나이스옥션 법원경매 인천 2025타경503989 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 340-14 솔하임 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""숭의로터리"" 남동측 인근에 위치하는 부동산
으로서, 주위는 오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재하고 있으며, 인근으로 공공기관, 병원,
금융기관 등이 소재하고 있어 제반 주위 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(숭의역-수인분당선)이 소재
하는등 전반적인 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층 건중 제6층 제601호로서,
외벽: 페인팅 마감.
창호: 새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

난방시설, 전기설비, 위생설비, 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가로장방형의 토지로서, 솔하임 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장 도로가 개설되어 있으며, 도로 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육
제한에 관한 조례[2018.7.1.]), 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07.)),
과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경503989 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 340-14 솔하임 6층601호

용도: 오피스텔

감정가: 196,000,000원

토지면적: 13.87㎡ (약 4.19평)

토지 지분: 13.87㎡ (약 4.19평)

건물면적: 80.55㎡ (약 24.36평)

건물 지분: 80.55㎡ (약 24.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로터리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 공공기관, 병원, 금융기관 등이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 숭의역(수인분당선)이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 이상입니다.

토지는 인접지와 등고 평탄한 가로장방형의 토지로서, 솔하임 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장 도로가 개설되어 있어 도로 접근성은 양호합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 인천지방법원 2025타경503989 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 7월 18일 접수된 포천세무서장의 압류(갑6)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

권리분석 요약:

* 을구 1번: 주택임차권 (채권자: 고은미, 권리금액: 200,000,000원, 접수일자: 2023-02-07) - 말소 예정

비고: 전입일자 2020-12-17, 확정일자 2020-11-18. 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 갑7: 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 권리금액: 200,000,000원, 접수일자: 2025-01-21) - 말소 예정. 본건 경매 사건입니다.

본건의 경우, 임차인(고은미)이 존재하나, 등기부상 주택임차권이 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인 정보:

* 임차인: 주택도시보증공사 (고 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-17

* 확정일자: 2020-11-18

* 대항력: 없음

4. 상권분석

본건이 위치한 숭의동 일대는 오피스텔 및 주거용 건물, 상가 등이 혼재된 준주거/상업지역입니다.

"숭의로터리" 인근으로 교통의 요지이며, 주변에 관공서, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상권 형성 및 유지가 용이합니다.

오피스텔로서 업무시설 및 소형 주거 목적의 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 숭의역(수인분당선)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 주변에 병원, 은행, 관공서, 마트, 식당가 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

주거환경: 오피스텔 및 주택 밀집 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 시설: 최근 주변 시설 검색 결과, 본건과 인접한 곳에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 도심 지역 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 권리분석상 인수할 권리가 없는 것으로 판단되나, 항상 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 명확한 판단은 어렵습니다. 다만, 주택도시보증공사가 채권자이자 임차권 말소에 동의한 점으로 미루어 볼 때, 경매 절차상 특이사항으로 추정됩니다.

건축물대장상 기타용도에 '공동주택'이 포함되어 있어, 오피스텔 외 주거 용도로도 활용될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

특히, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되어 권리관계가 매우 깨끗한 물건입니다.

감정가는 196,000,000원이며, 주변 시세 및 최근 거래 사례를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지 조건과 교통망 (숭의역 인접).

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 전혀 없음 (임차인 보증금 미인수).

생활 편의시설이 잘 갖추어진 배후 수요가 풍부한 지역.

오피스텔로서 업무 및 주거용으로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매/임대 정보 분석 결과:

- 2024년 7월 2일 거래: 75.14㎡ (6층) - 180,000,000원

- 2024년 6월 21일 거래: 80.55㎡ (9층) - 173,000,000원

- 2024년 11월 11일 거래: 80.55㎡ (9층) - 185,000,000원

본건은 80.55㎡ 면적이며 6층에 위치합니다. 비슷한 면적인 80.55㎡의 최근 거래가가 173,000,000원에서 185,000,000원 사이임을 감안할 때, 6층이라는 점과 면적을 고려하여 시세를 책정할 수 있습니다.

감정가는 196,000,000원으로, 최근 실거래가 최고가(185,000,000원)보다 높게 책정되어 있습니다.

경쟁력 있는 입찰가를 산정하기 위해, 최근 실거래가 수준을 참고하되, 6층이라는 점을 감안하여 9층 거래가보다는 약간 높거나 유사한 수준으로 고려할 수 있습니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 187,000,000원 ~ 192,000,000원 범위에서 검토하는 것을 제안합니다.

이 중 188,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.