나이스옥션 법원경매 인천 2024타경573011 [1] 인천광역시 계양구 계산동 300-12 나동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "인천부현초등학교" 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 다세대 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제4층 제402호로서
외벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률＞,상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞,과밀억제권역＜수도권정비계획법＞

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경573011 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 300-12 나동 4층 402호

구분: 다세대주택

건축물 정보:

건물명: 뉴코리아맨션

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

총 층수: 4층 (해당 층 4층)

사용승인일: 1994년 05월 17일

토지 정보:

면적: 20.30㎡ (약 6.14평)

토지 지분: 20.3㎡ (약 6.14평)

건물 정보:

건물 면적 (전유부): 39.67㎡ (약 12.00평)

건물 지분: 39.67㎡ (약 12.00평)

감정가: 106,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "인천부현초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대임.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

인접 도로상태:

북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

권리분석 요약:

인천지방법원 2024타경573011 사건은 부동산 강제 경매이며, 말소기준권리는 2022년 02월 03일 접수된 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정(을구 순위번호 9번 주택임차권등기)임. 집합건물 등기부 요약상 을구 순위번호 9번 주택임차권등기(한국토지주택공사)는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 2025.07.28. 제출되어 말소 예정임. 따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

임차인: 서울보증보험주식회사 (양도 전 한국토지주택공사)

보증금: 87,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 10월 25일

확정일자: 2019년 09월 23일

대항력: 없음 (등기부상 및 권리분석상 확인)

비고: 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정임.

주의: 비록 말소 예정으로 분석되나, 권리관계 변동 가능성에 유의해야 함.

등기부 요약:

- 소유권 이전: 장준석 (2011.04.08), 이은경 (2019.01.09), 김기윤 (2019.03.11)

- 주택임차권: 한국토지주택공사 (87,000,000원, 2019.10.25 전입, 2019.09.23 확정, 2022.02.03 배당신고, 말소 예정)

- 강제경매: 서울보증보험주식회사 (101,561,177원, 2024.11.15 접수, 말소기준권리)

1.3. 상권분석

주변 건물 유형:

본건은 아파트, 다세대 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 주거 기능이 중심임.

인근 시세:

최근 거래된 유사 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보임.

- 2026년 7월 거래:

* 인천 계양구 계산동 334-20, 47.42㎡, 4층, 1994년식, 80,000,000원

* 인천 계양구 계산동 975-29, 31.47㎡, 2층, 1990년식, 50,000,000원

* 인천 계양구 계산동 935-18, 56.54㎡, 2층, 2003년식, 113,000,000원

본건(39.67㎡)은 면적상 31.47㎡(5천만원)보다는 크고 47.42㎡(8천만원)보다는 작은 규모임. 감정가 106,000,000원 대비 인근 시세는 상대적으로 낮은 편으로 보임.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교육시설:

인천부현초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경임.

공공시설:

도보 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련:

임차인(한국토지주택공사/서울보증보험주식회사)의 보증금 87,000,000원에 대한 인수 여부는 말소동의 확약서 제출로 소멸 예정으로 분석되나, 만약 인수될 경우 상당한 추가 자금 부담이 발생할 수 있음. (현재 인수 보증금 0원 추정)

건축물 노후화:

1994년 사용승인된 건물로, 약 30년 이상의 노후화가 진행되었으므로 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

주변 혐오시설 유무:

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으며, 주거 및 상업시설이 혼재된 일반적인 주거지역임.

기타 특이사항:

"SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있어, 이는 권리관계 또는 인수 조건에 대한 변경 사항이 있음을 시사하며, 계약 시 명확한 확인이 필요함. (말소동의 확약서 제출과 관련 있을 것으로 추정)

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치한 다세대주택으로, 인천부현초등학교 인근에 자리 잡고 있어 주거 입지 조건은 양호한 편임. 건물의 노후도는 있으나, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됨. 권리분석상 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 보이나, 관련 확약서 제출 등 변동 가능성에 대한 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대 가능

* 인천부현초등학교 인근으로 교육 환경 양호

* 대항력 있는 임차인 관련 권리관계가 명확히 정리될 경우 (말소 예정) 추가적인 보증금 인수 부담 없음

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,000,000원이나, 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가(31.47㎡ 5천만원, 47.42㎡ 8천만원)를 고려할 때, 감정가가 시장 시세보다 높게 평가된 것으로 분석됩니다. 특히, 39.67㎡ 면적을 고려할 때, 47.42㎡의 8천만원 실거래가를 기준으로 역산하면 약 6,700만원 내외의 가치를 추정해 볼 수 있습니다. 그러나 경매 물건의 특성 및 향후 시장 상황을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 시장가치와 감정가를 종합적으로 판단하되, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 78,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.