위치해 있습니다. 평창읍 소재지의 마트, 은행, 관공서 등 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다. 조용하고 자연 친화적인 산간 농촌 환경을 선호하는 분에게 적합한 주거 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 인수: 1억 원의 전세권이 매수인에게 인수되므로, 낙찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 목록 10, 12번 토지상에 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있어 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 지적경계 불분명: 목록 6, 8, 10, 11, 12번 필지는 지적경계가 불분명하여 향후 분쟁의 소지가 있으므로, 정확한 경계 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 컨테이너: 목록 10, 12번 토지는 제시외 건물(2층 건물)의 부지이며, 목록 12번 토지 지상에는 매각에서 제외된 컨테이너가 소재합니다. 이는 토지 이용 및 활용에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

* 농지 취득 자격: 목록 12번 토지는 농지이나, 전용허가(2023.1.18.)를 받아 주택 부지 등으로 활용 중이므로 농지취득자격증명은 불필요합니다.

* 임대 관계 미상: 건물 자체의 임대 관계가 미상이며, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하여 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 중복 병합 사건: 여러 채권자의 경매 신청이 병합된 사건으로, 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 평창군에 위치한 단독주택 및 토지 일괄 매각 건으로, 산간 농촌의 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 1억 원의 전세권 인수, 법정지상권 성립 가능성, 지적경계 불분명, 제시외 건물 소재 등 다수의 권리 및 현황상 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 지적경계 불분명 및 제시외 건물 관련 사항은 향후 토지 이용 및 관리에 있어 추가적인 확인과 주의가 필요합니다. 대항력 있는 임차인들이 다수 존재하며, 이들의 보증금 및 차임 내역이 일부 불분명한 점도 명도 진행 시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 평창 지역의 자연환경: 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 투자자에게 매력적인 입지입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 종합적인 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 신축 건물 활용: 2022년 사용승인된 단독주택이 있어 즉시 주거 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 토지 활용 잠재력: 넓은 토지 면적(995.00㎡)은 추가 건축, 조경 등 다양한 활용 방안을 고려할 수 있습니다. (단, 지적경계 불분명, 법정지상권 성립 가능성 등 제약 고려)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 413,061,000원입니다. 매각으로 인해 인수되는 전세권 100,000,000원을 포함한 실제 매수 부담액을 고려해야 하며, 법정지상권 성립 가능성, 지적경계 불분명, 대항력 있는 임차인 등 다수의 리스크 요소를 감안할 때 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 현 시세와 잠재적 리스크를 반영한 예상 총 매수 부담액은 약 330,000,000원에서 370,000,000원 사이로 추정됩니다.

따라서, 인수되는 전세권을 제외한 예상 입찰가는 약 230,000,000원에서 270,000,000원 범위 내에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 시세 분석 및 물건 조사를 통한 예상치이며, 실제 투자 결정 시에는 더욱 면밀한 시장 조사와 전문가의 상담을 거치시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.