나이스옥션 법원경매 영월 2025타경158 [4] 강원특별자치도 평창군 평창읍 중리 115-3 초이스리버빌 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라온감정 · 평가일 2025.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 평창읍 대하리 소재 '대하리 경로당' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 산간농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 간선도로까지의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 사다리형 및 주거용 건부지
일련번호(3): 부정형 및 전(일련번호(1)의 부속토지)
일련번호(4): 사다리형 및 전(일련번호(1)의 부속토지)
일련번호(5): 부정형 및 도로 등

인접 도로상태

일련번호(1,4)는 일련번호(3)을 경유하여 진입하며, 일련번호(3)은 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 일련번호(5)는 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(3) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(4) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(5) :생산관리지역, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 일부 지상에 조경수 등, 일련번호(3) 일부 지상에 정자 1동(기호㉠) 및 창고(기호㉤) 등이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(5)는 공부상 지목이 전이나, 일반건축물대장 배치도 도면 상 일련번호(2) 건물의 진입로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2)는 조적조 목조경사지붕위싱글 단층 건물로서

외벽: 황토벽돌 및 벽돌 등,
내벽: 벽지 등,
창호: 플라스틱새시 2중창호 및 일부 목재새시 창호.

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비, 태양광설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 강원특별자치도 평창군 평창읍 중리 115-3번지에 위치한 초이스리버빌 3층 301호 연립주택입니다.

사건번호는 영월지원 2025타경158 (4)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 227,000,000원입니다.

* 소재지: 강원특별자치도 평창군 평창읍 중리 115-3 초이스리버빌 3층 301호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 227,000,000원

* 토지면적: 49.20㎡ (약 14.88평)

* 토지지분: 49.20㎡ (약 14.88평)

* 건물면적: 78.66㎡ (약 23.79평)

* 건물지분: 78.66㎡ (약 23.79평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 평OOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (연립주택 및 근린생활시설 복합 용도)

* 준공연도: 2022년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 평창군 평창읍 대하리 소재 '대하리 경로당' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 산간농촌지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로까지의 거리 등을 고려할 때 교통사정은 무난한 편입니다.

일련번호(1, 4)는 사다리형 및 주거용 건부지이며, 일련번호(3, 5)는 부속 토지 및 도로 등으로 이용 중입니다.

건물은 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 7월 18일 접수된 한국농어촌공사 명의의 전세권설정(을3)입니다.

따라서 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국농어촌공사 (한 )

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025년 4월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 매수인이 인수할 별도의 부담은 없습니다.

* 총 등기부채권액: 990,000,000원

* 말소되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 평창군 평창읍 중리의 산간농촌지대에 위치한 연립주택입니다. 주변은 주로 농경지와 자연림으로 이루어져 있어 전원생활 또는 주말주택 등으로 적합한 입지입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물인 '초이스리버빌' 내 83.38㎡ 면적의 연립주택이 2026년 4월 210,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 본건(78.66㎡)은 이와 유사한 면적 및 연식(2022년 준공)을 고려할 때, 유사한 시세 수준을 형성할 것으로 예상됩니다.

다만, 주변 시세는 지역적 특성상 일반적인 도시 지역의 상권과는 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, '대하리 경로당'이 인근에 위치하고 있습니다.

산간농촌지대로서 도심의 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 조용하고 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

차량 이용 시 지역 내 주요 도로망 접근이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 생산관리지역에 속하며, 현상변경허가 대상구역(문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률) 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시 외 물건: 본건 일부 지상에 조경수, 정자(기호㉠), 창고(기호㉤) 등이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이는 매각 시 명도 과정에서 별도 협의 또는 처리가 필요할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 토지 일련번호(5)는 공부상 지목이 전이나, 건축물대장 배치도 상으로는 해당 건물의 진입로로 이용되고 있어 실제 이용 현황과 공부상 지목 간 차이가 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대관계는 미상으로 파악되었습니다. (다만, 대항력 있는 임차인은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 신축된 연립주택으로, 권리관계가 명확하고 인수할 임차 보증금이 없는 점이 장점입니다.

산간농촌지대에 위치하여 자연환경이 우수하나, 토지 이용에 관한 각종 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

동일 건물 내 최근 거래 사례를 바탕으로 시세를 평가할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 동일 건물 시세 참고: 동일 건물 내 유사 면적의 매매 사례가 존재하여 시세 판단이 용이합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권을 취득합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 227,000,000원

최근 동일 건물 매매 사례 (83.38㎡): 210,000,000원 (2026년 4월)

본건 면적 (78.66㎡) 기준 환산 시 예상 시세: 약 198,270,000원

제공된 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 180,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

본건은 생산관리지역, 현상변경허가 대상구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 토지 이용에 대한 제한 사항이 존재하므로, 투자 시 이러한 부분을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

주요 투자 고려 시점은 약 190,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.