나이스옥션 법원경매 인천 2024타경540578 [1] 인천광역시 남동구 장수동 778-12 광백드림빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재감정 · 평가일 2024.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 장수동 소재 "인천대공원역" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천대공원역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 내 5층 501호로서,

외 벽 : 스톤코트 및 드라이비트 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건 현장방문 시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부구조는 집합건축물 대장상 건축물 현황도 및 인근 유사호의 내부구조, 외부 관찰, 인근 주민의 탐문 등에 의거 확인하였는 바, 실제 내부구조와 상이할 수 있으니 경매진행시 유의하시기 바람.

3) 본건은 복층구조인 것으로 외부관찰 및 탐문조사됨.

4) 본건은 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제11930호, 2013.7.16.)에 따라 2015.01.13. 사용승인(7.15㎡ 증축)되었음.(후첨 호별배치도 참고)

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2024타경540578 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 장수동 778-12 광백드림빌 5층501호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

188,000,000 원

1.5. 건축년도

2010년

1.6. 토지면적

28. 34 ㎡ (약 8.57 평)

1.7. 토지지분

28. 3447 ㎡ (약 8.58 평)

1.8. 건물면적

57. 23 ㎡ (약 17.31 평)

1.9. 건물지분

57. 23 ㎡ (약 17.31 평)

1.10. 건물 제시외면적

25. 00 ㎡ (약 7.56 평)

1.11. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.12. 경매구분

부동산강제경매

1.13. 채권자

주OOOOOOO

1.14. 층수

5층 (501호)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 장수동 소재 "인천대공원역" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천대공원역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됩니다.

2.3. 도로상태

본건 남측 및 동측으로 도로에 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

2.5. 주변 환경 분석

인천대공원역 인근은 인천대공원이 있어 녹지 환경이 우수하며, 역을 중심으로 상업시설과 주거단지가 혼합되어 있습니다. 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않으나, 대규모 공원 인근 지역은 일반적으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (체납징세 과-티19004) (동고양세무서장, 2023-04-14)

3.2. 인수되는 권리

없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

3.3. 1. 주택도시보증공사(이주빈)

3.3. 1.1. 보증금

금 180,000,000 원

3.3. 1.2. 차임

0 원

3.3. 1.3. 전입일자

2021-04-09

3.3. 1.4. 확정일자

2021-03-23

3.3. 1.5. 대항력

없음

3.3. 1.6. 비고

HUG 인수조건 변경, 주택임차권 등기 (매각으로 소멸 예정 - 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨).

3.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다. 인천대공원역 인근으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

인천대공원역이 인접해 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

인천대공원역 인근 상업시설 및 근린생활시설 이용이 가능하며, 수도권 최대 규모인 인천대공원을 이용하기에 매우 용이합니다.

5.3. 교육시설

인천대공원역 주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 도보 또는 대중교통으로 이용 가능한 거리에 위치합니다.

5.4. 의료시설

인근 지역에 병원 등 의료 시설이 위치하여 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

25. 00 ㎡ (약 7.56 평)의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 부분에 대한 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 복층 구조 가능성

외부 관찰 및 탐문 결과 복층 구조일 가능성이 있으며, 이는 실제 내부 구조와 다를 수 있으니 경매 진행 시 유의해야 합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG와의 인수 조건 변경 사항이 있어, 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 건물 증축

2015년 1월 13일 사용승인(7.15㎡ 증축)된 이력이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천대공원역 인근에 위치한 다세대주택으로, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 주거 환경은 보통 수준이며, 교통 편리성 또한 보통으로 평가됩니다. 권리분석상 인수되는 채무는 없으나, 제시외 건물 포함, 복층 구조 가능성, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천대공원역 역세권으로 교통 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 인근에 인천대공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택은 약 161,280,000원 ~ 280,000,000원의 가격에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 188,000,000원이며, 이는 시장 가격 범위 내에 있습니다. 제시외 건물 포함, HUG 인수조건 변경 등 일부 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 185,000,000 원 ~ 200,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.