나이스옥션 법원경매 인천 2025타경503125 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 977-1 청운아파트 2동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 경원대로887번길에 위치하며, 주위는 초등학교,
법원, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2002년 8월에 사용승인된
철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중
5층 502호로서,
외벽: 인조석 및 드라이비트 마감
창호: 샷시 창호임.
(사용승인일:2002-8-28)

이용상태

주거용(공동주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노푹 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시미추홀구
가축사육제한에관한조례[2018.7.1]), 상대보호구역(2018-04-18), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경503125 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 977-1 청운아파트 2동 5층502호

용도: 공동주택 (다세대주택)

감정가: 85,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 5층 중 5층 502호 (2002년 8월 사용승인)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 14.76㎡ (약 4.46평)

토지 지분: 14.76㎡ (약 4.46평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적 (전용 면적): 37.88㎡ (약 11.46평)

건물 지분: 37.88㎡ (약 11.46평)

건물 제시외 면적: 12.20㎡ (약 3.69평)

*참고: 제공된 JSON 데이터에서 건물 전용면적은 37.88㎡ (약 11.46평)으로 확인되며, 분양면적에 대한 별도 정보는 명확히 기재되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 경원대로887번길에 위치하며, 주변에 초등학교, 법원, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

장방형의 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리(을구 11번 주택임차권, 갑구 13번 압류) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 을구 11번 주택임차권 (90,000,000원): 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.

* 갑구 14번 강제경매 (90,000,000원): 본 건 경매 개시 결정권리이며 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 ), 보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-07-03, 확정일자: 2020-06-11

* 대항력: 없음

* 권리분석상 해당 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않으며, 보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

인근 주안동 지역의 최근 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 2001년식, 43.33㎡, 82,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 1993년식, 44.4㎡, 90,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 2012년식, 44.77㎡, 122,000,000원 (2026년 5월 거래)

이는 본건의 전용면적(37.88㎡)과 비교했을 때, 유사하거나 조금 더 큰 면적의 주택들이 8,200만원에서 12,200만원 사이에 거래되고 있음을 시사합니다. 본건의 감정가(85,000,000원)는 이러한 시세 범위 내에 위치합니다.

4.2. 지역 특성

본건 소재지는 일반상업지역으로 지정되어 있어, 주거 용도 외에도 다양한 근린생활시설 및 상업 시설과의 복합적인 이용이 가능합니다. 이는 향후 건물 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 초등학교, 법원, 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 내부 설비

위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

본건은 제시외 건물 면적 12.20㎡ (약 3.69평)을 포함하여 매각됩니다. 이는 공부상 표기되지 않은 구조물이므로, 이에 대한 법적 검토 및 철거/원상복구 가능성 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

주택도시보증공사(김 ) 임차인이 존재하나, 대항력이 없어 매수인이 인수하지 않는 권리입니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어, 관련 절차 및 확정 여부를 최종 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 청운아파트 2동 5층 502호로, 2002년에 건축된 공동주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 일반상업지역에 속해 있어 향후 잠재적 활용 가치가 있습니다. 권리분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 관련 문제도 해결 가능한 것으로 보입니다. 다만, 제시외 건물 포함 여부는 반드시 사전에 확인하여 잔금 납부 시 발생할 수 있는 추가 비용이나 법적 문제를 예방해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 부담스러운 권리가 없어 권리관계가 명확합니다.

* 인근 유사 물건의 시세 대비 경쟁력 있는 감정가를 가지고 있습니다.

* 일반상업지역에 위치하여 주거 외 다양한 용도의 활용 가능성을 탐색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가(85,000,000원)와 최근 유사 물건의 거래 시세, 그리고 본건의 면적 및 건물 연식, 제시외 건물 포함 등의 특이사항을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 약 85% 수준인 72,000,000원에서 78,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 조사 및 추가적인 권리관계 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.